수원지방법원 2024타경10616. 오산시 원동 544-29, 밀머리로 52의 3층 302호로 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2016.11.24. 접수된 수산업협동조합중앙회 근저당권으로 채권최고액은 1,161,000,000원입니다. 이 뒤에 수산업협동조합중앙회의 추가 근저당권, 배진나·차광민 가압류, 코리아신탁 근저당권, 경매개시결정, 서옥순의 주택임차권, 국세 압류가 이어지는 구조입니다.
배당 가정금액 89,000,000원에서는 집행비용 2,002,000원을 제외한 86,998,000원이 선순위 근저당권에 배당되고, 나머지 후순위 채권은 배당받지 못합니다. 총 채권액 9,432,400,000원 대비 미배당액은 9,345,402,000원에 이르지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10616 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 밀머리로 52, 3층302호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상 면적 28.4㎡ |
| 이용상태 | 3층 302호 다세대주택 |
| 소유자 | 임승훈 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행(양도인: 수산업협동조합중앙회) / 1,160,617,708원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 준공 | 2016.11.17 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
① 권리 흐름 — 금전권리는 말소기준 이후
말소기준은 2016.11.24. 을구 1번 근저당권입니다. 이후 가압류·후순위 근저당권·경매개시결정·주택임차권·압류는 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 특히 서옥순의 임차권등기는 2025.05.21. 접수됐고, 전입일 2021.05.28. 역시 말소기준보다 늦습니다.
② 임차인·점유관계 — 22명, 모두 말소기준 이후 전입
현황조사와 문건접수, 등기부 임차권등기에서 확인되는 점유·임차관계는 총 22명입니다. 제공된 판정상 모두 말소기준일 2016.11.24.보다 늦게 전입해 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 서옥순을 제외한 다수 점유자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 권리 인수와 별개로 명도·점유관계 확인 난도는 높습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은송 | 2023.11.30 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현해 | 2022.11.03 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신승달 | 2018.07.25 | 미상 | 미상 | 2024.11.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU YUSHUN | 2021.05.28 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| QUAN ZHIFENG | 2021.05.28 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유호종 | 2023.07.19 | 미상 | 미상 | 2024.10.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강현욱 | 2019.06.28 | 미상 | 미상 | 2024.11.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI SHUNAUI | 2023.02.22 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN GUANGHU | 2023.02.10 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이병화 | 2022.10.14 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서지희 | 2019.04.23 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주영남 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 2024.11.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병오 | 2021.02.19 | 미상 | 미상 | 2024.11.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주현 | 2022.06.02 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재경 | 2023.08.08 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허유미 | 2016.12.19 | 미상 | 미상 | 2024.10.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동진 | 2017.05.18 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이선만 | 2016.12.26 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오윤지 | 2023.04.13 | 미상 | 미상 | 2024.10.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SY ADAMA | 2023.04.18 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고재욱 | 2020.08.24 | 미상 | 미상 | 2024.10.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서옥순 | 2021.05.28 | 81,000,000원 | 2025.05.07 | 2025.05.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 89,000,000원, 실거래 비교는 유보
현재 최저매각가는 감정가와 같은 89,000,000원으로 유찰 없는 신건입니다. 대상 면적은 28.4㎡이고, 제공된 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 그러나 동일 조건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액이 제시되지 않아, 89,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,002,000원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,161,000,000원 | 86,998,000원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 167,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 배진나 | 620,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 차광민 | 620,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 코리아신탁주식회사 | 6,864,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 9,432,400,000원 중 86,998,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 9,345,402,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건 3층 302호는 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 같은 건물의 2~5층 해당 호실은 다세대주택, 6~8층 해당 호실은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 오산시 원동 소재 태영아파트 남서측 인근으로, 주변에 다세대주택·오피스텔·공업사·근린상가가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 인근 밀머리로에 버스정류장이 있어 일반적 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택으로, 현상 및 관리상태는 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 15미터 도로와 남동측 약 4미터 포장도로에 접하며 도로상태는 보통입니다.
- 규제. 준공업지역이며 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·도시지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 341.0㎡, 공시지가는 866,900원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 현황조사상 22명의 전입·점유관계가 확인됩니다. 실제 302호 점유자와 다른 호실 관계자가 혼재하는지 호별 전입세대열람과 현황을 다시 맞춰야 합니다.
- 서옥순 임차권. 보증금 81,000,000원, 전입 2021.05.28., 확정일자 2025.05.07., 임차권등기 2025.05.21.입니다. 말소기준보다 후순위로 제공된 판정은 대항력 없음입니다.
- 미상 보증금. 서옥순을 제외한 다수 점유자의 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.15. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등록상태와 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 조건 실거래 금액이 제시되지 않았으므로 신건 89,000,000원을 곧바로 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다.
- 토지거래허가구역. 토지이용계획에 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있으므로 입찰 전 적용 범위와 절차를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 22명의 점유관계
등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2016.11.24. 근저당권이 말소기준이고, 조사된 전입자는 모두 그 뒤에 들어와 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 신건’으로 보기에는 현장 변수가 큽니다. 점유·임차관계가 22명이고 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으며, 민간임대주택등기도 존재합니다. 여기에 가격을 검증할 동일 조건 실거래 금액도 제시되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수액이 아니라 점유관계 정리와 가격 검증입니다. 신건 최저가 89,000,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
