창원지방법원 2024타경4574. 사천읍 선인리 해비취2차 2층 203호, 용도는 다세대이며 감정평가상 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 말소기준권리는 2013.06.07. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 본건 203호에는 김연옥이 2014.09.04. 전입했고 보증금 20,000,000원, 월차임 300,000원으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준일보다 늦으므로 대항력은 없으며, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건의 관건은 ‘최저가가 낮다’는 숫자 자체가 아닙니다. 감정가 94,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 46,060,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 그러나 해비취2차의 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않으므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 따라서 권리상 인수 0원과 가격 메리트는 반드시 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4574 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 샘골길 47, 2층203호 (해비취2차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 |
| 소유자 | 김상열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 46,060,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 593,194,020원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인일 | 2013.05.28. |
| 규모 | 해비취2차 24세대 |
① 권리 흐름 — 2013년 우리은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2013.06.07. 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 950,400,000원으로 등기됐고, 2019.06.18. 변경등기에는 채권최고액 620,700,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2022년 정승민 근저당 48,000,000원, 2023년 김건희 근저당 285,600,000원과 2024년의 경매개시결정들은 모두 기준권리보다 뒤입니다. 2017년 홍은진 명의 소유권이전청구권 가등기도 2021.05.07. 말소됐습니다.
② 임차인 — 203호는 대항력 없음
현황조사에는 해비취2차 여러 호실의 점유자 15명이 함께 기재되어 있습니다. 이 가운데 본건 203호는 김연옥 1명입니다. 보증금 20,000,000원, 월차임 300,000원, 전입일 2014.09.04.로 말소기준일 2013.06.07.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 조사된 점유자 수는 15명입니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김연옥 | 203호 | 2014.09.04. | 20,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박해열 | 201호 | 2021.10.08. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박금남 | 202호 | 2022.06.22. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영재 | 204호 | 2025.07.08. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임재훈 | 301호 | 2017.07.27. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안정숙 | 304호 | 2016.05.03. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기상 | 305호 | 2023.08.21. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이광숙 | 306호 | 2018.04.17. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정경모 | 401호 | 2020.08.26. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박동민 | 403호 | 2022.09.13. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| AUNG WIN SOE | 404호 | 2023.12.29. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KASUN | 404호 | 미상 | 1,500,000원 / 400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박재철 | 405호 | 2022.06.14. | 30,000,000원 / 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KOTTAWA SINHADHIPATHIGE IRESH LAKSHITH | 406호 | 2025.07.01. | 2,500,000원 / 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강기업 | 501호 | 2022.09.05. | 30,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
KASUN은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없으므로 ‘가능·미상’으로 표시했습니다. 다만 해당 점유 호실은 404호이며 본건 주소는 203호입니다.
③ 가격 비교 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 46,060,000원으로 감정가 94,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 결과입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 32,241,999원, 4회 유찰 시 22,569,399원으로 제시되어 있습니다.
하지만 가격 판단에 가장 중요한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 해비취2차는 24세대이고 사용승인일은 2013.05.28.이며, 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 본건도 현재 정확히 2회 유찰 상태입니다. 이 상황에서는 “감정가 대비 49%니까 싸다”는 결론을 내릴 근거가 부족합니다. 권리상 인수액이 없다는 점과 시장가격 대비 저렴하다는 판단은 다른 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,229,080원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 950,400,000원 | 44,830,920원 |
| 2. 근저당 · 정승민 | 48,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김건희 | 285,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시나리오에서 채권총액은 1,284,000,000원, 배당액은 44,830,920원, 미배당은 1,239,169,080원이며 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천중학교 북서측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통정도입니다.
- 교통. 중소형차량 출입이 가능하고 인근에 시내노선 버스정류장이 있으며, 노선수와 운행횟수를 고려한 일반대중교통 사정은 보통정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물로 사용승인일은 2013.05.28.이며 급배수·위생·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 문화재보호구역과 관련된 토지이용 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가 기재상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 확인. 해비취2차는 24세대이며 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 현재 최저가의 시장 대비 수준은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 임차인 확인. 김연옥의 전입일 2014.09.04., 보증금 20,000,000원, 월차임 300,000원과 말소기준일 2013.06.07.의 선후관계를 원문에서 다시 대조하세요.
- 선순위 근저당 변경등기 확인. 우리은행 근저당은 최초 950,400,000원에서 2019.06.18. 620,700,000원으로 변경된 기록이 있으므로 실제 배당기준 채권액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 46,060,000원은 감정가 대비 49%지만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 현황조사 범위 구분. 조사된 15명 중 본건 주소 203호의 점유자는 김연옥입니다. 다른 호실 점유정보를 본건 203호의 인수위험으로 그대로 합산하면 안 됩니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 본건 203호만 놓고 보면 권리구조는 어렵지 않습니다. 말소기준은 2013.06.07. 우리은행 근저당이고, 김연옥의 전입은 2014.09.04.로 뒤입니다. 제공 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이미 2회 유찰되어 46,060,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 비교 실거래가가 없기 때문입니다. 여기에 선순위 우리은행 근저당의 2019년 채권최고액 변경등기와 배당 시뮬레이션 채권액 사이의 차이도 원문 확인이 필요합니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 현재 단계에서 가장 중요한 결론입니다.
