수원지방법원 2024타경10616. 경기도 오산시 원동 544-29, 밀머리로 52의 2층 202호 다세대주택입니다. 감정평가상 2층 201호·202호·203호부터 5층까지는 다세대주택으로 이용 중이고, 이 건물의 6층부터 8층 일부 호실은 오피스텔로 이용 중입니다. 본건 자체의 이용상태는 다세대주택입니다.

권리의 출발점은 2016.11.24 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 1,161,000,000원이고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후의 근저당·가압류·임차권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 특히 김현해의 임차권등기는 보증금 93,700,000원이지만 전입일이 2022.11.03으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정되어 있고, 배당 시나리오상 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 오래됐고 후순위가 많다

말소기준권리는 2016.11.24 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 같은 날 설정된 167,400,000원의 후순위 근저당, 2024년의 가압류 2건과 코리아신탁주식회사의 근저당, 김현해의 주택임차권, 임의경매개시결정 및 2026.06.18 압류 2건은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차·점유 관계 — 모두 말소기준일 이후 전입

현황조사 및 문건접수 등에 확인되는 점유·임차 관련자는 21명입니다. 확인된 전입일은 모두 2016.11.24 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 김현해를 제외한 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 계약관계와 명도 대상은 매각물건명세서·현황조사 원문을 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 보지 않는다

감정가와 현재 최저매각가는 모두 89,000,000원으로 신건입니다. 건물은 2016.11.17 사용승인 기준이며 다세대주택 12세대 자료가 확인되지만, 본건 면적과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 시세보다 낮다거나 높다고 단정하지 않고 가격 판단을 보류하는 것이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)

채권액은 채권최고액·청구금액 기준이며 공동담보가 포함된 권리가 있습니다. 현재 회차의 채권자 미배당액은 9,345,402,000원입니다. 이 미배당액 자체를 매수인이 승계하는 것은 아니며, 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 경기도 오산시 원동 태영아파트 남서측 인근이며, 다세대주택·오피스텔·공업사·근린상가 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 인근 밀머리로에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택으로, 현상 및 관리상태는 보통입니다.
• 도로. 북동측 약 15미터 도로와 남동측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 준공업지역이며 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술) 등에 해당합니다.
• 토지. 토지면적 341.0㎡, 공시지가 866,900원/㎡이며 공동주택 부지로 이용 중입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 202호 실제 점유자 확인. 현황조사 등에 21명이 확인되는 만큼 현재 누가 202호를 점유하는지 현장과 원문 서류를 대조하세요.
• 보증금 미상 신고자 확인. 김현해 외 다수의 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 없다고 판정돼도 명도 협의와 배당관계 확인은 별개입니다.
• 김현해 임차권. 보증금 93,700,000원, 확정일자 2022.09.19, 전입 2022.11.03, 배당요구 2025.02.19로 확인됩니다. 말소기준권리보다 후순위입니다.
• 민간임대주택 등기. 2018.10.24 등록을 원인으로 한 등기가 있으므로 매각물건명세서와 등기 원문에서 경매 후 처리조건을 확인하세요.
• 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않으므로 89,000,000원을 곧바로 시세 이하로 보지 말고 주변 다세대의 면적·층·준공연도별 거래를 별도로 대조하세요.
• 배당표 한계. 공동담보 채권과 당해세·최우선변제 등을 확인해 실제 배당관계를 원본과 다시 맞추세요.

맺으며 — 권리 인수보다 ‘점유 확인과 가격 검증’이 핵심

이 물건은 말소기준권리가 2016.11.24로 빠르고, 확인된 모든 전입이 그 이후라 대항력 있는 선순위 임차인이 확인되지 않습니다. 김현해의 93,700,000원 임차권 역시 후순위이며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.

다만 현황조사 등에 확인되는 이름이 21명에 이르고, 여러 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 “인수금이 크다”는 유형보다 실제 202호 점유자가 누구인지, 명도가 어느 정도 복잡한지를 확인하는 사건에 가깝습니다. 여기에 민간임대주택등기의 처리조건도 원본 확인이 필요합니다.

가격 역시 현재 비교 가능한 실거래 근거가 없어 신건 89,000,000원이 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 보류, 점유·명도는 확인 필요. 이 세 가지를 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.