수원지방법원 2024타경10616. 경기도 오산시 원동 544-29, 도로명주소 밀머리로 52의 3층 301호입니다. 감정평가 이용상태는 다세대주택이고, 비교자료상 전용면적은 29.56㎡입니다. 2016.11.24. 소유권보존과 함께 수산업협동조합중앙회 근저당권이 설정됐으며, 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 제2근저당, 가압류 2건, 코리아신탁 근저당, 신승달의 주택임차권, 경매개시결정과 압류 2건은 제공 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 실무적으로 눈에 띄는 것은 점유 관계의 수입니다. 현황조사 등에 등장하는 전입·점유 관계는 21명이며, 이 가운데 신승달은 보증금 71,600,000원의 임차권등기가 확인됩니다. 다만 신승달의 주민등록일 2018.07.25.도 말소기준 2016.11.24.보다 늦고, 다른 조사 대상자들의 전입일도 모두 말소기준 뒤입니다. 따라서 제공 자료의 판정상 대항력은 없습니다. 그럼에도 실제 점유자가 누구인지, 퇴거가 완료됐는지, 미확인 보증금·계약관계가 있는지는 입찰 전에 확인할 사안입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10616 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 밀머리로 52, 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 전용 29.56㎡ · 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 임승훈 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행(양도인: 수산업협동조합중앙회) / 1,160,617,708원 |
| 말소기준 | 2016.11.24. 수산업협동조합중앙회 근저당권 · 채권최고액 1,161,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2016.11.24. 을구 1번 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권을 포함해 2024년 이후의 가압류·코리아신탁 근저당·경매개시결정, 2024.12.05. 주택임차권, 2026년 압류는 제공 자료상 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은송 | 2023.11.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현해 | 2022.11.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU YUSHUN | 2021.05.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| QUAN ZHIFENG | 2021.05.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유호종 | 2023.07.19 | 미상 | 2024.10.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강현욱 | 2019.06.28 | 미상 | 2024.11.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI SHUNAUI | 2023.02.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN GUANGHU | 2023.02.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이병화 | 2022.10.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서지희 | 2019.04.23 | 미상 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주영남 | 2023.02.13 | 미상 | 2024.11.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병오 | 2021.02.19 | 미상 | 2024.11.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주현 | 2022.06.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재경 | 2023.08.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허유미 | 2016.12.19 | 미상 | 2024.10.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동진 | 2017.05.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이선만 | 2016.12.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오윤지 | 2023.04.13 | 미상 | 2024.10.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SY ADAMA | 2023.04.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고재욱 | 2020.08.24 | 미상 | 2024.10.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신승달 | 2018.07.25 | 71,600,000원 | 2024.12.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 점유·전입 관계는 21명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 신승달을 제외한 나머지는 보증금이 확인되지 않습니다. 신승달은 전유부분 전부를 대상으로 한 주택임차권등기가 있고, 보증금 71,600,000원, 주민등록일 2018.07.25., 확정일자 2018.07.25.가 확인됩니다. 하지만 주민등록일이 말소기준일 2016.11.24.보다 늦어 제공 자료상 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 건은 감정가와 최저매각가가 모두 92,000,000원인 신건입니다. 다만 비교자료상 단지는 12세대, 2016.11.17. 사용승인이고, 이 물건의 비교면적은 29.56㎡로 제시돼 있으나 가격 판단에 사용할 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,056,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,161,000,000원 | 89,944,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 167,400,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 배진나 | 620,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 차광민 | 620,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 3번 근저당 · 코리아신탁주식회사 | 6,864,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 총 청구액은 9,432,400,000원, 채권자 예상배당은 89,944,000원, 미배당은 9,342,456,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산시 원동 태영아파트 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택·오피스텔·공업사·근린상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 인근 밀머리로에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 3층 301호는 다세대주택으로 이용 중이며, 같은 건물의 6~8층 일부 호수는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물로, 현상 및 관리상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 15m 도로, 남동측 약 4m 포장도로에 접하고 도로상태는 보통입니다.
- 규제. 준공업지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 비교자료상 12세대, 2016.11.17. 준공으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 현황조사상 21명의 전입·점유 관계가 있으므로 현재 실제 거주자와 퇴거 여부를 현장 확인하세요.
- 신승달 임차권. 보증금 71,600,000원의 임차권등기가 있으나 말소기준 뒤 전입입니다. 최신 명세서에서 소멸·배당 관계를 재확인하세요.
- 미상 보증금. 신승달 외 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 임대차관계 원본과 현황을 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기가 현재 매각에 어떤 상태로 반영되는지 최신 등기와 명세서에서 확인하세요.
- 공동담보. 근저당권에 공동담보목록이 표시돼 있으므로 채권최고액 자체를 이 호실의 실제 채무잔액과 동일시하지 마세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 없으므로 인근 동일 유형·유사면적 다세대 실거래와 매물가를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유와 가격 검증
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2016.11.24. 근저당이 말소기준이고, 이후 담보권·가압류· 임차권은 제공 자료상 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현황조사상 전입·점유 관계가 21명에 달하고, 신승달을 제외하면 보증금도 확인되지 않습니다. 여기에 신건 최저가 92,000,000원을 비교할 최근 실거래 근거가 없어 가격이 싸다고 평가할 수도 없습니다. 결국 이 물건의 승부처는 권리 인수보다 실제 점유관계 정리와 현 시세 검증입니다.
