수원지방법원 2024타경10616. 오산시 원동 544-29, 밀머리로 52의 7층 701호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가서상 이 건물의 7층 701호는 오피스텔로 이용중입니다. 등기부의 말소기준권리는 2016.11.24 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권으로 채권최고액은 1,161,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·임차권과 경매개시결정, 2026.06.18 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리관계에서 가장 눈에 띄는 것은 임차·점유 상황입니다. 현황조사와 문건접수 등에 등장하는 이름 있는 전입자는 21명입니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일인 2016.11.24보다 늦어 현재 정리상 대항력 없음입니다. 김동진의 주택임차권도 주민등록일이 2017.05.18, 보증금이 94,500,000원으로 확인되지만 역시 말소기준보다 뒤입니다. 다만 이름·전입일이 별도로 나타나지 않는 4번 임차권 경정등기가 있으므로, 경정 내용과 최종 매각물건명세서는 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10616 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 밀머리로 52, 7층701호 |
| 등기부 소재 | 경기도 오산시 원동 544-29 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 7층 701호는 오피스텔로 이용중 |
| 대상면적 | 59.83㎡ |
| 소유자 | 임승훈 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,160,617,708원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리들은 매각으로 소멸
② 임차·점유 현황 — 대항력은 없지만 인도 난도는 따로 본다
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은송 | 2023.11.30 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 김현해 | 2022.11.03 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 신승달 | 2018.07.25 | 미상 | 미상 | 2024.11.08 | 없음 |
| XU YUSHUN | 2021.05.28 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| QUAN ZHIFENG | 2021.05.28 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 유호종 | 2023.07.19 | 미상 | 미상 | 2024.10.14 | 없음 |
| 강현욱 | 2019.06.28 | 미상 | 미상 | 2024.11.13 | 없음 |
| LI SHUNAUI | 2023.02.22 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| JIN GUANGHU | 2023.02.10 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 이병화 | 2022.10.14 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 서지희 | 2019.04.23 | 미상 | 미상 | 2024.10.11 | 없음 |
| 주영남 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 2024.11.08 | 없음 |
| 조병오 | 2021.02.19 | 미상 | 미상 | 2024.11.05 | 없음 |
| 이주현 | 2022.06.02 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 이재경 | 2023.08.08 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 허유미 | 2016.12.19 | 미상 | 미상 | 2024.10.16 | 없음 |
| 이선만 | 2016.12.26 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 오윤지 | 2023.04.13 | 미상 | 미상 | 2024.10.17 | 없음 |
| SY ADAMA | 2023.04.18 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 고재욱 | 2020.08.24 | 미상 | 미상 | 2024.10.24 | 없음 |
| 김동진 | 2017.05.18 | 2017.04.18 | 94,500,000원 | 2024.11.28 | 없음 |
김동진 임차권은 전유부분 전부를 대상으로 하고, 임대차계약일자는 2017.04.17, 2019.05.07, 2021.04.01, 2023.04.14로 등기되어 있습니다. 보증금은 2021.04.01에 4,500,000원이 증액되어 총 94,500,000원입니다. 주민등록일 2017.05.18과 점유개시일 2017.05.13 모두 말소기준권리보다 늦습니다.
③ 가격 판단 — 시세 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
최저매각가는 감정가와 같은 170,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 대상 면적은 59.83㎡이며, 확인되는 단지 통계상 세대수는 12세대, 사용승인 관련 일자는 2016.11.17입니다. 다만 동일 면적과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다.
따라서 현재 단계에서는 170,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지를 수치로 판단할 근거가 없습니다. 특히 대상 면적과 단지 면적 매칭도 일치하지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 주장하는 것은 적절하지 않습니다. 신건이라는 이유만으로 저렴하다고 볼 수 없고, 별도 실거래 확인이 선행되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,161,000,000원 | 166,820,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 167,400,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 배진나 | 620,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 차광민 | 620,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 3번 근저당 · 코리아신탁주식회사 | 6,864,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 9,432,400,000원 중 166,820,000원이 채권자에게 배당되는 시나리오이며, 미배당액은 9,265,580,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 원동 소재 태영아파트 남서측 인근이며, 주변에는 다세대주택·오피스텔·공업사·근린상가 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 북측 인근 밀머리로에 버스정류장이 소재해 일반적 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 2층~5층은 다세대주택으로, 6층~8층은 오피스텔로 이용중이며 대상 7층 701호도 오피스텔 이용입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택이며 외벽은 석재붙임·드라이비트, 창호는 하이샤시로 기재되어 있고 현상 및 관리상태는 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 15미터 도로와 남동측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준공업지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 등에 해당합니다. 공시지가는 866,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 현황 재확인. 이름 있는 전입자가 21명입니다. 실제 거주·퇴거 여부와 인도 대상자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 김동진을 제외한 다수 전입자의 보증금이 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 임차권 경정 확인. 2025.01.13 4번 임차권 경정등기의 범위와 최종 효력을 등기 원문에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2018.10.24 민간임대주택 등록에 따른 등기가 있으므로 경매 후 관련 의무·효력을 원본 서류와 법률 검토로 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 면적의 최근 실거래 금액을 별도로 확인하기 전에는 감정가 170,000,000원을 시세 대비 저가로 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 다세대지만 감정평가상 701호는 오피스텔 이용입니다. 실제 사용과 관련 규제를 현장에서 확인하세요.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건은 말소기준권리가 2016.11.24로 앞서 있고, 확인된 전입자들의 전입일은 모두 그 뒤라 현재 정리상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현황조사상 전입자가 21명이고, 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수라는 점은 실제 인도 과정에서 별도의 확인 부담을 만듭니다. 여기에 사건상 다세대인 반면 701호는 감정평가상 오피스텔 이용이고, 동일 면적 최근 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 점유관계·용도·가격 검증입니다.
