창원지방법원 2024타경4574. 사천읍 선인리 해비취2차 5층 503호로, 전용면적은 45.7236㎡입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 공동주택이며, 이용상태는 연립주택입니다. 2013.06.07. 소유권보존과 동시에 우리은행 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 전세권과 근저당, 압류 및 경매개시결정은 순위가 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
권리 계산만 보면 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 그러나 이 사건은 권리의 깨끗함과 가격 메리트를 분리해서 봐야 합니다. 해비취2차는 총 24세대이고 동일면적의 최근 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4574 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 샘골길 47, 5층 503호 (해비취2차) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 전용 45.7236㎡ · 5층 |
| 소유자 | 김상열 (단독소유) |
| 사용승인일 | 2013.05.28. |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 63,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 593,194,020원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
① 권리 흐름 — 2013년 근저당 뒤의 권리는 소멸
말소기준은 2013.06.07. 우리은행 근저당입니다. 등기 당시 채권최고액은 950,400,000원이었고, 2019.06.18. 채권최고액 620,700,000원으로 변경 등기가 기재돼 있습니다. 최노아의 55,000,000원 전세권은 말소기준 뒤에 설정된 뒤 2019.07.05. 말소됐습니다. 김진호의 50,000,000원 전세권과 정승민·김건희의 근저당 역시 모두 말소기준 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 확인 — 현황조사 명단은 모두 다른 호수
현황조사에는 실제 점유자 15명이 기재돼 있으나 호수는 201호부터 501호까지이며, 본건 503호와 일치하는 점유자는 없습니다. 아래 점유자들은 모두 2013.06.07. 말소기준일보다 늦게 전입했거나 전입일을 확인할 수 없는 사람들입니다. 다른 호실의 보증금은 본건 503호의 인수액으로 합산하지 않습니다.
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박해열 | 201호 | 2021.10.08. | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 박금남 | 202호 | 2022.06.22. | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 김연옥 | 203호 | 2014.09.04. | 20,000,000원 / 300,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 이영재 | 204호 | 2025.07.08. | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 임재훈 | 301호 | 2017.07.27. | 미상 / 미상 | 2024.08.28. | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 안정숙 | 304호 | 2016.05.03. | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 김기상 | 305호 | 2023.08.21. | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 이광숙 | 306호 | 2018.04.17. | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 정경모 | 401호 | 2020.08.26. | 미상 / 미상 | 2024.08.22. | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 박동민 | 403호 | 2022.09.13. | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| AUNG WIN SOE | 404호 | 2023.12.29. | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| KASUN | 404호 | 미상 | 1,500,000원 / 400,000원 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미확인 | 없음 |
| 박재철 | 405호 | 2022.06.14. | 30,000,000원 / 200,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| KOTTAWA SINHADHIPATHIGE IRESH LAKSHITH | 406호 | 2025.07.01. | 2,500,000원 / 400,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 강기업 | 501호 | 2022.09.05. | 30,000,000원 / 250,000원 | 2024.09.10. | 없음 | 미확인 | 없음 |
③ 가격·환금성 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
| 단지명 / 세대수 | 해비취2차 / 24세대 |
|---|---|
| 대상 전용면적 | 45.7236㎡ |
| 현재 최저가 | 63,700,000원 · 감정가 91,000,000원의 70% |
| 경매 평균 유찰 | 1.0회 |
| 경매 낙찰률 | 0.0% |
| 최근 동일면적 실거래 | 확인 없음 |
가격 판단의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 거래 가능한 가격입니다. 현재 최저가는 63,700,000원이지만, 동일면적 최근 실거래가와 최근 낙찰가가 확인되지 않아 이 금액이 시장가보다 낮은지 검증할 수 없습니다. 특히 24세대 규모의 공동주택은 거래 표본이 제한될 수 있으므로, “1회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금지해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 950,400,000원 | 62,153,400원 |
| 2. 전세권 · 최노아 | 55,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 김진호 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 정승민 | 48,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김건희 | 285,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 62,153,400원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 전세권과 근저당에는 배당되지 않습니다. 총 채권액 1,389,000,000원 중 미배당액은 1,326,846,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천중학교 북서측 인근이며, 공동주택·근린생활시설·단독주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 중소형 차량 출입이 가능하고 인근에 시내노선 버스정류장이 있으나, 노선수와 운행횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 공동주택으로 급배수·위생·난방·승강기 설비가 돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4~5m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 999.0㎡, 공시지가는 444,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제5구역·문화재보호구역에 포함되고 소로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 24세대이고 최근 동일면적 실거래가와 최근 경매 낙찰가가 확인되지 않아 매도 시 가격 형성과 소요기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 503호 현장 점유 확인. 출입문·우편물·관리사무소 확인을 통해 실제 점유자와 사용관계를 특정해야 합니다.
- 김진호 전세권 확인. 2020.10.27. 설정된 전세권은 매각으로 소멸하지만, 실제 점유 여부와 명도 상대인지는 별도 확인이 필요합니다.
- 채권최고액 변경 확인. 우리은행 근저당의 최초 950,400,000원과 변경 후 620,700,000원 기재를 채권계산서와 대조해야 합니다.
- 시세 조사. 최저가 63,700,000원을 인근 연립주택·다세대의 비슷한 면적 거래가 및 임대수익과 직접 비교해야 합니다.
- 관리비·공과금. 관리비 체납과 공용부분 부담액을 관리 주체에 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 비행안전제5구역과 문화재보호구역 등 토지이용 제한이 향후 수선·증축·재건축 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 물건은 권리 구조 자체는 분명합니다. 2013.06.07. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 전세권·근저당·압류는 매각으로 소멸합니다. 계산상 실질취득액도 63,700,000원으로 최저가와 같습니다.
그러나 현재 판단을 가로막는 것은 503호의 점유 상태와 가격 비교 기준입니다. 현황조사에 기재된 15명은 모두 다른 호실 점유자이고, 동일면적 실거래가도 확인되지 않습니다. 총 24세대 규모와 경매 낙찰률 0.0%까지 고려하면, 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 명도는 확인 후 판단입니다.
