창원지방법원 2024타경4574. 사천읍 선인리 해비취2차 4층 403호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 사용승인일은 2013.05.28이고, 해비취2차는 24세대입니다. 권리분석의 출발점은 2013.06.07 설정된 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 950,400,000원이고 2019.06.18 변경등기에는 채권최고액 620,700,000원이 기재돼 있습니다.
말소기준 이후에는 전세권, 후순위 근저당권, 사천시 압류와 경매개시결정이 이어집니다. 현재 목적물 403호 점유자로 조사된 박동민의 전입일도 2022.09.13으로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판단과 배당 시뮬레이션에서는 낙찰자가 승계할 금액이 0원으로 계산됩니다. 다만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 이 물건과 비교할 실거래 금액이 제시되지 않아 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4574 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 샘골길 47, 4층403호 (해비취2차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 대상 면적 | 45.7236㎡ |
| 소유자 | 김상열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 46,060,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 593,194,020원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인일 | 2013.05.28 |
| 단지 규모 | 해비취2차 · 24세대 |
① 권리 흐름 — 2013년 우리은행 근저당이 기준
핵심은 2013.06.07 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 2022.08.09 양순용 명의 주택임차권등기가 있었지만 2022.09.02 해지를 원인으로 말소됐고, 같은 날 박동민 명의 전세권 55,000,000원이 설정됐습니다. 이 전세권 역시 말소기준보다 후순위이며 배당표상 예상배당은 0원, 미배당이 발생하는 것으로 계산돼 있습니다.
② 목적물 403호 임차·점유 확인
현황조사에 여러 호수의 점유자가 함께 기재돼 있으나, 이 경매 목적물은 4층 403호입니다. 목적물과 직접 대응하는 점유자는 박동민이며, 전입일은 2022.09.13입니다. 이는 2013.06.07 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 판정에서는 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금·전세금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박동민 | 403호 | 2022.09.13 | 점유조사상 미상 등기 전세금 55,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 0원 |
박동민의 전세권은 2022.09.02 설정됐고 전세금은 55,000,000원입니다. 전세권 존속기간은 2022.08.26부터 2024.08.25까지로 기재돼 있으며, 배당 시뮬레이션에서는 전세권 배당액이 0원으로 계산됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 비교는 불가
현재 최저매각가는 46,060,000원으로 감정가 94,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 해비취2차의 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.0회로 제시돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액은 제시되지 않았습니다.
따라서 이 사건에서는 “감정가의 절반 이하니까 싸다”는 결론을 내리면 안 됩니다. 감정가는 시세 그 자체가 아니고, 실제 가격 메리트는 최근 거래가격과의 비교를 통해 확인해야 합니다. 이 리포트에서는 실거래 근거가 없으므로 가격 가점을 주지 않고, 현재 가격 46,060,000원을 검증이 필요한 입찰 기준가격으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,229,080원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 950,400,000원 | 44,830,920원 |
| 3. 전세권 · 박동민 | 55,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 정승민 | 48,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김건희 | 285,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 1,339,000,000원, 채권자 예상배당은 44,830,920원, 미배당액은 1,294,169,080원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 46,060,000원 | 44,830,920원 | 1,294,169,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 32,241,999원 | 31,261,643원 | 1,307,738,357원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 22,569,399원 | 21,763,150원 | 1,317,236,850원 | 0원 |
우리은행의 경매 청구금액은 593,194,020원인데, 현재 회차 예상배당은 44,830,920원으로 청구액을 충족하지 못합니다. 3회·4회 유찰 시에도 각각 31,261,643원, 21,763,150원으로 계산돼 신청채권자의 미회수액은 커집니다. 그러나 제공된 시나리오에서 후순위 미배당이 매수인 인수로 전환되지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 각 단위세대로, 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2013.05.28입니다.
- 입지. 사천중학교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 교통. 중소형 차량 출입이 가능하고 인근에 시내노선 버스정류장이 있으나, 노선수와 운행횟수를 고려한 일반 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 문화재보호구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 444,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 해비취2차는 24세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 사건도 2회 유찰된 상태이고, 실거래 비교가격은 확인되지 않아 매도 시 가격 검증이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 403호 실제 점유 재확인. 목적물 점유자로 조사된 박동민의 현재 거주 여부와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 전세권 최종 상태 확인. 박동민의 55,000,000원 전세권은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있으나, 매각물건명세서와 최신 등기사항을 다시 대조하세요.
- 가격은 실거래로 검증. 최저가 46,060,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 해비취2차 및 인근 유사 공동주택의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수를 구분. 현재 배당표상 1,294,169,080원의 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 규모를 곧바로 낙찰자 부담으로 오해하면 안 됩니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전에 관련 부담 가능성을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당 관련 서류의 최신 원본을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 다른 질문
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2013.06.07 우리은행 근저당이 말소기준이고, 목적물 403호의 박동민은 2022.09.13 전입했습니다. 박동민의 55,000,000원 전세권과 후순위 근저당, 압류도 기준권리 이후에 놓여 있으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 94,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 46,060,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래가가 없으므로 이를 곧바로 “시세의 절반”이나 “저가매수 구간”으로 해석할 수 없습니다. 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성은 추가 검증이 필요한 물건입니다.
