말소기준권리는 2016.11.24 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 조사된 전입자들은 모두 그 이후 전입했고, 등기된 이선만의 주택임차권도 후순위여서 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 전입 조사자가 21명이고 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수이므로 권리 소멸 여부와 별개로 현황·명도 확인은 중요합니다.
수원지방법원 2024타경10616. 경기도 오산시 원동 544-29, 밀머리로 52의 7층 702호입니다. 사건 용도는 다세대로 표시되어 있지만 감정평가 이용상태에서는 6층 601·602호, 7층 701·702호, 8층 801·802호를 오피스텔로 이용 중이라고 조사했습니다. 등기상 소유자는 임승훈이며, 말소기준권리는 2016.11.24 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 채권최고액 1,161,000,000원입니다.
그 뒤 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정·압류·주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 전입 조사자가 21명으로 많고, 그중 10명이 배당요구를 한 상태입니다. 특히 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 권리 인수보다 실제 점유관계와 명도 범위를 확인하는 일이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10616 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 밀머리로 52, 7층702호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 다세대 · 7층 702호 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 임승훈 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 1,160,617,708원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 말소기준권리 | 2016.11.24 수산업협동조합중앙회 근저당권 · 채권최고액 1,161,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 집중돼 있다
말소기준권리는 2016.11.24 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 을구 2번 근저당권이 추가로 설정됐고, 2024년에는 배진나·차광민의 가압류, 코리아신탁주식회사 근저당권, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 2024.11.22에는 이선만의 주택임차권이 등기됐고, 2026.06.18에는 국 명의 압류 2건이 추가됐습니다. 이들 후순위 담보·압류·임차권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 전입·임차 현황 — 21명, 모두 말소기준 이후 전입
현황조사 등에 이름이 확인되는 전입자는 21명입니다. 가장 이른 전입일도 2016.12.19로 말소기준일 2016.11.24보다 늦습니다. 따라서 현재 판정상 이들 전입자는 대항력 없음으로 정리됩니다. 이 가운데 배당요구가 확인되는 사람은 10명입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은송 | 2023.11.30 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현해 | 2022.11.03 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신승달 | 2018.07.25 | 미상 | — | 2024.11.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| XU YUSHUN | 2021.05.28 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| QUAN ZHIFENG | 2021.05.28 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유호종 | 2023.07.19 | 미상 | — | 2024.10.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강현욱 | 2019.06.28 | 미상 | — | 2024.11.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI SHUNAUI | 2023.02.22 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN GUANGHU | 2023.02.10 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이병화 | 2022.10.14 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서지희 | 2019.04.23 | 미상 | — | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주영남 | 2023.02.13 | 미상 | — | 2024.11.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조병오 | 2021.02.19 | 미상 | — | 2024.11.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이주현 | 2022.06.02 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재경 | 2023.08.08 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허유미 | 2016.12.19 | 미상 | — | 2024.10.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동진 | 2017.05.18 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오윤지 | 2023.04.13 | 미상 | — | 2024.10.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SY ADAMA | 2023.04.18 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고재욱 | 2020.08.24 | 미상 | — | 2024.10.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이선만 | 2016.12.26 | 134,400,000원 | 2016.12.02 | 2024.11.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실질취득 170,000,000원
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 170,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액 역시 170,000,000원입니다.
동일 면적 실거래를 근거로 한 시세 비교는 하지 않습니다. 따라서 감정가 170,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없으며, 가격 판단은 감정가와 향후 유찰 시나리오 범위에서 제한적으로 보는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,180,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 1,161,000,000원 | 166,820,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 167,400,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 배진나 | 620,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 차광민 | 620,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 코리아신탁주식회사 | 6,864,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 총액 9,432,400,000원 중 166,820,000원이 채권자 배당으로 계산되고, 미배당액은 9,265,580,000원입니다. 소유자 잔여액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 오산시 원동 소재 태영아파트 남서측 인근이며, 주변에 다세대주택·오피스텔·공업사·근린상가 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 인근 밀머리로에 버스정류장이 소재하며 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 다세대이고, 감정평가상 7층 702호는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택으로, 외벽은 석재붙임·드라이비트 처리, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며 관리상태는 보통입니다.
- 설비. 급배수·위생·소화전·화재탐지·공동자동현관문·도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 15미터 도로와 남동측 약 4미터 포장도로에 접하며 도로상태는 보통입니다.
- 규제. 준공업지역이며 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 341.0㎡, 공시지가는 866,900원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2016.11.24 수산업협동조합중앙회 근저당권과 후순위 권리의 순위를 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 전입자 현황 확인. 조사된 전입자 21명 가운데 현재 실제 점유자가 누구인지, 각자가 어느 부분을 사용 중인지 확인하세요.
- 보증금 미상자 확인. 이선만을 제외한 다수 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 관련 문건을 대조하세요.
- 배당요구자 확인. 신승달·유호종·강현욱·서지희·주영남·조병오·허유미·오윤지·고재욱·이선만의 배당요구와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.15 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 사항을 원본에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 다세대이나 감정 이용상태상 702호는 오피스텔로 사용 중이므로 공부·현황·사용상태를 함께 확인하세요.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등에 따른 변동 가능성이 있습니다.
맺으며 — 인수금보다 점유 확인이 핵심
이 사건의 권리구조에서 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 말소기준권리는 2016.11.24 근저당권이고, 조사된 전입자 21명의 전입일은 모두 그 이후입니다. 보증금 134,400,000원의 이선만 역시 2016.12.26 전입·점유를 시작해 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다.
다만 권리가 소멸한다고 해서 현장이 단순하다는 뜻은 아닙니다. 전입 조사자가 21명이고 배당요구자도 10명이며, 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 여기에 민간임대주택등기와 702호의 오피스텔 이용상태도 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 인수금액 자체보다 실제 점유관계, 명도 범위, 민간임대주택등기와 사용상태를 원본·현장에서 맞춰 보는 것이 입찰 전 핵심입니다.
