창원지방법원 2024타경4574. 사천읍 선인리 해비취2차 3층 306호, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 말소기준은 2013.06.07 설정된 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 950,400,000원이고 2019.06.18 변경등기에서 채권최고액 620,700,000원이 기재돼 있습니다. 이후 정승민 근저당 48,000,000원, 김건희 근저당 285,600,000원, 그리고 본건 306호 이광숙 임차권 55,000,000원이 이어집니다.
핵심은 본건 임차권의 순서입니다. 이광숙은 2018.04.17 전입·점유, 2020.08.19 확정일자를 갖고 2026.01.15 임차권등기를 했지만, 모두 2013.06.07 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션 기준으로는 대항력 없음·매각 소멸·매수인 인수 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4574 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 샘골길 47, 3층306호 (해비취2차) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 소유자 | 김상열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 45,570,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 593,194,020원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인일 | 2013.05.28 |
| 규모 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 공동주택 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인은 없다
2013.06.07 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 2022.11.28 정승민 근저당, 2023.12.07 김건희 근저당, 2024.08.12 임의경매개시결정, 2026.01.15 이광숙의 주택임차권등기는 모두 그 뒤에 위치합니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 확인 — 본건 306호와 다른 호실을 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이광숙 | 해비취2차 306호 전부 | 2018.04.17 | 2020.08.19 | 55,000,000원 | 없음 | 배당요구 2026.01.15 | 인수 0원 |
현황조사에는 201호·202호·203호·204호·301호·304호·305호·401호·403호·404호·405호·406호·501호 등 다른 호실의 점유정보도 함께 확인됩니다. 이 가운데 본건 매각대상인 306호의 권리분석에 직접 연결되는 임차인은 등기부·현황조사·매각물건명세서에 함께 확인되는 이광숙입니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 45,570,000원으로 감정가 93,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 31,898,999원, 4회 유찰 시 22,329,299원으로 계산돼 있습니다. 그러나 해비취2차의 실거래 금액 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,220,260원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 950,400,000원 | 44,349,740원 |
| 을구 2번 근저당권 · 정승민 | 48,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 김건희 | 285,600,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 채권액은 1,284,000,000원, 예상 배당액은 44,349,740원, 미배당은 1,239,650,260원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천중학교 북서측 인근에 위치하며 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 중소형차량 출입이 가능하고 인근에 시내노선 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통정도로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 공동주택으로 사용승인일은 2013.05.28입니다. 급배수·위생·난방·승강기설비가 확인됩니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4~5m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 444,700원/㎡, 토지면적은 999.0㎡입니다.
- 규제. 비행안전제5구역(전술), 문화재보호구역(사천읍성), 가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 해비취2차는 24세대이며 사용승인일은 2013.05.28입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 306호 임차권 재확인. 이광숙의 전입일 2018.04.17, 확정일자 2020.08.19, 임차권등기 2026.01.15와 말소기준 2013.06.07의 선후관계를 원본에서 대조합니다.
- 배당요구 확인. 이광숙의 배당요구 2026.01.15 및 매각물건명세서상 인수 여부를 최종 확인합니다.
- 타 호실 임차인과 구분. 현황조사에 다른 호실 점유자가 함께 기재돼 있으므로 본건 306호와 섞어 보증금·인수액을 계산하지 않습니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 93,000,000원 대비 현재 45,570,000원이라는 할인폭보다, 실제 인근 거래 및 매도호가 확인이 우선입니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당에 공동담보목록 제2013-152호, 정승민 근저당에 제2022-263호, 김건희 근저당에 제2023-261호가 기재돼 있으므로 배당관계 원본을 확인합니다.
- 점유·명도 확인. 본건 306호의 현재 실제 점유상태와 이광숙의 퇴거 여부를 현장에서 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 49%만 보고 가격까지 합격시킬 수는 없다
권리구조의 출발점은 2013.06.07 우리은행 근저당입니다. 본건 306호의 이광숙은 2018.04.17 전입해 말소기준보다 후순위이고, 2026.01.15 임차권등기도 후순위라 제공된 분석상 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저가는 감정가 93,000,000원에서 2회 유찰된 45,570,000원입니다. 다만 해비취2차의 실거래 가격 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 49%라는 이유만으로 저평가·가격 메리트라고 단정해서는 안 됩니다. 이 사건은 권리는 확인 가능, 가격은 현장 시세 확인 후 판단이 핵심입니다.
