창원지방법원 2024타경4574. 사천읍 선인리 해비취2차 3층 304호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가상 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 사용승인일은 2013.05.28이며 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 한 세대입니다. 권리분석의 출발점은 2013.06.07 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 전세권·근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 46,060,000원으로 감정가 94,000,000원의 49% 수준입니다. 그러나 해비취2차의 비교 가능한 최근 실거래 금액은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 권리는 비교적 명확하지만 가격은 현장 시세 확인이 필요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4574 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 샘골길 47, 3층304호 (해비취2차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 · 사용승인일 2013.05.28 |
| 소유자 | 김상열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 46,060,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 593,194,020원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2013.06.07 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 950,400,000원이고, 2019.06.18 등기에는 채권최고액을 620,700,000원으로 변경한 내용이 기재돼 있습니다. 그 이후인 2016.06.14 정호석 전세권 55,000,000원, 2022.11.28 정승민 근저당권 48,000,000원, 2023.12.07 김건희 근저당권 285,600,000원과 2024.08.12 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 304호 임차인 — 전입은 후순위, 보증금·확정일자는 확인 필요
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안정숙 | 304호 | 2016.05.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
이 사건 목적물 304호에는 안정숙이 점유자로 기재되어 있고 전입일은 2016.05.03입니다. 말소기준일 2013.06.07보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 분석되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당관계와 실제 명도협의 조건은 별도로 점검해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 94,000,000원, 현재 최저매각가는 46,060,000원으로 2회 유찰·감정가 49% 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 32,241,999원, 4회 유찰 시 22,569,399원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 46,060,000원 | 44,830,920원 | 1,294,169,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 32,241,999원 | 31,261,643원 | 1,307,738,357원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 22,569,399원 | 21,763,150원 | 1,317,236,850원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액 증가와 매수인의 권리인수액은 같은 개념이 아닙니다. 다만 해비취2차의 목표면적은 45.7236㎡로 잡혀 있으나 비교 실거래 금액이 제시되지 않았으므로, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,229,080원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 950,400,000원 | 44,830,920원 |
| 2. 전세권 · 정호석 | 55,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 정승민 | 48,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김건희 | 285,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션은 우리은행 채권액을 950,400,000원으로 계산하고 있습니다. 등기에는 2019.06.18 채권최고액을 620,700,000원으로 변경한 기재가 있으므로 실제 입찰 전 등기 원문과 배당요구 채권액을 함께 대조할 필요가 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천중학교 북서측 인근으로 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통 정도로 평가되어 있습니다.
- 교통. 중소형차량 출입이 가능하고 인근에 시내노선 버스정류장이 있으나 노선수·운행횟수 등을 고려한 일반대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2013.05.28입니다. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4~5m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 문화재보호구역과 관련된 제한이 표시되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 999.0㎡, 지목은 대, 공시지가 444,700원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 단지 규모. 해비취2차는 총 24세대이며, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 304호 점유 재확인. 안정숙의 현재 점유 여부와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 임대조건 확인. 안정숙의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 전세권 소멸 확인. 정호석 전세권은 2016.06.14 설정으로 말소기준 이후지만, 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서에서 변동 여부를 확인하세요.
- 우리은행 채권액 대조. 최초 채권최고액 950,400,000원과 2019.06.18 변경된 620,700,000원, 배당 시뮬레이션의 채권액을 원문으로 비교하세요.
- 시세 직접 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고 사천읍 선인리 주변 유사 연립·다세대의 실제 매매가격을 확인하세요.
- 관리비·공과금. 점유 세대의 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2013.06.07 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 304호 안정숙의 전입일 2016.05.03과 정호석 전세권 설정일 2016.06.14가 모두 그보다 뒤입니다. 제공된 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 권리만 보면 후순위 권리가 매각으로 정리되는 구조입니다.
다만 가격은 다른 문제입니다. 현재 최저가 46,060,000원은 감정가의 49%이지만, 비교할 최근 실거래 금액이 없어 시장가격보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 여기에 24세대 규모의 연립주택이고 이미 2회 유찰된 점을 함께 보면, 권리의 단순함만으로 가격 가점을 주기보다는 현장 시세와 환금성을 먼저 검증하는 접근이 맞습니다. 권리는 통과, 가격은 확인 후 판단. 이 사건의 결론입니다.
