수원지방법원 2024타경10616. 오산시 원동 밀머리로 52의 2층 203호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 임승훈이고 말소기준권리는 2016년 11월 24일 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 같은 날 추가 근저당이 하나 더 설정돼 있고, 이후 가압류·근저당·경매개시결정·압류·주택임차권이 이어집니다.

권리 순서만 보면 매수인에게 남는 금전 인수액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 사건은 권리의 숫자보다 점유관계의 복잡성이 더 눈에 들어옵니다. 현황조사 등에서 확인되는 실제 임차인·점유자는 22명이고, 한진우를 제외한 다수는 보증금이 확인되지 않았습니다. 제공된 판정에서는 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없지만, 명도와 실제 점유상태는 입찰 전 현장 확인이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

말소기준은 2016.11.24 수산업협동조합중앙회 근저당입니다. 같은 날 설정된 두 번째 근저당, 2024년 배진나·차광민 가압류, 코리아신탁 근저당, 경매개시결정, 2026년 국세 압류, 한진우의 주택임차권등기는 모두 말소기준 뒤 권리로 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유자 — 대항력은 없지만 명도 대상은 많다

확인된 실제 임차인·점유자는 22명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없으므로 22명을 그대로 실제 인원으로 봅니다. 전입일은 모두 말소기준일 2016.11.24 이후이고, 제공된 판정에서도 전원 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 한진우는 84,000,000원의 주택임차권등기가 있으나 역시 말소기준 이후입니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가와 현재 최저매각가는 모두 93,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 비교 가능한 최근 12개월 평균 거래가나 최신 거래가가 제시되어 있지 않아, 이 가격이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거는 없습니다.

따라서 이 사건에서 “9,300만원이 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”는 결론은 금지됩니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 93,000,000원이지만, 이 금액을 지역·유사면적 실거래와 별도로 대조하기 전까지는 가격 우위를 인정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 9,432,400,000원, 총 배당액은 90,926,000원, 미배당액은 9,341,474,000원입니다. 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 오산시 원동 ‘태영아파트’ 남서측 인근으로, 주위에 다세대주택·오피스텔·공업사·근린상가가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 인근 밀머리로에 버스정류장이 소재하며 일반적 교통상황은 보통입니다.
• 이용. 해당 건물 중 2~5층 각 호는 다세대주택, 6~8층 각 호는 오피스텔로 이용중이며 203호는 다세대주택입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택이며 외벽은 석재붙임·드라이비트, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감입니다. 현상 및 관리상태는 보통입니다.
• 도로. 북동측 약 15미터 도로와 남동측 약 4미터 포장도로에 접하며 도로상태는 보통입니다.
• 토지·규제. 준공업지역이며 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 866,900원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 22명 점유관계 확인. 현황조사상 이름이 다수 확인됩니다. 실제 203호 점유자와 다른 호수 관련 전입정보가 섞여 있는지 현장 및 원문으로 대조하세요.
• 한진우 임차권 확인. 203호 전부, 보증금 84,000,000원, 전입 2017.02.21, 점유개시 2017.03.14, 확정일자 2017.02.21 및 증액분 2022.02.21로 기재돼 있습니다. 말소기준 뒤 권리로 제공자료상 대항력은 없습니다.
• 보증금 미상 점유자. 한진우를 제외한 다수의 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 없음 판정과 별개로 임대차관계 원본을 확인하세요.
• 민간임대주택 등기. 갑구의 민간임대주택 등기 내용과 현재 등록 상태, 매각 후 처리관계를 원문 기준으로 확인하세요.
• 가격 검증. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가가 제시되지 않았으므로, 감정가 93,000,000원을 시세로 간주하지 마세요.
• 압류·조세 확인. 2026.06.18 국세 압류 2건이 확인됩니다. 제공된 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 배당요구종기 이후 자료를 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 점유와 가격 확인이 더 중요하다

이 사건은 말소기준권리보다 앞선 임차인이 확인되지 않고, 한진우의 84,000,000원 임차권을 포함해 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조여서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 임차인·점유자가 22명 확인되고 상당수 보증금이 미상이라는 점은 명도와 현황조사의 난도를 높입니다. 또한 최신 실거래 비교자료가 없어 93,000,000원이 시세보다 싸다는 근거도 없습니다. 권리 인수는 단순하지만, 점유관계와 가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.