수원지방법원 2024타경10616. 경기도 오산시 원동 544-29, 도로명주소 밀머리로 52의 4층 401호입니다. 감정평가 이용상태는 다세대주택이며, 말소기준권리는 2016.11.24 접수된 수산업협동조합중앙회 근저당 1,161,000,000원입니다. 이후 근저당·가압류·경매개시결정·임차권과 압류는 등기자료상 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
이 물건의 특징은 채권 규모보다 점유관계의 수입니다. 현황조사와 임차권등기 등에 나타난 이름은 21명이며, 확인된 전입일은 모두 2016.11.24 말소기준일 이후입니다. 따라서 확인된 명의에 대해서는 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 다만 강현욱 외 대부분은 보증금이 확인되지 않고, 2026.03.16 별도의 임차권 경정등기도 존재하므로 실제 인도·점유관계는 입찰 전 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10616 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 밀머리로 52, 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 4층 401호 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 임승훈 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 신청채권 관련 청구액 | 1,160,617,708원 |
| 경매개시 채권자 | 수협은행 (양도인: 수산업협동조합중앙회) |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016.11.24
말소기준권리는 2016.11.24 접수 제211928호 수산업협동조합중앙회 근저당 1,161,000,000원입니다. 같은 날 설정된 두 번째 근저당 167,400,000원, 2024년 가압류 2건, 코리아신탁주식회사 근저당 6,864,000,000원, 임의경매개시결정, 강현욱의 주택임차권과 2026년 압류는 등기자료상 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 확인 명의 21명
확인된 이름 기준 전입·임차권 관련 명의는 21명입니다. 이들의 확인된 전입일은 모두 말소기준일인 2016.11.24 이후이고, 자료상 대항력은 모두 없음으로 분류되어 있습니다. 배당요구가 확인되는 명의도 있으나, 다수의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
| 명의 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은송 | 2023.11.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 · 승계 아님 |
| 김현해 | 2022.11.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 · 승계 아님 |
| 신승달 | 2018.07.25 | 미상 | 2024.11.08 | 없음 | 미상 · 승계 아님 |
| XU YUSHUN | 2021.05.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 · 승계 아님 |
| QUAN ZHIFENG | 2021.05.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 · 승계 아님 |
| 유호종 | 2023.07.19 | 미상 | 2024.10.14 | 없음 | 미상 · 승계 아님 |
| LI SHUNAUI | 2023.02.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 · 승계 아님 |
| JIN GUANGHU | 2023.02.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 · 승계 아님 |
| 이병화 | 2022.10.14 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 · 승계 아님 |
| 서지희 | 2019.04.23 | 미상 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 · 승계 아님 |
| 주영남 | 2023.02.13 | 미상 | 2024.11.08 | 없음 | 미상 · 승계 아님 |
| 조병오 | 2021.02.19 | 미상 | 2024.11.05 | 없음 | 미상 · 승계 아님 |
| 이주현 | 2022.06.02 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 · 승계 아님 |
| 이재경 | 2023.08.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 · 승계 아님 |
| 허유미 | 2016.12.19 | 미상 | 2024.10.16 | 없음 | 미상 · 승계 아님 |
| 김동진 | 2017.05.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 · 승계 아님 |
| 이선만 | 2016.12.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 · 승계 아님 |
| 오윤지 | 2023.04.13 | 미상 | 2024.10.17 | 없음 | 미상 · 승계 아님 |
| SY ADAMA | 2023.04.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 · 승계 아님 |
| 고재욱 | 2020.08.24 | 미상 | 2024.10.24 | 없음 | 미상 · 승계 아님 |
| 강현욱 | 2019.06.28 | 65,000,000원(1차) 68,250,000원(2차) 71,600,000원(3차) | 2025.06.16 | 없음 | 확정일자 2019.06.07 · 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,056,000원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,161,000,000원 | 89,944,000원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 167,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 배진나 | 620,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 차광민 | 620,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 코리아신탁주식회사 | 6,864,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 9,432,400,000원 중 예상 배당액은 89,944,000원이며, 신건 가정 미배당액은 9,342,456,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 — 시세 판단은 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 92,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 73,600,000원, 2회 유찰 시에는 58,880,000원입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균·최신 거래가 확인되지 않으므로, 92,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 4층 401호는 다세대주택으로 이용중입니다. 같은 건물의 2~5층 일부 호실은 다세대주택, 6~8층 일부 호실은 오피스텔로 이용중입니다.
- 주위환경. 경기도 오산시 원동 소재 태영아파트 남서측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·공업사·근린상가 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 인근 밀머리로에 버스정류장이 있어 일반적 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 15미터 소로, 남동측 약 4미터 포장도로에 접하며 도로상태는 보통입니다.
- 규제. 준공업지역이며 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택으로 현상 및 관리상태는 보통이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 확인된 전입·임차권 관련 명의가 21명입니다. 실제 현재 점유자와 퇴거 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 강현욱 외 다수 명의의 보증금이 확인되지 않습니다. 최우선변제 해당 여부와 배당 영향을 매각물건명세서 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 강현욱 임차권. 전입 2019.06.28, 확정일자 2019.06.07로 모두 말소기준 이후이며 자료상 대항력은 없습니다. 임차권등기에는 65,000,000원·68,250,000원·71,600,000원의 보증금 이력이 기재되어 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.15 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기 처리와 임대의무 관련 효력을 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 2026.06.18 국세 관련 압류 2건이 있고, 배당 시뮬레이션은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래 근거 없이 감정가 92,000,000원만 보고 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 명도”는 같은 말이 아니다
권리의 기준점은 분명합니다. 2016.11.24 수산업협동조합중앙회 근저당이 말소기준이고, 확인된 21명의 전입일은 모두 그 뒤입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 금전적 인수 측면에서는 구조가 명확한 편입니다.
반면 실제 입찰에서는 다수의 전입 명의, 보증금 미상 사례, 임차권 경정등기와 민간임대주택등기를 함께 봐야 합니다. 특히 현재 최저가 92,000,000원의 시세 적정성은 최근 거래자료가 확인되지 않아 판단을 유보하는 것이 맞습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “권리 인수는 0원, 점유·가격 검증은 별도”로 정리할 수 있습니다.
