💰 170,000,000원 🏷️ 0회 유찰 🔐 인수 0원 🏠 임차권보증금 99,220,000원
수원지방법원 2024타경10616. 오산시 원동 544-29, 밀머리로 52의 8층 801호입니다. 사건상 용도는 다세대로 표시되어 있지만, 감정평가 이용상태에서는 8층 801호를 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인했습니다. 말소기준권리는 2016.11.24 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권 1,161,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정·압류·주택임차권은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 없이 정리되는 구조입니다.
다만 이 물건은 단순히 “임차인 없음”으로 볼 사건은 아닙니다. 현황조사와 문건접수에는 다수의 전입자가 등장하고, 등기부에는 2024.10.23 오윤지의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 오윤지의 임대차계약일은 2023.03.25, 확정일자는 2023.03.27, 주민등록·점유개시는 2023.04.13이며 보증금은 99,220,000원입니다. 그러나 이 전입 역시 2016.11.24 말소기준보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10616 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 밀머리로 52, 8층801호 |
| 등기상 소재 | 경기도 오산시 원동 544-29 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 8층 801호는 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택 · 8층 801호 |
| 소유자 | 임승훈 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,160,617,708원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2016.11.24 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 같은 날 설정된 두 번째 근저당권 167,400,000원, 2024년의 배진나·차광민 가압류, 코리아신탁주식회사 근저당권, 경매개시결정, 2026년 압류, 오윤지의 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·전입 관계 — 대항력은 모두 없음
확인된 전입일은 모두 2016.11.24 말소기준 이후입니다. 따라서 아래 인원은 대항력 있는 선순위 임차인으로 판단되지 않습니다. 다만 상당수는 보증금·확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않으므로 배당요구와 실제 임대차관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은송 | 2023.11.30 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김현해 | 2022.11.03 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 신승달 | 2018.07.25 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.11.08 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| XU YUSHUN | 2021.05.28 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| QUAN ZHIFENG | 2021.05.28 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 유호종 | 2023.07.19 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.10.14 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 강현욱 | 2019.06.28 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.11.13 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| LI SHUNAUI | 2023.02.22 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| JIN GUANGHU | 2023.02.10 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 이병화 | 2022.10.14 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 서지희 | 2019.04.23 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.10.11 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 주영남 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.11.08 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 조병오 | 2021.02.19 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.11.05 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 이주현 | 2022.06.02 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 이재경 | 2023.08.08 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 허유미 | 2016.12.19 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.10.16 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김동진 | 2017.05.18 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 이선만 | 2016.12.26 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| SY ADAMA | 2023.04.18 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 고재욱 | 2020.08.24 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.10.24 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 오윤지 | 2023.04.13 | 99,220,000원 | 없음 | 배당요구 2024.10.17 우선변제 미상 | 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,161,000,000원 | 166,820,000원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 167,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 배진나 | 620,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 차광민 | 620,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 코리아신탁주식회사 | 6,864,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
170,000,000원 매각 가정에서 집행비용 3,180,000원을 제외한 166,820,000원이 1순위 근저당에 배당되고, 후순위 권리에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권 미배당액은 9,265,580,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 원동 태영아파트 남서측 인근으로, 주변에 다세대주택·오피스텔·공업사·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 인근 밀머리로에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 8층 801호는 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현상 및 관리상태는 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 15미터 소로, 남동측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준공업지역·성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 341.0㎡, 지목 대, 공시지가 866,900원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 2016.11.17 사용승인된 것으로 확인되며, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 현황조사상 전입자가 다수이므로 실제 801호 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 오윤지의 보증금 99,220,000원, 확정일자 2023.03.27, 전입·점유 2023.04.13, 배당요구 2024.10.17을 원문과 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.15 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 정리 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 다세대이지만 감정평가상 801호 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용상태와 인허가·대장 내용을 함께 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당 규모가 크더라도 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 낙찰자 인수금은 구분해야 합니다.
- 가격 판단. 실질취득은 현재 최저가 170,000,000원과 동일합니다. 별도의 시세 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
맺으며 — 인수금은 없지만, 점유관계는 가볍지 않다
이 사건의 말소기준은 2016.11.24이고, 확인된 모든 전입은 그보다 늦습니다. 따라서 대항력 임차보증금을 매수인이 떠안을 구조는 아니며 인수액은 0원입니다. 그러나 임차 관련 인원이 많고, 민간임대주택등기와 오윤지의 99,220,000원 주택임차권등기가 함께 존재합니다. 결국 이 물건은 “선순위 임차인 때문에 돈을 더 내는 사건”이 아니라, 다수 점유자와 임대차관계를 정확히 정리한 뒤 명도 가능성을 판단해야 하는 사건입니다. 가격 측면에서는 별도의 실거래 근거가 확인되지 않으므로 신건 최저가 170,000,000원 자체가 저렴하다고 단정할 근거도 없습니다.
