창원지방법원 2024타경4574. 사천읍 선인리 해비취2차 3층 305호로, 사건 용도는 다세대이고 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다. 감정가는 73,000,000원, 현재 최저매각가는 35,770,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준은 2013.06.07 설정된 우리은행 근저당이며, 그 뒤의 정승민·김건희 근저당과 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
대상 호실의 점유관계도 핵심입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 305호 관련자로 기재된 김기상의 전입일은 2023.08.21로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음이며, 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않아 해당 부분은 입찰 전 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4574 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 샘골길 47, 3층305호 (해비취2차) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 소유자 | 김상열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 35,770,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 593,194,020원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인일 | 2013.05.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2013.06.07 우리은행 근저당입니다. 최초 등기에는 채권최고액 950,400,000원이 기재되어 있고, 2019.06.18에는 같은 근저당의 채권최고액을 620,700,000원으로 변경한 등기가 있습니다. 이후 2022.11.28 정승민 근저당 48,000,000원, 2023.12.07 김건희 근저당 285,600,000원과 2024년 두 건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤입니다.
② 대상 305호 임차·점유 관계
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기상 | 305호 | 2023.08.21 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 0원 |
김기상은 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 305호 관련 점유자입니다. 전입일 2023.08.21은 2013.06.07 말소기준보다 늦어 대항력은 없고, 보증금은 확인되지 않습니다. 확정일자와 우선변제 여부도 확인되지 않으므로 우선변제는 미상으로 보는 것이 맞습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니며, 대상 호실의 실제 점유 관련자는 1명입니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 35,770,000원으로 감정가 73,000,000원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차 기준 실질취득액도 35,770,000원입니다. 그러나 해비취2차의 최근 실거래 금액이나 최근 낙찰금액으로 현재 가격을 대조할 수 있는 수치가 확인되지 않고, 시세 참조 면적 35.4312㎡도 대상과 면적 매칭이 되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,043,860원 |
| 1. 우리은행 근저당 | 950,400,000원 | 34,726,140원 |
| 2. 정승민 근저당 | 48,000,000원 | 0원 |
| 3. 김건희 근저당 | 285,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상 총 미배당액은 1,249,273,860원이며, 우리은행부터 미배당이 발생합니다. 정승민·김건희 근저당에는 배당 여력이 없고 소유자 잔여도 0원입니다. 예상배당표는 시뮬레이션에 적힌 채권액을 기준으로 하며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천중학교 북서측 인근으로 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통 정도입니다.
- 교통. 중소형차량 출입이 가능하고 인근에 시내노선 버스정류장이 있으나, 노선수와 운행횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 단위세대이며 사용승인일은 2013.05.28입니다. 급배수·위생·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 비행안전제5구역(전술), 문화재보호구역(사천읍성), 가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 444,700원/㎡이며 토지면적은 999.0㎡입니다.
- 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 규모. 해비취2차는 24세대이며 준공일은 2013.05.28입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 305호 점유자 확인. 김기상의 실제 점유 상태와 보증금·계약관계를 매각물건명세서와 현장 확인으로 다시 대조하세요.
- 우선변제 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않으므로 배당요구 및 관련 서류를 최종 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 우리은행 근저당은 2019.06.18 채권최고액 620,700,000원으로 변경된 등기가 있으므로 원등기와 변경등기를 함께 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가 35,770,000원이라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고 해비취2차 및 인근 유사 연립주택의 실제 매매가격을 확인하세요.
- 환금성. 24세대 규모와 단지 경매 평균 유찰 2.0회를 감안해 재매각 시 매수층과 소요기간을 보수적으로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문과 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 시장가
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2013.06.07 우리은행 근저당이 기준이고, 대상 305호 김기상의 전입은 2023.08.21로 후순위라 대항력이 없습니다. 후순위 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 73,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 35,770,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 거래가격으로 저렴함을 입증할 자료는 없습니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과, 가격은 실거래 확인 후 판단이 핵심입니다. 권리상 인수 위험이 없다는 이유만으로 현재 최저가에 가격 메리트까지 자동으로 부여해서는 안 됩니다.
