수원지방법원 2024타경10616. 이번 물건은 경기도 오산시 원동 544-29, 밀머리로 52에 위치한 3층 303호 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 93,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 임승훈이고, 경매는 수협은행이 신청했습니다. 신청채권자 청구액은 1,160,617,708원입니다.

핵심은 2016.11.24 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤에 설정된 다른 근저당권, 가압류, 압류 및 임차권은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 이 물건에는 여러 사람의 전입 기록이 있고, 건물에는 민간임대주택등기도 존재합니다. 등기상 말소 예정이라는 사실만으로 점유 및 인도 문제가 모두 해결된 것으로 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 복잡한 등기

최초 말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액이 1,161,000,000원으로 해당 물건의 최저가보다 매우 크지만, 이는 채권자가 확보한 담보 한도를 나타내는 금액이지 매수인이 그대로 인수하는 채무가 아닙니다. 공동담보로 설정된 근저당권이라는 점도 함께 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금보다 중요한 것은 대항력

등기부에는 유호종 명의의 주택임차권이 기재되어 있습니다. 보증금은 105,000,000원으로 최저매각가보다 크지만, 주민등록일은 2023.07.19로 말소기준권리 설정일인 2016.11.24보다 늦습니다.

임차인·점유 관계 상세

현황조사 및 문건접수에는 여러 사람의 전입·배당요구 기록이 있습니다. 이 명단만으로 각 명의자가 모두 303호의 독립된 임차인인지, 현재 실제 점유하고 있는지 또는 다른 호실과 관련된 기록인지 확정할 수는 없습니다. 따라서 아래 명단은 점유 및 임대차관계 확인 대상으로 구분합니다.

모든 명의자의 전입일은 2016.11.24 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 전입일 기준으로 선순위 대항력은 확인되지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·현재 점유·호실별 임대차관계는 별도 대조해야 하며, 우선변제 여부를 확정한 표가 아닙니다. 승계 확인 표시는 인수액이 존재한다는 의미가 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 대부분의 매각대금이 선순위 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 채권자에게는 미배당액이 발생하지만, 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.

채권액은 해당 근저당권의 채권최고액 및 가압류 청구금액을 사용한 시뮬레이션 기준입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 공동담보와 채권양도에 따른 실제 채권자별 수령액도 별도 확인 대상입니다. 유호종의 임차권 보증금 105,000,000원은 위 채권합계와 배당표에 합산되어 있지 않으며, 임차권자에 대한 실제 배당액도 확정된 것이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 시세 메리트는 미확인

제공된 시나리오에서는 유찰 후에도 매수인 인수액이 0원으로 산정됩니다. 따라서 추가 인수가 발생하지 않는다는 전제에서 실질취득액은 각 회차의 낙찰가에 가까워집니다. 취득세, 명도비, 미납 관리비 등의 별도 비용은 포함하지 않은 금액입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 오산시 원동 소재 태영아파트 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 북측 인근 밀머리로에 버스정류장이 있습니다. 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 9층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 처리, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감이며 현상과 관리상태는 보통입니다.
• 용도. 대상 303호는 다세대주택으로 이용 중입니다. 같은 건물의 일부 상층부는 오피스텔로 이용되고 있어 건물 전체를 단일 아파트 용도로 판단해서는 안 됩니다.
• 설비. 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기·공동자동현관문 및 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 북동측 약 15미터 도로와 남동측 약 4미터 포장도로에 접하며 도로상태는 보통입니다.
• 토지·규제. 준공업지역이며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재되어 있습니다. 거래 및 이용 관련 제한의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
• 환금성. 실거래 비교 자료가 확보되지 않아 매각가의 적정성이나 재매각 용이성을 정량적으로 판단할 수 없습니다. 소규모 다세대주택 특성과 개별 호실의 점유·임대차 상태를 반영한 거래사례 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2016.11.24 수산업협동조합중앙회 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 범위를 등기부 및 매각물건명세서 원본과 대조합니다.
• 임차권 보증금. 유호종 보증금 105,000,000원의 대항력 부재, 후순위 임차권 소멸 및 매수인 인수 여부를 최종 매각물건명세서로 확인합니다.
• 점유자 확인. 다수의 전입 기록이 실제 어느 호실과 관련되는지, 누가 현재 303호를 점유하는지 현황조사 및 현장 확인을 통해 파악합니다.
• 임대차 확인. 보증금·확정일자 미상 명의자에 대해서는 계약서와 배당요구 자료를 확인하고 독립된 임대차관계의 존재 여부를 검토합니다.
• 민간임대주택등기. 등록 상태와 임대의무 처리, 경매 이후 관련 의무의 존속 여부를 관할기관 및 전문가에게 확인합니다.
• 세금 관련 압류. 동화성세무서장 및 화성세무서장의 압류가 있으므로 실제 조세채권의 배당순위와 배당액을 확인합니다.
• 공동담보. 수산업협동조합중앙회 및 코리아신탁주식회사 근저당권의 공동담보 내역을 확인하고 채권최고액을 해당 호실의 단독 채무나 매수인 인수액으로 오인하지 않습니다.
• 실거래 대조. 대상 호실의 정확한 전유면적을 확인한 뒤 동일·유사 면적 다세대주택의 최근 실거래, 최신 거래 및 가격 추세를 조사합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자를 특정하여 인도 절차를 검토하고 공용부분 미납 관리비 및 추가 취득비용을 확인합니다.
• 원본 서류. 입찰 직전에 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 경매기록의 변경 사항을 확인합니다.

맺으며 — “보증금이 최저가보다 커도 인수형은 아니다”

이 물건의 가장 중요한 구분은 임차권 보증금의 크기와 매수인 인수 여부는 다르다는 점입니다. 유호종의 보증금 105,000,000원은 최저가 93,000,000원보다 크지만, 말소기준권리 이후에 대항요건을 갖춘 후순위 임차권이므로 제공된 권리관계상 인수액은 0원으로 추정됩니다.

그러나 다수의 전입 및 배당요구 기록과 민간임대주택등기 때문에 실제 점유 및 인도 절차를 간단하다고 볼 수 없습니다. 최근 실거래 비교도 확보되지 않아 신건 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 권리상 인수액 추정 0원과 실제 취득 위험의 해소는 별개입니다. 최종 매각물건명세서, 점유관계 및 시세를 확인한 후 입찰가를 판단해야 하는 물건입니다.