수원지방법원 2024타경10616. 오산시 원동 544-29, 밀머리로 52의 6층 602호입니다. 등기상 소유자는 임승훈이고, 2016.11.24 수산업협동조합중앙회가 설정한 채권최고액 1,161,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 채권최고액 167,400,000원의 두 번째 근저당도 설정됐고, 이후 가압류·추가 근저당·경매개시결정·압류와 허유미의 주택임차권등기가 이어졌습니다. 금전권리의 순서는 복잡해 보이지만 현재 매각가 가정에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 산정돼 있습니다.
다만 이 물건을 단순히 “임차인 문제 없는 다세대”로 보면 안 됩니다. 현황조사상 전입자가 많고, 대부분 보증금이 확인되지 않았습니다. 또 사건 용도 표기는 다세대지만 감정평가 이용상태에는 6층 601호·602호와 7~8층이 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정요항상 공부와의 차이는 없다고 되어 있으므로, 실제 이용형태와 점유관계 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10616 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 밀머리로 52, 6층602호 |
| 등기 부동산 | 경기도 오산시 원동 544-29 · 경기도 오산시 밀머리로 52 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정 이용상태상 6층 602호 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택 |
| 소유자 | 임승훈 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,160,617,708원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016.11.24 근저당
말소기준은 2016.11.24 수산업협동조합중앙회 근저당입니다. 뒤에 설정된 수산업협동조합중앙회의 두 번째 근저당, 배진나·차광민 가압류, 코리아신탁주식회사 근저당, 수협은행의 임의경매개시결정, 2026.06.18의 국 압류 2건과 허유미의 임차권등기는 모두 말소기준보다 뒤입니다. 등기상 이들 금전권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차·점유 관계 — 21명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사와 문건접수 등에 나타난 점유·임차 관계자는 21명입니다. 가장 이른 전입도 허유미의 2016.12.19로, 말소기준 2016.11.24보다 뒤입니다. 따라서 현재 판정상 21명 모두 대항력 없음입니다. 다만 허유미를 제외한 20명은 보증금이 확인되지 않아 실제 점유·임대차 관계와 명도 대상은 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은송 | 2023.11.30 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 | - |
| 김현해 | 2022.11.03 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 | - |
| 신승달 | 2018.07.25 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 | 2024.11.08 |
| XU YUSHUN | 2021.05.28 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 | - |
| QUAN ZHIFENG | 2021.05.28 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 | - |
| 유호종 | 2023.07.19 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 | 2024.10.14 |
| 강현욱 | 2019.06.28 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 | 2024.11.13 |
| LI SHUNAUI | 2023.02.22 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 | - |
| JIN GUANGHU | 2023.02.10 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 | - |
| 이병화 | 2022.10.14 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 | - |
| 서지희 | 2019.04.23 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 | 2024.10.11 |
| 주영남 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 | 2024.11.08 |
| 조병오 | 2021.02.19 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 | 2024.11.05 |
| 이주현 | 2022.06.02 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 | - |
| 이재경 | 2023.08.08 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 | - |
| 김동진 | 2017.05.18 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 | - |
| 이선만 | 2016.12.26 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 | - |
| 오윤지 | 2023.04.13 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 | 2024.10.17 |
| SY ADAMA | 2023.04.18 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 | - |
| 고재욱 | 2020.08.24 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 | 2024.10.24 |
| 허유미 | 2016.12.19 | 140,000,000원 | 없음 | 확정일자 등기 | 없음 | 2024.10.11 |
② 가격·실질취득 — 신건 170,000,000원
현재 회차는 감정가의 100%인 170,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득액도 170,000,000원입니다. 이 금액이 시장가격보다 싼지 비싼지는 인근 동일 용도·면적·이용상태의 실제 거래를 입찰 전에 별도로 대조해야 합니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 170,000,000원 | 166,820,000원 | 9,265,580,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 9,299,104,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 9,325,923,200원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 세 회차 모두 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 채권자 미회수액이 크다는 이유만으로 매수인 부담이 늘어나는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,161,000,000원 | 166,820,000원 |
| 3. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 167,400,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 배진나 | 620,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 차광민 | 620,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 코리아신탁주식회사 | 6,864,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 9,432,400,000원에 대해 신건 가정 배당액은 166,820,000원, 미배당액은 9,265,580,000원입니다. 집행비용 3,180,000원을 제외한 매각대금이 첫 번째 근저당에 배당되면서 후순위 권리에는 배당 여력이 남지 않습니다. 2026.06.18 국 압류 2건도 등기돼 있어 실제 배당은 달라질 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 역시 최종 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 원동 소재 태영아파트 남서측 인근이며, 주위에는 다세대주택·오피스텔·공업사·근린상가 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 인근 밀머리로에 버스정류장이 소재해 일반적 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 2~5층은 다세대주택, 6층 601호·602호와 7~8층은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 구조·관리. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택이며 외벽 석재붙임·드라이비트 처리, 현상 및 관리상태는 보통입니다.
- 설비. 급배수·위생·소화전·화재탐지·공동자동현관문·도시가스 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 15미터 도로와 남동측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준공업지역이며 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·도시지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 341.0㎡, 공시지가 866,900원/㎡입니다.
- 현황. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 21명 재확인. 실제 거주자·점유 부분·퇴거 여부를 현황조사 원본과 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 20명. 대항력은 없다고 판정됐지만 임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 문건접수에서 확인해야 합니다.
- 허유미 임차권. 보증금 140,000,000원, 전입 2016.12.19, 점유개시 2016.12.17, 임차권등기 2024.10.11의 순서를 원본 등기와 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2018.10.24 등록을 원인으로 한 2022.11.15 등기의 매각 후 효력과 관련 행정사항을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 다세대지만 감정 이용상태상 602호는 오피스텔입니다. 실제 이용과 관련 규제·금융·환금성을 함께 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 170,000,000원의 시세 적정성은 동일 용도·면적의 최신 실거래를 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 공동담보 확인. 수산업협동조합중앙회 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로 실제 배당관계는 공동담보 현황과 함께 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 국 압류 2건과 관리비 체납 여부, 당해세·최우선변제 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·문건접수 원본을 기준으로 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다
이 사건의 금전 인수 구조는 분명합니다. 말소기준은 2016.11.24 근저당이고, 조사된 전입자 21명은 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없는 것으로 판정됐습니다. 신건 170,000,000원은 물론 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 현장 난도는 별개입니다. 점유·임차 관계자가 21명이고 그중 20명의 보증금이 미상이며, 민간임대주택등기와 140,000,000원의 임차권등기도 존재합니다. 여기에 사건상 용도는 다세대지만 감정 이용상태에서 602호는 오피스텔로 확인됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “떠안을 돈이 있느냐”보다 “누가 어떻게 점유하고 있고, 실제 용도와 임대관계가 무엇이냐”입니다. 권리상 인수액은 0원이지만, 명도와 현황 확인까지 끝낸 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
