창원지방법원 2024타경4574. 사천읍 선인리 해비취2차 4층 404호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 말소기준은 2013.06.07 설정된 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 950,400,000원이고, 2019.06.18 채권최고액 620,700,000원으로 변경등기가 있습니다. 그 뒤 정승민 근저당, 정덕인 전세권·주택임차권, 김건희 근저당과 경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 404호 점유관계를 따로 봐야 합니다. 404호에는 AUNG WIN SOE와 KASUN이 확인되고, 정덕인의 임차권등기도 존재합니다. AUNG WIN SOE와 정덕인은 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없지만, KASUN은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 따라서 ‘등기상 인수 0원’과 ‘점유관계까지 완전히 안전’은 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4574 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 샘골길 47, 4층404호 (해비취2차) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 소유자 | 김상열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 46,060,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 593,194,020원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인일 | 2013.05.28 |
| 단지 | 해비취2차 · 24세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2013.06.07 우리은행 근저당입니다. 2022.11.28 정승민 근저당 48,000,000원, 2023.03.16 정덕인 전세권 55,000,000원, 2023.09.12 정덕인 주택임차권 55,000,000원, 2023.12.07 김건희 근저당 285,600,000원은 모두 그 이후에 설정됐습니다. 제공된 권리판정에서는 해당 권리들이 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 404호 임차·점유 — 대항력 미상 1건이 핵심
| 이름 | 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| AUNG WIN SOE | 404호 | 2023.12.29 / - | - / - | 없음 | 미상 | 없음 |
| KASUN | 404호 | 미상 / - | 1,500,000원 / 400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 정덕인 | 건물의전부 | 2022.08.01 / 2022.08.01 | 55,000,000원 / - | 없음 | 배당요구 | 없음 |
404호 기준으로 가장 중요한 사람은 KASUN입니다. 보증금 1,500,000원과 월세 400,000원이 확인되지만 전입신고일은 확인되지 않습니다. 따라서 이를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 반대로 대항력 없다고 단정할 수도 없습니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
AUNG WIN SOE의 전입일은 2023.12.29로 말소기준일 2013.06.07보다 늦어 대항력이 없고, 정덕인의 전입일도 2022.08.01로 후순위입니다. 정덕인은 보증금 55,000,000원의 전세권과 주택임차권등기가 함께 확인되지만, 이를 별개의 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,229,080원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 950,400,000원 | 44,830,920원 |
| 을구 4번 근저당권 · 정승민 | 48,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 전세권 · 정덕인 | 55,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 김건희 | 285,600,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 1,339,000,000원 중 44,830,920원이 배당되고, 미배당은 1,294,169,080원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 46,060,000원 | 44,830,920원 | 1,294,169,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 32,241,999원 | 31,261,643원 | 1,307,738,357원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 22,569,399원 | 21,763,150원 | 1,317,236,850원 | 0원 |
제공된 시나리오에서는 매각가가 46,060,000원에서 32,241,999원, 22,569,399원으로 낮아져도 등기상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 가격 하락 자체가 KASUN의 미확정 점유위험을 제거해 주는 것은 아닙니다. 권리 확인과 가격 판단은 별개로 해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며 사용승인일은 2013.05.28입니다.
- 입지. 사천중학교 북서측 인근으로 공동주택·근린생활시설·단독주택이 혼재하고 주위환경은 보통정도입니다.
- 교통. 중소형차량 출입이 가능하고 인근 시내노선 버스정류장이 있으나 일반대중교통 사정은 보통정도입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4~5m 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 999.0㎡, 공시지가는 444,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)·문화재보호구역 등이 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지규모. 해비취2차 24세대로, 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- KASUN 전입일 확인. 현재 핵심 미확정 요소입니다. 보증금 1,500,000원·월세 400,000원은 확인되지만 전입일이 미상이라 대항력 판단이 끝나지 않았습니다.
- 404호 실제 점유 확인. AUNG WIN SOE와 KASUN의 현재 점유 여부 및 계약관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 정덕인 관계 확인. 전세권·임차권등기와 경매 채권자 지위가 함께 나타나므로 계약·보증금 흐름 및 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 우리은행 근저당 변경등기 확인. 2013.06.07 채권최고액 950,400,000원 설정 후 2019.06.18 채권최고액 620,700,000원 변경등기가 존재합니다.
- 최신 매각물건명세서 확인. 배당표상 인수 0원만으로 미상 점유위험까지 없다고 결론 내리지 말아야 합니다.
맺으며 — “49% 가격”보다 먼저 볼 것은 404호 점유관계
이 물건의 등기구조 자체는 어렵지 않습니다. 2013.06.07 우리은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 소멸하고, 현재 회차 배당표도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 그러나 실제 입찰에서는 KASUN의 전입일 미상이 남습니다. 보증금 1,500,000원·월세 400,000원이 확인된 점유자의 대항력을 확정하지 않은 채 “인수 0”으로 단정하는 것은 위험합니다.
또한 해비취2차의 실거래 자료가 제공되지 않아 감정가 94,000,000원이나 현재 최저가 46,060,000원을 시장가격과 직접 비교할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 점유관계 확인이 끝나야 가격 49%의 의미를 판단할 수 있는 물건입니다. 권리는 대체로 정리형, 입찰 판단은 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
