창원지방법원 2024타경4574. 사천읍 선인리 해비취2차 5층 504호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 사용승인일은 2013.05.28이고 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물입니다. 현재 감정가 91,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 44,590,000원입니다.
권리의 기준점은 2013.06.07 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 정승민 근저당, 박아진 주택임차권, 김건희 근저당, 사천시·국 압류와 임의경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 본건 504호 박아진의 주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2017.08.01로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4574 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 샘골길 47, 5층504호 (해비취2차) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 · 사용승인일 2013.05.28 |
| 소유자 | 김상열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 44,590,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 593,194,020원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 우리은행
말소기준권리는 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 950,400,000원이고, 2019.06.18 변경등기에는 채권최고액 620,700,000원이 기재되어 있습니다. 이후 설정된 권리들은 말소기준 뒤에 위치합니다.
② 임차인 — 본건 504호는 박아진 임차권등기
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박아진 | 전유부분전부 | 2017.08.01 / 2017.08.01 | 60,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
박아진은 2023.10.26 임차권등기명령에 따라 을구 3번 주택임차권을 등기했고 배당요구도 접수된 것으로 기재되어 있습니다. 보증금 60,000,000원은 현재 최저매각가 44,590,000원보다 크지만, 대항력이 없는 임차권이므로 보증금 차액이 낙찰자에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 이 사건은 ‘보증금보다 낙찰가가 낮으니 실질취득가가 60,000,000원으로 고정되는’ 대항력 인수형과는 다릅니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 91,000,000원의 49%인 44,590,000원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 31,212,999원, 4회 유찰 시 21,849,099원으로 제시되어 있습니다. 다만 해비취2차는 거래 비교 자료에서 최근 낙찰금액·실거래 평균·최신 거래가격이 확인되지 않고, 대상 면적 45.7236㎡도 면적 일치 여부가 false로 기재되어 있습니다.
단지 자료상 해비취2차는 24세대, 사용승인일 2013.05.28이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 최근 낙찰금액과 낙찰일은 확인되지 않습니다. 현재 회차가 이미 평균 유찰 횟수와 같은 2회 유찰 상태라는 점은 가격보다도 환금성과 시장수요를 점검해야 할 신호로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,202,620원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 950,400,000원 | 43,387,380원 |
| 을구 2번 근저당권 · 정승민 | 48,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 김건희 | 285,600,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 채권 총액은 1,284,000,000원, 채권자 배당액은 43,387,380원, 미배당액은 1,240,612,620원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천중학교 북서측 인근으로 공동주택·근린생활시설·단독주택이 혼재하며 주위환경은 보통정도입니다.
- 교통. 본건까지 중소형차량 출입이 가능하고 인근에 시내노선 버스정류장이 있으나 노선수·운행횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통정도입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물로 급배수·위생·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 비행안전제5구역(전술), 문화재보호구역(사천읍성), 가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 999.0㎡, 공시지가 444,700원/㎡이며 공동주택부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 해비취2차 24세대이며 사용승인일은 2013.05.28입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 504호 점유 재확인. 등기상 박아진 임차권은 확인되지만 실제 현재 점유·인도 상태를 현장과 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 임차권 인수 여부 원본 대조. 박아진의 전입일은 2017.08.01로 말소기준 2013.06.07보다 늦고 데이터상 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 등기부 원본을 대조하세요.
- 실거래 확인. 감정가 49%라는 할인율만 보지 말고 45.7236㎡ 전후의 해비취2차 및 인근 연립·다세대 실거래를 별도로 비교해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 환금성 점검. 24세대 규모이고 현재 2회 유찰 상태이므로 매수 후 재매각·임대수요와 예상 보유기간을 함께 검토하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 시세와 권리의 분리
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2013.06.07 우리은행 근저당이 말소기준이고, 본건 504호 박아진의 60,000,000원 임차권은 2017.08.01 전입으로 후순위입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 91,000,000원에서 2회 유찰돼 44,590,000원까지 내려왔지만, 해비취2차의 최근 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다. 따라서 권리는 정리되지만 가격 메리트는 아직 입증되지 않은 물건입니다. 현재 회차의 핵심은 ‘감정가의 49%’가 아니라 44,590,000원이 실제 시장가격보다 충분히 낮은가를 확인하는 데 있습니다.
