수원지방법원 2024타경10616. 오산시 원동 544-29, 도로명주소 밀머리로 52의 5층 503호로 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 출발점은 2016.11.24. 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 채권최고액 1,161,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.

다만 “인수 0원”만 보고 단순 사건으로 보기에는 점유관계가 복잡합니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 관계자가 21명이고, 조병오를 제외한 대부분은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 다행히 이들의 전입일은 모두 말소기준일인 2016.11.24.보다 늦어 선순위 근저당에 맞서는 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 별도로 등기부에는 2022.11.15. 민간임대주택등기가 존재하므로, 그 등기가 매각 후 어떤 효력을 갖는지는 매각물건명세서 원본에서 재확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2016.11.24.

말소기준 근저당권의 채권최고액은 1,161,000,000원으로 감정가 93,000,000원을 크게 웃돕니다. 같은 날 설정된 두 번째 근저당권 167,400,000원, 2024년의 가압류 2건, 코리아신탁주식회사 근저당권 6,864,000,000원, 조병오의 주택임차권, 2026.06.18. 압류 2건은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 현재 배당표에서도 매각대금 대부분이 첫 근저당권에 배당되고 후순위 권리에는 배당 여력이 없습니다.

② 점유·임차 관계 — 확인된 이름 21명

확인된 전입자는 모두 2016.11.24. 말소기준권리보다 뒤에 전입했습니다. 따라서 이 사건 자료의 판정상 선순위 근저당권에 대항하는 임차인은 확인되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 알려지지 않은 인원이 많아 배당요구와 명도 관계는 개별 확인이 필요합니다.

조병오의 주택임차권은 전유부분 전부에 관해 등기됐고 확정일자는 2023.02.08, 임차보증금은 79,300,000원입니다. 2025.10.20. 경정등기에는 2021.01.25. 1차 계약, 2023.02.01. 2차 계약 및 3,700,000원 증액, 점유개시일 2021.02.20.이 기재돼 있습니다. 이는 별도 임차인이 아니라 기존 조병오 임차권의 경정입니다.

③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 93,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 배당 계산상 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득 금액 역시 현재 회차에서는 93,000,000원입니다.

그러나 동일 물건군의 구체적인 실거래 금액이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가나 최저가만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다. 이 자료에서 확인되는 단지 경매 통계는 평균 유찰 횟수 0.0회, 평균 할인율 0.0%이지만, 이를 실거래 시세 대신 사용할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)

표시된 채권 총액은 9,432,400,000원이고, 현재 회차에서 채권자 배당액은 90,926,000원, 미배당액은 9,341,474,000원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않은 계산이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 본건 5층 503호는 다세대주택으로 이용 중이며, 같은 건물의 6층부터 8층 일부는 오피스텔로 이용 중입니다.
• 주위환경. 태영아파트 남서측 인근으로 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 인근 밀머리로에 버스정류장이 있으며 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택이며 현상 및 관리상태는 보통입니다.
• 도로. 북동측 약 15미터 도로와 남동측 약 4미터 포장도로에 접하며 도로상태는 보통입니다.
• 용도지역. 준공업지역이며 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술) 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 토지 관련. 토지거래계약에관한허가구역 포함 표시가 있으므로 적용 여부를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 특정. 확인된 이름이 21명입니다. 현재 실제 점유자와 퇴거 여부, 각 점유관계를 현장에서 다시 확인하세요.
• 보증금 확인. 조병오 79,300,000원을 제외하면 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않습니다. 배당요구 종기 관련 서류와 매각물건명세서를 대조하세요.
• 조병오 임차권. 전입 2021.02.19, 확정일자 2023.02.08, 보증금 79,300,000원이며 말소기준보다 후순위입니다. 2025.10.20. 경정등기 내용까지 함께 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.11.15. 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 이후 효력과 매수인 관련 사항은 원본 서류에서 확인하세요.
• 세금 압류. 2026.06.18. 동화성세무서장과 화성세무서장 관련 압류가 각각 등기돼 있습니다. 압류 자체는 후순위로 정리돼 있으나 실제 당해세 반영 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 가격 비교. 현재 자료만으로는 최근 실거래 시세를 확인할 수 없습니다. 감정가 93,000,000원이라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 마세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 서류와 현장 점유상태를 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — 권리상 인수 0원, 그러나 ‘점유 복잡성’과 가격 검증이 남는다

이 사건은 2016.11.24. 근저당권이 확실한 기준점이고, 확인된 모든 전입자가 그보다 뒤에 있어 선순위 대항력 임차보증금을 매수인이 떠안는 구조는 현재 자료상 확인되지 않습니다. 배당 계산 역시 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.

반면 이름이 확인된 점유·임차 관계자가 21명이고 대부분의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 명도와 배당관계는 단순하지 않습니다. 여기에 민간임대주택등기까지 존재합니다. 가격 측면에서도 최근 실거래 비교값이 없으므로, 93,000,000원이 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 “선순위 임차인 인수”가 아니라 다수 점유관계의 정리, 민간임대주택등기의 효력 확인, 그리고 별도의 시세 검증입니다.