수원지방법원 2024타경10616. 오산시 원동 544-29, 도로명주소 밀머리로 52의 5층 501호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 임승훈이고, 2016.11.24 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 채권최고액 1,161,000,000원이 말소기준입니다. 이후 근저당·가압류·경매개시결정·세무서 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 판정돼 있습니다.

이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝내기에는 점유관계가 복잡합니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 사람은 21명이고, 모두 전입일이 2016.11.24보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 특히 서지희는 보증금 77,170,000원의 주택임차권등기를 마쳤지만 주민등록일 2019.04.23로 말소기준보다 후순위입니다. 반면 별도의 임차권등기 경정 표시는 전입일과 보증금이 특정되지 않아 그 행만으로는 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리는 대부분 매각 소멸

② 임차인·점유관계 — 이름 확인 21명은 모두 말소기준 후 전입

말소기준일은 2016.11.24입니다. 이름이 확인된 21명의 전입일은 모두 그 이후이고, 각 조사자료에서도 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많아 배당순위 자체는 별도 확인 사항입니다. 매수인 승계 여부는 대항력과 구분해 봐야 하며, 현재 배당모형상 인수액은 0원입니다.

서지희의 임차권등기는 전유부분 전부를 대상으로 하고, 보증금은 77,170,000원입니다. 주민등록일 2019.04.23, 확정일자 2019.04.16이 확인되지만 말소기준 2016.11.24보다 늦습니다. 성명·전입일·보증금이 특정되지 않은 임차권 경정 표시는 별도 확인 전까지 대항력 가능·미상으로 표시했습니다.

③ 가격 판단 — 최저가 92,000,000원, ‘싸다’고 볼 실거래 근거는 없다

현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 92,000,000원입니다. 배당모형상 인수액이 0원이므로 산정상 실질취득액도 92,000,000원입니다. 다만 동일 물건군의 최근 실거래 금액이 확인된 자료는 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)

채권최고액·청구금액을 기준으로 한 총 채권액은 9,432,400,000원, 채권자 배당액은 89,944,000원, 미배당은 9,342,456,000원입니다. 이 미배당액은 공동담보가 포함된 채권최고액·청구금액 기반 배당모형 수치이며, 매수인이 인수하는 금액과는 다릅니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 대상 5층 501호는 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 같은 건물의 2~5층 일부 호는 다세대주택, 6~8층 일부 호는 오피스텔로 이용 중입니다.
• 주위환경. 오산시 원동 ‘태영아파트’ 남서측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·공업사·근린상가 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 인근 밀머리로에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북동측 약 15미터 소로와 남동측 약 4미터 포장도로에 접하며 도로상태는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택으로 외벽은 석재붙임·드라이비트, 내벽은 벽지·일부 타일, 창호는 하이샤시이며 현상 및 관리상태는 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기·공동자동현관문·도시가스 난방설비가 있습니다.
• 토지·규제. 준공업지역이며 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·도시지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 866,900원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차권 경정 원문 대조. 성명·전입일·보증금이 특정되지 않은 4번 임차권 경정 표시가 본래 서지희 임차권의 단순 경정인지, 별도의 승계 위험을 만들 수 있는 내용인지 등기 원문과 매각물건명세서로 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 매수인에게 남는 의무가 있는지 확인하세요.
• 점유자 현황 재확인. 이름이 확인된 21명은 모두 말소기준 이후 전입이지만, 실제 현재 점유자·퇴거 여부 및 인도 난이도는 별도 확인이 필요합니다.
• 서지희 임차권. 보증금 77,170,000원, 주민등록일 2019.04.23, 확정일자 2019.04.16의 등기사항과 배당요구 내용을 원문에서 대조하세요.
• 가격 검증. 감정가와 최저가가 모두 92,000,000원이지만 실거래 비교 근거가 없으므로, 신건이라는 이유만으로 할인 또는 저가라고 판단하지 마세요.
• 세금·배당 변동. 2026.06.18 세무서 압류 2건이 존재하며 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
• 공동담보 주의. 선순위 근저당 및 후순위 근저당에 공동담보목록이 기재돼 있어 채권최고액 합계를 이 물건 한 채의 실제 채무액으로 해석하면 안 됩니다.

맺으며 — 권리의 큰 줄기는 후순위 소멸, 승부처는 ‘미상 표시 확인’

이 사건의 큰 구조는 명확합니다. 2016.11.24 근저당이 말소기준이고, 확인된 이름 21명의 전입은 모두 그 이후입니다. 서지희의 77,170,000원 임차권도 2019년 전입으로 후순위이고, 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다.

다만 등기부에는 민간임대주택등기가 남아 있고, 임차권등기의 경정 표시 중 전입일·보증금이 특정되지 않은 부분이 있습니다. 따라서 이 물건은 “복잡한 선순위 임차인이 확인된 사건”은 아니지만, 원본 확인 없이 완전히 깨끗하다고 단정하기도 이른 사건입니다. 가격 역시 92,000,000원의 실질취득액을 최근 실거래와 비교할 자료가 없어 저가 여부를 판단할 근거가 부족합니다. 핵심은 최저가 자체가 아니라, 미상 임차권 경정과 민간임대주택등기의 매각 후 효과를 확인한 뒤 가격을 별도로 검증하는 것입니다.