창원지방법원 2024타경4574. 사천읍 선인리 해비취2차 2층 206호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 93,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 45,570,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2013.06.07 설정된 우리은행 근저당이며, 그 뒤 설정된 임성환·정승민·김건희의 근저당과 우리은행·김건희의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 없습니다. 따라서 “감정가 대비 많이 떨어졌다”와 “실제 시세보다 싸다”는 같은 말이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 24세대 규모의 해비취2차에서 실제 거래가격과 206호의 점유관계를 따로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4574 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 샘골길 47, 2층206호 (해비취2차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) 이용 |
| 전용면적 | 45.4116㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 · 사용승인 2013.05.28 |
| 소유자 | 김상열 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 45,570,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 593,194,020원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2013.06.07 우리은행 근저당입니다. 최초 등기 채권최고액은 950,400,000원이며 2019.06.18에는 620,700,000원으로 변경등기가 있습니다. 이후 임성환 100,000,000원, 정승민 48,000,000원, 김건희 285,600,000원의 근저당과 두 건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다.
② 임차·점유 조사 — 206호를 따로 확인해야 한다
현황조사에는 여러 호실의 임차·점유관계가 확인됩니다. 확인된 전입일이 있는 인원들은 모두 2013.06.07 말소기준보다 뒤에 전입해 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 다만 404호 KASUN은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 임차인 목록의 호실은 201·202·203·204·301·304·305·306·401·403·404·405·406·501호이고, 매각대상인 206호는 나타나지 않습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박해열 | 201호 | 2021.10.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박금남 | 202호 | 2022.06.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연옥 | 203호 | 2014.09.04 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영재 | 204호 | 2025.07.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임재훈 | 301호 | 2017.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안정숙 | 304호 | 2016.05.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기상 | 305호 | 2023.08.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이광숙 | 306호 | 2018.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정경모 | 401호 | 2020.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박동민 | 403호 | 2022.09.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| AUNG WIN SOE | 404호 | 2023.12.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KASUN | 404호 | 미상 | 1,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박재철 | 405호 | 2022.06.14 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KOTTAWA SINHADHIPATHIGE IRESH LAKSHITH | 406호 | 2025.07.01 | 2,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강기업 | 501호 | 2022.09.05 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 실거래 근거는 없다
현재 최저매각가는 45,570,000원으로 감정가 93,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 31,898,999원, 4회 유찰 시에는 22,329,299원으로 제시되어 있습니다.
하지만 해비취2차의 실거래 비교금액은 확인되지 않습니다. 단지는 24세대이고 동일 단지 경매통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다. 시세 판단은 실제 매매사례를 확인한 뒤 별도로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,220,260원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 950,400,000원 | 44,349,740원 |
| 을구 2번 근저당권 · 임성환 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 정승민 | 48,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 김건희 | 285,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,384,000,000원 중 44,349,740원이 배당되고, 미배당은 1,339,650,260원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천중학교 북서측 인근에 위치하며 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통정도입니다.
- 교통. 중소형차량 출입이 가능하고 인근에 시내노선 버스정류장이 있으나 노선수·운행횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2013.05.28입니다. 급배수·위생·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 444,700원/㎡, 토지면적 999.0㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)·문화재보호구역 등 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 해비취2차는 24세대이며 최근 낙찰금액과 실거래 비교금액이 확인되지 않아 가격대별 환금성을 수치로 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 206호 점유 확인. 현황조사 임차인 명단에는 다른 호실만 확인됩니다. 매각대상 206호의 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인하는 것이 우선입니다.
- 시세 원본 확인. 감정가 49%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고, 해비취2차 및 인근 유사 연립주택의 실제 거래사례를 대조해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 우리은행 근저당은 2019.06.18 채권최고액 620,700,000원으로 변경된 등기가 있으므로 배당관계 원본과 함께 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. KASUN은 전입일 미상으로 대항력 판단이 불가능합니다. 해당 호실은 404호이지만 건물 전체 임대관계와 매각물건명세서를 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 유찰 시나리오. 현재 45,570,000원, 3회 유찰 시 31,898,999원, 4회 유찰 시 22,329,299원으로 제시되어 있으므로 실제 시세를 확인한 뒤 회차별 상한을 정해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 206호와 실제 시세
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2013.06.07 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 감정가 93,000,000원에서 2회 유찰되어 45,570,000원, 즉 감정가 49%까지 내려왔다는 점도 눈에 띕니다.
다만 가격판단에 필요한 실거래 비교금액이 없고, 현황조사 임차인 명단에도 정작 매각대상 206호가 나타나지 않습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 0”만 보고 바로 결론낼 유형이 아니라, 206호의 실제 점유관계와 현지 매매가격을 확인한 뒤 현재 45,570,000원의 적정성을 판단해야 하는 물건입니다. 등록권리는 비교적 단순하지만, 가격과 점유 확인은 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
