수원지방법원 2024타경10616. 오산시 원동 544-29, 밀머리로 52의 8층 802호입니다. 사건상 용도는 다세대로 표시돼 있지만, 감정평가 이용상태에서는 8층 801호·802호를 오피스텔로 이용 중이라고 적고 있습니다. 권리의 출발점은 2016.11.24 접수된 수산업협동조합중앙회 근저당권 채권최고액 1,161,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정·임차권·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
특히 등기된 임차권자 고재욱의 보증금은 126,000,000원이지만, 주민등록일 2020.08.24로 말소기준보다 늦습니다. 임차권 경정등기는 확정일자를 2020.08.05의 120,000,000원과 2024.08.14의 증액 6,000,000원으로 정정한 내용으로, 별도의 임차인을 하나 더 추가한 것으로 보지 않았습니다. 이 임차권 역시 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10616 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 밀머리로 52, 8층802호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 8층 802호 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 임승훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행(양도인: 수산업협동조합중앙회) / 1,160,617,708원 |
| 말소기준 | 2016.11.24 수산업협동조합중앙회 근저당권 · 채권최고액 1,161,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수액은 0원
말소기준 근저당 이후에는 같은 날 접수된 2순위 근저당 167,400,000원, 2024년 배진나·차광민 가압류 각 620,000,000원, 코리아신탁주식회사 근저당 6,864,000,000원, 고재욱 주택임차권 126,000,000원, 2026.06.18 국세 압류 2건이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 자료상 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력은 없지만 확인 대상이 많다
현황조사와 문건접수, 임차권등기에서 이름이 확인되는 임차·점유 관계는 21명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복 신고는 확인되지 않습니다. 이들의 전입일은 모두 2016.11.24 말소기준보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 고재욱을 제외하면 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우가 많아, 배당순위와 최우선변제 여부는 별도로 점검해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은송 | 2023.11.30 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김현해 | 2022.11.03 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 신승달 | 2018.07.25 | 미상 | 2024.11.08 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| XU YUSHUN | 2021.05.28 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| QUAN ZHIFENG | 2021.05.28 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 유호종 | 2023.07.19 | 미상 | 2024.10.14 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 강현욱 | 2019.06.28 | 미상 | 2024.11.13 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| LI SHUNAUI | 2023.02.22 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| JIN GUANGHU | 2023.02.10 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이병화 | 2022.10.14 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 서지희 | 2019.04.23 | 미상 | 2024.10.11 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 주영남 | 2023.02.13 | 미상 | 2024.11.08 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 조병오 | 2021.02.19 | 미상 | 2024.11.05 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이주현 | 2022.06.02 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이재경 | 2023.08.08 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 허유미 | 2016.12.19 | 미상 | 2024.10.16 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김동진 | 2017.05.18 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이선만 | 2016.12.26 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 오윤지 | 2023.04.13 | 미상 | 2024.10.17 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| SY ADAMA | 2023.04.18 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 고재욱 | 2020.08.24 | 126,000,000원 | 2024.09.30 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
고재욱 임차권의 확정일자는 경정등기에 따라 2020.08.05(120,000,000원), 2024.08.14(증액 6,000,000원)로 확인됩니다. 경정등기는 별도 임차인으로 중복 계산하지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 170,000,000원이고 유찰은 0회입니다. 그러나 동일 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 현재 최저가가 시세보다 낮다는 결론은 내릴 수 없습니다. 따라서 가격 메리트는 확인 전 보류가 맞습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 170,000,000원 | 166,820,000원 | 9,265,580,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 9,299,104,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 9,325,923,200원 |
채권총액은 배당추정상 9,432,400,000원으로 매각가를 크게 웃돕니다. 특히 근저당권에는 공동담보목록이 기재돼 있어 채권최고액 자체를 이 물건의 실질 시세나 매수인 부담액으로 해석하면 안 됩니다. 유찰될수록 매각대금이 줄어 채권자 미배당은 늘지만, 배당분석상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 1,161,000,000원 | 166,820,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 167,400,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 배진나 | 620,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 차광민 | 620,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 3번 근저당권 · 코리아신탁주식회사 | 6,864,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표는 집행비용과 등기채권을 기준으로 한 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 오산시 원동 ‘태영아파트’ 남서측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·공업사·근린상가가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 밀머리로 인근에 버스정류장이 있으며 일반적 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 2층~5층은 다세대주택, 6층~8층은 오피스텔로 이용 중이며 대상 8층 802호도 오피스텔 이용으로 기재돼 있습니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택으로, 현상 및 관리상태는 보통입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 준공업지역이며 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·도시지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 866,900원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 21명 대조. 현황조사상 명의자가 많으므로 실제 현재 점유자와 퇴거 여부, 각 계약의 대상 호실을 현장에서 확인하세요.
- 고재욱 임차권. 보증금 126,000,000원, 주민등록일 2020.08.24, 확정일자 2020.08.05 및 2024.08.14의 등기 내용과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 최우선변제 확인. 배당추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기. 2018.10.24 등록을 원인으로 한 2022.11.15 민간임대주택등기의 현재 등록 상태와 매각 후 처리 절차를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 다세대이지만 감정평가상 8층 802호는 오피스텔 이용입니다. 실제 이용·공부·관련 규제의 일치 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로 감정가 170,000,000원만 보고 저가 매물로 판단하지 말고 별도의 실거래·매물 조사를 거치세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것이 적다”는 같은 말이 아니다
권리의 큰 틀은 명확합니다. 2016.11.24 근저당이 말소기준이고, 이후의 담보권·가압류·임차권·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당분석상 매수인 인수액도 0원입니다. 고재욱의 126,000,000원 임차보증금 역시 전입이 말소기준보다 늦어 대항력 인수형 물건은 아닙니다.
반면 현황조사상 전입·점유 관계가 21명에 이르고, 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 민간임대주택 등기와 오피스텔 이용 상태도 함께 존재합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 인수금 위험보다는 점유·임대차 사실관계 확인입니다. 가격 역시 실거래 비교 없이 현재 최저가 170,000,000원이 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리 인수는 0원, 현장 확인 부담은 큰 신건으로 정리하는 것이 맞습니다.
