수원지방법원 2024타경10616. 경기도 오산시 원동 544-29, 도로명주소 밀머리로 52의 4층 403호입니다. 감정평가 이용상태상 403호는 다세대주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2016.11.24. 접수된 수산업협동조합중앙회 근저당권으로 채권최고액은 1,161,000,000원입니다. 같은 날 설정된 167,400,000원 근저당, 이후 가압류·근저당·임차권·압류는 모두 말소기준보다 늦고, 경매로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

이 사건의 포인트는 “보증금이 낙찰가보다 크다”는 숫자만 보고 인수를 판단하면 안 된다는 점입니다. 이병화의 등기된 임차보증금은 99,220,000원으로 현재 최저가 93,000,000원보다 6,220,000원 크지만, 전입일은 2022.10.14.로 2016.11.24. 말소기준보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당

말소기준권리보다 앞선 임차인 전입은 확인되지 않습니다. 가장 빠른 전입은 허유미의 2016.12.19.로 말소기준일 2016.11.24.보다 늦습니다. 2024.10.15. 등기된 이병화의 주택임차권 역시 말소기준 이후이고, 등기자료상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 사람이 많다

현황조사·문건접수·임차권등기에서 확인되는 점유·임차관계 인원은 21명입니다. 이 가운데 배당요구가 확인되는 인원은 10명입니다. 전입일은 모두 2016.11.24. 말소기준 이후여서 대항력이 없는 것으로 정리돼 있지만, 이병화를 제외한 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 매수인 인수 위험과 실제 명도 난도는 분리해서 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서 채권총액 9,432,400,000원 중 90,926,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 9,341,474,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원

현재 회차는 신건으로 최저가가 감정가와 같은 93,000,000원입니다. 1회 유찰 시 74,400,000원, 2회 유찰 시 59,520,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에서 확인되는 실거래 비교값이 없어 현재 93,000,000원이 주변 거래가 대비 싼지 비싼지는 단정하지 않습니다. 따라서 낮아 보이는 절대금액만으로 가격 메리트를 평가하지 않는 것이 안전합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 4층 403호는 다세대주택으로 이용 중입니다. 같은 건물의 2~5층 일부 호실은 다세대주택, 6~8층 일부 호실은 오피스텔로 이용 중인 구조입니다.
• 주위환경. 오산시 원동 ‘태영아파트’ 남서측 인근으로 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 인근 밀머리로에 버스정류장이 있어 일반적 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택으로 외벽은 석재붙임·드라이비트, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며 현상 및 관리상태는 보통입니다.
• 도로. 북동측 약 15미터 소로, 남동측 약 4미터 포장도로에 접하며 도로상태는 보통입니다.
• 토지·규제. 준공업지역이며 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술) 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이병화 임차권 확인. 보증금 99,220,000원, 전입 2022.10.14., 확정일자 2022.09.14., 임차권등기 2024.10.15.입니다. 말소기준보다 늦어 대항력 없음·매각 소멸로 정리되지만 원본 명세서의 최종 기재를 재확인하세요.
• 21명 점유관계 재조사. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 실제 현재 점유자와 퇴거 여부, 세대 구성, 명도 대상은 입찰 전 현황을 다시 맞추는 것이 핵심입니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15. 민간임대주택등기가 있으므로 현재 등록 상태와 매각 이후 처리 관계를 확인하세요.
• 세금 압류. 2026.06.18. 동화성세무서장·화성세무서장 관련 압류가 각각 등기돼 있으며 자료상 매각으로 소멸합니다. 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
• 공동담보 구조. 말소기준 근저당과 후순위 근저당에 공동담보목록이 기재돼 있으므로, 개별 물건 감정가와 거액 채권최고액을 단순 비교해 잔존채무나 배당을 추정하지 마세요.
• 가격 검증. 현재 최저가 93,000,000원의 시세 대비 수준을 판단할 실거래 비교값은 별도로 확인해야 합니다. 신건이라는 이유만으로 할인 매물로 간주하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 후 접수문건과 현장 점유를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수는 0원, 승부처는 점유 확인”

이 사건은 말소기준이 2016.11.24.로 빠르고, 조사된 모든 전입이 그 뒤에 있습니다. 특히 보증금 99,220,000원의 이병화 임차권이 눈에 띄지만, 전입일이 말소기준보다 늦어 낙찰자가 보증금을 승계하는 대항력 인수형 사건은 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션도 신건·1회 유찰·2회 유찰 모두 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.

반면 실제 현장 난도는 단순하지 않습니다. 확인되는 점유·임차관계 인원이 21명이고, 그중 다수의 보증금과 확정일자가 드러나지 않았으며 배당요구도 10명이 확인됩니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 리스크보다 명도·점유 확인 리스크를 더 무겁게 봐야 하는 다세대입니다. 또한 현재 최저가의 시세 대비 수준은 단정할 근거가 없으므로, 권리가 소멸한다는 이유만으로 93,000,000원을 가격 메리트가 있는 금액이라고 평가해서도 안 됩니다.