수원지방법원 2024타경10616. 오산시 원동 544-29, 밀머리로 52의 5층 502호로 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 권리분석의 출발점은 2016년 11월 24일 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당 채권최고액 1,161,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후의 가압류, 추가 근저당, 경매개시결정, 임차권 및 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
핵심은 임차관계입니다. 조사된 21명 중 가장 이른 전입일도 2016.12.19로 말소기준일 2016.11.24보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서 선순위 대항력을 갖는 임차인은 없습니다. 다만 20명은 보증금이 확인되지 않았고, 여러 명이 배당요구를 했기 때문에 인수 위험과 점유·명도 복잡성은 별개의 문제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10616 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 밀머리로 52, 5층502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 다세대주택 · 9층 공동주택 중 5층 502호 |
| 소유자 | 임승훈 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행(양도인: 수산업협동조합중앙회) / 1,160,617,708원 |
| 말소기준권리 | 2016.11.24 수산업협동조합중앙회 근저당 · 채권최고액 1,161,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016.11.24
말소기준 뒤에는 같은 날 설정된 수산업협동조합중앙회 2번 근저당 167,400,000원, 2024년 가압류 2건, 코리아신탁주식회사 근저당 6,864,000,000원, 주영남 임차권 82,600,000원, 2026년 압류 2건이 이어집니다. 이들 권리는 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 21명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사와 문건접수, 임차권등기에서 확인되는 임차관계는 총 21명입니다. 보증금이 구체적으로 확인되는 사람은 주영남 1명이고 나머지 20명은 보증금이 확인되지 않습니다. 배당요구가 확인되는 사람은 9명입니다. 다만 전입일 자체가 모두 말소기준권리보다 늦기 때문에 선순위 대항력에 따른 매수인 보증금 승계는 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은송 | 2023.11.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현해 | 2022.11.03 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신승달 | 2018.07.25 | 미상 | 2024.11.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU YUSHUN | 2021.05.28 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| QUAN ZHIFENG | 2021.05.28 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유호종 | 2023.07.19 | 미상 | 2024.10.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강현욱 | 2019.06.28 | 미상 | 2024.11.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI SHUNAUI | 2023.02.22 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN GUANGHU | 2023.02.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이병화 | 2022.10.14 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서지희 | 2019.04.23 | 미상 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조병오 | 2021.02.19 | 미상 | 2024.11.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주현 | 2022.06.02 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재경 | 2023.08.08 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허유미 | 2016.12.19 | 미상 | 2024.10.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동진 | 2017.05.18 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이선만 | 2016.12.26 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오윤지 | 2023.04.13 | 미상 | 2024.10.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SY ADAMA | 2023.04.18 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고재욱 | 2020.08.24 | 미상 | 2024.10.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주영남 | 2023.02.13 확정일 2023.01.27 | 82,600,000원 | 2024.11.08 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
③ 가격 판단 — 최저가와 실질취득은 모두 89,000,000원
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 89,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 89,000,000원입니다. 1회 유찰 시 71,200,000원, 2회 유찰 시 56,960,000원으로 내려가며, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,002,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,161,000,000원 | 86,998,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 167,400,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 배진나 | 620,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 차광민 | 620,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 3번 근저당 · 코리아신탁주식회사 | 6,864,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 9,432,400,000원 중 채권자 배당은 86,998,000원, 미배당은 9,345,402,000원으로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 5층 502호는 다세대주택으로 이용 중입니다. 같은 건물의 2~5층은 다세대주택, 6~8층은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 오산시 원동 태영아파트 남서측 인근으로 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 인근 밀머리로에 버스정류장이 소재해 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택이며 외벽은 석재붙임·드라이비트, 창호는 하이샤시이고 현상 및 관리상태는 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 15미터 소로와 남동측 약 4미터 포장도로에 접하고, 도로상태는 보통입니다.
- 규제. 준공업지역이며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 토지 공시지가는 866,900원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기. 2022.11.15 등기된 민간임대주택 표시가 매각 후 어떻게 처리되는지 매각물건명세서와 등기 원문에서 확인하세요.
- 현재 점유자 특정. 전입·임차관계가 21명으로 확인되므로 실제 현재 점유자가 누구인지, 각 점유 부분이 어디인지 현장에서 다시 특정할 필요가 있습니다.
- 미상 보증금. 주영남을 제외한 20명의 보증금이 확인되지 않습니다. 선순위 대항력은 없지만 배당관계와 명도 협의에 필요한 계약내용은 별도로 확인해야 합니다.
- 주영남 임차권. 보증금 82,600,000원, 전입·점유개시 2023.02.13, 임차권등기 2024.12.03의 후순위 구조와 배당요구 2024.11.08 사실을 원문과 대조하세요.
- 세금 압류. 2026.06.18 동화성세무서장과 화성세무서장의 압류가 각각 등기돼 있습니다. 제공된 권리판정은 매각소멸이나 실제 배당순위는 세목과 법정기일을 원문 확인해야 합니다.
- 공동담보. 2016.11.24 설정된 1·2번 근저당은 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 채권최고액 전체를 이 502호의 단독 채무로 보지 말고 공동담보 관계를 함께 확인하세요.
- 가격 확인. 최저가 89,000,000원 자체만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 입찰 직전 동일 용도·면적대의 실제 거래와 현장 매물을 별도로 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리구조에서 가장 중요한 숫자는 0원입니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 이유도 명확합니다. 2016.11.24 말소기준근저당보다 앞선 임차인이 없고, 주영남의 82,600,000원 임차권 역시 후순위이기 때문입니다.
반대로 실무 난도는 낮지 않습니다. 임차·전입관계가 21명이고 보증금 미상자가 20명이며, 별도의 민간임대주택등기와 2026년 세금 압류도 있습니다. 따라서 이 사건은 “보증금 인수 위험은 낮지만, 점유·등기 확인은 꼼꼼히 해야 하는 다세대주택”으로 보는 것이 가장 일관됩니다. 가격 측면에서는 현재 89,000,000원이 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없으므로, 권리상 인수 0원을 가격 메리트와 혼동하지 않는 것이 핵심입니다.
