수원지방법원 2024타경10616. 오산시 원동 544-29, 밀머리로 52의 4층 402호입니다. 감정평가 이용상태는 다세대주택이며, 감정가와 현재 최저매각가는 모두 89,000,000원입니다. 등기부상 소유자는 임승훈이고, 말소기준은 2016.11.24 접수된 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 그 뒤 가압류, 추가 근저당, 경매개시결정, 주택임차권, 압류가 이어졌습니다.
가격보다 먼저 볼 부분은 점유와 임차관계입니다. 현황조사에는 다수의 전입자가 기재되어 있으나 모두 말소기준권리보다 뒤에 전입했고, 제공된 판단상 대항력은 없습니다. 등기된 임차권자 중화인민공화국 김광호의 보증금은 77,175,000원이지만 전입·점유개시·확정일자가 모두 2023.02.10으로 말소기준권리보다 늦으며, 해당 임차권등기도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10616 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 밀머리로 52, 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 임승훈 |
| 대상면적 | 28.4㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,160,617,708원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 2016.11.24 근저당이 기준
② 임차·점유 관계 — 대항력보다 ‘실제 점유’ 확인
현황조사와 등기상 확인되는 임차·점유 명의는 아래와 같습니다. 전입일은 모두 2016.11.24 말소기준권리보다 늦어 제공된 판단상 대항력 없음입니다. 다만 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 실제 임대차 내용과 현재 점유자를 현장에서 재확인하는 것이 중요합니다.
| 성명 | 전입 / 점유개시 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은송 | 2023.11.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| 김현해 | 2022.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| 신승달 | 2018.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2024.11.08 |
| XU YUSHUN | 2021.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| QUAN ZHIFENG | 2021.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| 유호종 | 2023.07.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2024.10.14 |
| 강현욱 | 2019.06.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2024.11.13 |
| LI SHUNAUI | 2023.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| JIN GUANGHU | 2023.02.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| 이병화 | 2022.10.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| 서지희 | 2019.04.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2024.10.11 |
| 주영남 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2024.11.08 |
| 조병오 | 2021.02.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2024.11.05 |
| 이주현 | 2022.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| 이재경 | 2023.08.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| 허유미 | 2016.12.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2024.10.16 |
| 김동진 | 2017.05.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| 이선만 | 2016.12.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| 오윤지 | 2023.04.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2024.10.17 |
| SY ADAMA | 2023.04.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| 고재욱 | 2020.08.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2024.10.24 |
| 중화인민공화국 김광호 | 2023.02.10 | 77,175,000원 | 없음 | 별도 확인 | 해당 없음 | 2024.10.02 |
③ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,002,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 1,161,000,000원 | 86,998,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 167,400,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 배진나 | 620,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 차광민 | 620,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 코리아신탁주식회사 | 6,864,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 9,432,400,000원 중 86,998,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 9,345,402,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 89,000,000원 | 86,998,000원 | 9,345,402,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 71,200,000원 | 69,518,400원 | 9,362,881,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 56,960,000원 | 55,534,720원 | 9,376,865,280원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 오산시 원동 소재 태영아파트 남서측 인근이며, 다세대주택·오피스텔·공업사·근린상가 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 인근 밀머리로에 버스정류장이 소재하며, 일반적 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택으로, 해당 4층 402호는 다세대주택으로 이용중입니다. 현상 및 관리상태는 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약 15미터 소로, 남동측으로 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준공업지역이며 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)· 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 866,900원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 임대관계는 미상으로 평가되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 현황조사에 기재된 다수 명의 중 현재 실제 점유자가 누구인지 현장조사와 원본 서류로 확인하세요.
- 보증금 확인. 등기 임차권자를 제외한 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않으므로 임대차관계 원본을 대조하세요.
- 임차권등기 확인. 중화인민공화국 김광호의 임차권등기와 배당요구 상태를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15 접수된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 신건 89,000,000원의 시세 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 세금·최우선변제. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 인수액보다 점유 확인이 중요한 물건
등기 순서만 보면 구조는 명확합니다. 2016.11.24 수산업협동조합중앙회 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 들어온 가압류·추가 근저당·임차권 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건은 현황조사에 다수의 임차·점유 명의가 기재되어 있고 대부분의 보증금이 확인되지 않습니다. 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판단되어도, 실제 점유자 특정과 명도 범위는 별개의 문제입니다. 여기에 민간임대주택등기까지 존재하므로 원본 서류 대조가 중요합니다. 또한 실거래 시세 자료가 없기 때문에 신건 89,000,000원의 가격 경쟁력은 이 자료만으로 평가할 수 없습니다. 권리 인수는 0원이지만, 점유와 가격 확인을 끝내고 접근해야 하는 사건입니다.
