수원지방법원 2025타경1524. 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 2층 201호입니다. 사건의 표면은 감정가와 최저가가 모두 254,000,000원인 신건이지만, 권리분석의 중심은 가격이 아니라 임차관계입니다. 등기상 2017.02.21 하나은행 근저당권은 이미 말소된 상태이고, 현재 말소기준은 데이터상 2025.07.29 임의경매개시결정으로 산정돼 있습니다. 이 기준보다 앞선 전입자가 17명 확인되며, 그중 최재혁은 보증금 10,000,000원·월세 800,000원으로 조사됐습니다.
특히 최재혁은 확정일자가 확인되지 않고 배당표에서도 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 나머지 16명은 보증금 자체가 확인되지 않아, 낙찰가에 얼마를 더 부담하게 될지 현재 자료만으로 고정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가 254,000,000원만 보고 가격 매력을 평가하면 안 되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1524 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 2층201호 · 경기도 수원시 팔달구 효원로235번길 46-8 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가 이용상태 사무소 |
| 소유자 | 최민욱 · 2017.03.10 매매, 2017.04.26 소유권이전 |
| 건물 | 2017.02.14 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 6층 건물 내 2층 201호 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,281,795,529원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
2017.02.21 설정된 하나은행 근저당권 채권최고액 1,500,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 이후 2025.07.29 하나은행의 임의경매개시결정이 현재 자료의 말소기준으로 산정돼 있고, 2025.08.13 메리츠캐피탈 가압류 11,843,989원은 그 이후 권리로 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 17명, 보증금 대부분 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최재혁 | 2017.09.25 | 10,000,000원 / 800,000원 | 有 | 확정일자 확인 안 됨 | 10,000,000원 인수 |
| 이주훈 | 2020.08.03 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 있음 |
| 성원기 | 2021.02.24 | 미상 | 有 | 배당요구 2025.09.26 | 가능성 있음 |
| 김동한 | 2021.05.18 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 있음 |
| 한두희 | 2021.05.12 | 미상 | 有 | 배당요구 2025.08.21 | 가능성 있음 |
| 안혜진 | 2021.12.06 | 미상 | 有 | 배당요구 2025.09.01 | 가능성 있음 |
| 최용준 | 2022.05.30 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 있음 |
| 강윤지 | 2023.09.11 | 미상 | 有 | 배당요구 2025.12.22 | 가능성 있음 |
| 최정윤 | 2023.11.28 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 있음 |
| 박민지 | 2023.12.11 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 있음 |
| 이종민 | 2023.12.29 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 있음 |
| 류관석 | 2024.02.29 | 미상 | 有 | 배당요구 2025.09.25 | 가능성 있음 |
| 김태하 | 2024.03.15 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 있음 |
| 조아라 | 2024.04.25 | 미상 | 有 | 배당요구 2025.08.18 | 가능성 있음 |
| 박상아 | 2024.05.10 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 있음 |
| 정인하 | 2024.05.17 | 미상 | 有 | 배당요구 2025.08.20 | 가능성 있음 |
| 고의정 | 2024.11.11 | 미상 | 有 | 배당요구 2025.09.12 | 가능성 있음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인·점유자는 17명입니다. 최재혁 외 16명은 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력 판정은 현재 자료의 말소기준일과 전입일을 기준으로 잡혀 있으나, 실제 인수액은 보증금·확정일자·배당순위·점유범위 확인 전까지 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,356,000원 |
| 인수 · 최재혁 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 11,843,989원 | 11,843,989원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 237,800,011원 |
최재혁 보증금 10,000,000원은 배당받지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 나머지 임차인들의 보증금이 확인되지 않아 이 배당표만으로 최종 매수인 부담을 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북측 인근으로 각종 근린생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 1·2는 사무소, 기호 3~18은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용되고 있습니다. 본건 201호는 사무소 구간입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역에 해당하며 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 현황 차이. 공동주택 일부 호는 집합건축물대장 건축물현황도상 원룸형이나 실제로는 방1 또는 방2로 구분된 구조가 확인됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 17명 전입자의 임대차계약 원본 확인. 특히 보증금이 확인되지 않은 16명의 계약금액·확정일자·점유범위를 확인해야 합니다.
- 최재혁 인수 10,000,000원. 현재 배당표에서는 배당 0원·매수인 전액 인수로 계산돼 있으므로 낙찰가 외 비용으로 반영해야 합니다.
- 배당요구자 확인. 조아라·정인하·한두희·안혜진·고의정·류관석·성원기·강윤지는 배당요구가 확인됩니다. 배당요구만으로 인수 여부를 단정하지 말고 우선변제 요건과 보증금을 함께 확인해야 합니다.
- 명세서와 현황조사 대조. 명시 인수권리 없음이라는 표기와 다수 전입 현황이 함께 존재하므로 매각물건명세서 최신본·현황조사서·전입세대열람을 직접 대조해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 낙찰가만으로 수익성을 판단하지 말고 확인되는 모든 미배당 임차보증금을 합산해 판단해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 임차보증금 확인이 먼저”
이 사건은 등기부만 보면 복잡하지 않습니다. 2017년 하나은행 근저당은 이미 말소됐고, 2025.08.13 메리츠캐피탈 가압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 그러나 실제 입찰 위험은 17명의 전입자에서 발생합니다. 최재혁의 보증금 10,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산돼 있고, 나머지 16명의 보증금은 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 자료로는 낙찰가 254,000,000원에 얼마가 추가될지 확정할 수 없습니다. 실거래 시세 자료도 없어 가격 적정성 검증까지 제한됩니다. 등기는 단순하지만 임차관계는 고위험·미확정. 이 물건의 핵심은 유찰 여부가 아니라, 입찰 전에 17명의 임대차관계를 얼마만큼 확정하느냐입니다.
