수원지방법원 2024타경10616. 경기도 오산시 원동 544-29, 도로명 밀머리로 52의 6층 601호입니다. 사건상 용도는 다세대로 잡혀 있지만, 감정평가 이용상태에서는 6층 601호를 오피스텔로 이용 중이라고 확인하고 있습니다. 등기부상 소유자는 임승훈이며, 2016.11.24. 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준입니다.
이 물건의 가장 큰 특징은 채권액보다 점유관계입니다. 현황조사·매각물건명세서·임차권등기에서 확인되는 인원이 21명이고, 이 가운데 이주현은 보증금 99,225,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 다만 이주현의 주민등록일·확정일은 2022.06.02.이고, 다른 조사 인원 역시 모두 2016.11.24. 말소기준 이후 전입이어서 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10616 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 밀머리로 52, 6층601호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 6층 601호 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 임승훈 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,160,617,708원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.11.24. 접수된 수산업협동조합중앙회 근저당권 1,161,000,000원입니다. 같은 날 설정된 두 번째 근저당권 167,400,000원과 이후의 가압류·근저당권·경매개시결정·압류·주택임차권등기는 모두 이 기준권리 뒤에 위치합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력은 없지만 인원이 많다
조사된 점유·임차 관계는 총 21명입니다. 전입일은 모두 2016.11.24. 말소기준보다 늦어 대항력이 없다는 판정입니다. 다만 이주현을 제외한 다수 인원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 배당·인수 문제와 별개로 실제 점유 및 명도 범위 확인이 중요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허유미 | 2016.12.19 | 미상 | 2024.10.16 | 없음 | 미상 |
| 이선만 | 2016.12.26 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 |
| 김동진 | 2017.05.18 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 |
| 신승달 | 2018.07.25 | 미상 | 2024.11.08 | 없음 | 미상 |
| 서지희 | 2019.04.23 | 미상 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 |
| 강현욱 | 2019.06.28 | 미상 | 2024.11.13 | 없음 | 미상 |
| 고재욱 | 2020.08.24 | 미상 | 2024.10.24 | 없음 | 미상 |
| 조병오 | 2021.02.19 | 미상 | 2024.11.05 | 없음 | 미상 |
| XU YUSHUN | 2021.05.28 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 |
| QUAN ZHIFENG | 2021.05.28 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 |
| 이주현 | 2022.06.02 | 99,225,000원 | 2024.12.02 | 없음 | 미상 |
| 이병화 | 2022.10.14 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 |
| 김현해 | 2022.11.03 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 |
| JIN GUANGHU | 2023.02.10 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 |
| 주영남 | 2023.02.13 | 미상 | 2024.11.08 | 없음 | 미상 |
| LI SHUNAUI | 2023.02.22 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 |
| 오윤지 | 2023.04.13 | 미상 | 2024.10.17 | 없음 | 미상 |
| SY ADAMA | 2023.04.18 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 |
| 유호종 | 2023.07.19 | 미상 | 2024.10.14 | 없음 | 미상 |
| 이재경 | 2023.08.08 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 |
| 이은송 | 2023.11.30 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 |
③ 가격 — 실거래 비교 없이 신건 170,000,000원
현재 감정가와 최저매각가는 모두 170,000,000원으로 신건입니다. 동일 물건군의 최근 실거래 금액은 확인되지 않아, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 “신건이 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”는 결론은 내릴 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,161,000,000원 | 166,820,000원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 167,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 배진나 | 620,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 차광민 | 620,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 코리아신탁주식회사 | 6,864,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 9,432,400,000원 가운데 현재 회차에서 채권자 배당은 166,820,000원, 미배당은 9,265,580,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 오산시 원동 태영아파트 남서측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·공업사·근린상가 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 인근 밀머리로에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 2~5층은 다세대주택, 6~8층은 오피스텔로 이용 중이며 이 사건 601호는 오피스텔 이용으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택으로 현상 및 관리상태는 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 15미터 도로와 남동측 약 4미터 포장도로에 접하며 도로상태는 보통입니다.
- 토지·규제. 준공업지역이며 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술) 등에 해당합니다. 공시지가는 866,900원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 실체 확인. 조사된 21명의 현재 실제 점유 여부와 601호와의 관계를 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 이주현의 99,225,000원 외 다수 점유자의 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 협상에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 이주현 임차권. 전유부분 전부에 대한 임차권등기가 존재하므로 등기부·매각물건명세서의 최종 상태를 매각 직전에 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택 상태. 갑구의 민간임대주택등기와 해당 호실의 실제 이용상태를 건축물대장 등 원본 서류와 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교 없이 최저가 170,000,000원의 고저를 판단하지 말고 주변 유사 다세대·오피스텔 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 점유 확인이 더 중요하다
등기 순위만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 2016.11.24. 근저당이 말소기준이고, 이후 권리와 조사된 전입자는 모두 후순위라 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 물건은 조사된 점유·임차 관계가 21명에 이르고, 상당수의 보증금이 확인되지 않았습니다. 게다가 신건 최저가 170,000,000원을 비교할 최근 실거래 근거도 없습니다. 따라서 핵심은 “권리가 소멸하느냐”보다 실제 누가 점유하고 있는지, 명도에 얼마나 시간이 들지, 170,000,000원이 적정한 가격인지를 입찰 전에 확인하는 데 있습니다.
