수원지방법원 2024타경10616. 경기도 오산시 원동 544-29에 소재한 다세대주택 2층 201호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 92,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 임승훈이고, 말소기준은 2016.11.24 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당입니다. 해당 근저당은 공동담보가 설정된 권리로 채권최고액이 1,161,000,000원입니다.
등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 이 물건은 권리의 선후관계뿐 아니라 실제 누가 점유하고 있는지, 임대차계약이 어느 호실에 해당하는지, 인도에 어떤 문제가 있는지를 확인해야 합니다. 특히 건물 내 다세대주택과 오피스텔이 혼재하고 다수의 전입자가 확인되어 개별 호실의 점유관계를 구분하는 과정이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10616 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 544-29 경기도 오산시 밀머리로 52, 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.56㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평슬라브지붕 · 9층 건물 |
| 소유자 | 임승훈 · 단독소유 |
| 감정가 | 92,000,000원 |
| 최저매각가 | 92,000,000원 · 신건 |
| 경매 청구액 | 1,160,617,708원 |
| 경매신청 채권자 | 수협은행 (양도인: 수산업협동조합중앙회) |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 등기 열람 기준 | 2026.09.22 |
| 민간임대주택 | 2018.10.24 등록 · 2022.11.15 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
말소기준권리: 2016.11.24 접수된 을구 1번 수산업협동조합중앙회 근저당입니다. 채권최고액은 1,161,000,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 동일한 날 설정된 을구 2번 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 현재 존속하는 인수권리로 취급하지 않습니다.
이후 설정된 코리아신탁주식회사 근저당, 배진나·차광민의 가압류, 국가의 추징보전 관련 가압류와 세무서 압류, 이은송의 임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 등기 말소와 실제 점유 해소는 별개이며, 세금채권의 배당순위도 등기 접수일만으로 확정할 수 없습니다.
② 임차인·점유 분석 — 보증금보다 대항력과 점유관계가 핵심
임차권등기로 보증금이 확인되는 사람은 이은송입니다. 보증금 99,220,000원, 전입·점유개시일 2023.11.30, 확정일자 2023.11.10이며 임차권등기는 2025.12.01 접수됐습니다. 말소기준인 2016.11.24보다 전입이 늦고, 제공된 권리판정 역시 대항력 없음으로 되어 있습니다.
현황조사 등에 등장하는 나머지 인원들은 모두 전입일이 말소기준일 이후로 기재되어 있고 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으며 실제 임대차계약의 존재, 각자의 점유 범위 및 현 점유 상태도 확정할 수 없습니다. 따라서 이 명단 전체를 독립적인 임차인으로 단정하거나 보증금을 임의 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은송 | 2023.11.30 | 99,220,000원 | 없음 | 순위 확인 필요 | 산정 인수 0원 |
| 김현해 | 2022.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 점유 확인 |
| 신승달 | 2018.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 점유 확인 |
| XU YUSHUN | 2021.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 점유 확인 |
| QUAN ZHIFENG | 2021.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 점유 확인 |
| 유호종 | 2023.07.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 점유 확인 |
| 강현욱 | 2019.06.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 점유 확인 |
| LI SHUNAUI | 2023.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 점유 확인 |
| JIN GUANGHU | 2023.02.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 점유 확인 |
| 이병화 | 2022.10.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 점유 확인 |
| 서지희 | 2019.04.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 점유 확인 |
| 주영남 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 점유 확인 |
| 조병오 | 2021.02.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 점유 확인 |
| 이주현 | 2022.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 점유 확인 |
| 이재경 | 2023.08.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 점유 확인 |
| 허유미 | 2016.12.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 점유 확인 |
| 김동진 | 2017.05.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 점유 확인 |
| 이선만 | 2016.12.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 점유 확인 |
| 오윤지 | 2023.04.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 점유 확인 |
| SY ADAMA | 2023.04.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 점유 확인 |
| 고재욱 | 2020.08.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 점유 확인 |
대항력 표시는 제공된 전입일과 말소기준일에 따른 권리판정입니다. 보증금 미상자는 최우선변제 대상 여부도 확정할 수 없으며, 승계란의 점유 확인은 금전적 보증금 인수가 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 실제 점유자와 독립 임대차계약의 수는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 최저가 92,000,000원의 경쟁력은 미확정
이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 92,000,000원입니다. 건물의 사용승인 관련 준공일은 2016.11.17, 집계된 세대수는 12세대이며 분석 대상 전용면적은 29.56㎡입니다.
그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균, 최신 거래가 및 가격 추세가 확인되지 않습니다. 특히 동일 면적의 매매사례가 확보되지 않은 상태이므로 감정가보다 낮은 금액이라는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 신건 최저가 92,000,000원이 적정한지는 동일 용도·면적·입지의 최근 거래를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
| 가격 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 92,000,000원 | 감정평가 기준 금액 |
| 현재 최저매각가 | 92,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 | 73,600,000원 | 감정가 80% · 가정 |
| 2회 유찰 시 | 58,880,000원 | 감정가 64% · 가정 |
| 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 판정 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
제공된 배당모형은 집행비용을 차감한 금액을 선순위 근저당권에 배당하고, 나머지 채권에는 배당이 발생하지 않는 것으로 계산합니다. 아래는 확정 배당표가 아니라 입력된 추정모형의 결과입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,056,000원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,161,000,000원 | 89,944,000원 |
| 2. 가압류 · 배진나 | 620,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 차광민 | 620,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 코리아신탁주식회사 | 6,864,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,056,000원은 추정치입니다. 국가 압류채권의 세액 및 우선순위, 임차인 최우선변제, 실제 채권잔액과 공동담보의 다른 물건에서 이루어진 변제는 반영되지 않았습니다. 근저당권의 채권최고액은 실제 채무잔액과 동일하지 않으므로 위 금액을 확정 배당액으로 사용해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 원동 소재 태영아파트 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·오피스텔·공업사·근린상가 등이 혼재하고, 감정평가상 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 인근 밀머리로에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물로, 현상 및 관리상태는 보통입니다. 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기·공동자동현관문·도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 용도 혼재. 2층부터 5층까지 기재된 호실은 다세대주택으로, 6층부터 8층까지 기재된 호실은 오피스텔로 이용 중입니다. 본건 201호의 이용상태는 다세대주택입니다.
- 도로. 북동측 약 15미터 소로와 남동측 약 4미터 포장도로에 접하며, 도로상태는 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역·성장관리권역·비행안전제3구역 등이 기재되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함된 것으로 표시되어 있습니다. 공시지가 자료는 866,900원/㎡입니다. 실제 허가 적용 여부는 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물은 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 전용 29.56㎡의 소형 다세대주택입니다. 동일 면적 실거래와 매각사례가 확인되지 않아 실제 환금성이나 적정 매도가격을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 전 확인 체크리스트
- 매각물건명세서 확인. 이은송의 임차권등기, 배당요구, 보증금과 우선변제 가능 여부를 원본으로 대조합니다. 후순위 임차권의 소멸 여부와 실제 점유관계는 구분해서 확인해야 합니다.
- 전입자별 실제 호실 확인. 전입·임차 관련 인명 21건이 모두 본건 201호의 독립 임차인인지 확인되지 않았습니다. 주민등록·현황조사·임대차계약 및 현장 확인을 통해 개별 호실과 점유자를 구분해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 이은송 외 인원의 보증금·확정일자·실제 점유개시일과 배당요구 내용을 확인하고 최우선변제 가능성을 검토해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 등록 유지 여부, 임대의무기간, 임대사업자 지위와 매수인에게 적용될 수 있는 의무를 확인합니다.
- 공동담보 확인. 수산업협동조합중앙회와 코리아신탁주식회사의 공동담보목록, 실제 채권잔액, 다른 담보물의 매각·변제 현황을 확인합니다.
- 세금채권 확인. 국가의 가압류 및 동화성세무서장·화성세무서장 압류와 관련한 실제 세액, 법정기일, 배당순위를 확인합니다.
- 가격 검증. 전용 29.56㎡와 유사한 다세대주택의 최근 거래 및 현재 매물가격을 조사합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 관리비·인도 확인. 관리비 체납, 공용부분 부담, 현 점유자 및 인도 협의 가능성을 확인합니다.
- 매각 일정 확인. 2026.10.06 매각기일과 최저매각가, 변경·취하·정지 여부를 입찰 직전에 확인합니다.
맺으며 — “등기 소멸 예정 ≠ 모든 위험 해소”
이 물건은 2016년 근저당을 기준으로 후순위 근저당·가압류·압류·임차권등기가 매각으로 소멸 예정이며, 제공된 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다. 이은송의 보증금 99,220,000원이 최저가보다 크더라도, 후순위 전입으로 대항력이 없는 것으로 판정되어 그 보증금을 매수인 인수금으로 산입할 근거는 없습니다.
반면 전입·임차 관련 인명 21건의 실제 계약·점유관계, 민간임대주택 등록의 영향, 공동담보 및 세금채권에 따른 배당 변동 가능성은 추가 확인이 필요합니다. 배당모형의 신청채권자 배당 결과도 서로 일치하지 않아 원본 대조가 필요합니다.
무엇보다 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 최저가 92,000,000원이 저렴한지 판단할 수 없습니다. 인수액 0원이라는 장점만으로 가격 경쟁력을 부여하거나, 가정된 유찰가격을 적정 매수가로 단정해서는 안 됩니다. 실제 점유자·등록 의무·시장가격을 확인한 뒤 입찰 여부와 가격을 결정하는 것이 핵심입니다.
