수원지방법원 2025타경1524. 수원시 팔달구 인계동 1030-17의 3층 301호 다세대 물건입니다. 감정평가상 이 건물은 2017년 2월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이고, 일부 호는 사무소, 나머지는 공동주택인 도시형생활주택으로 이용됩니다. 대상 물건은 현재 최저매각가가 감정가와 같은 162,000,000원인 신건입니다.

하지만 이 사건의 핵심은 최저가격이 아니라 인수 위험입니다. 임차권등기가 된 김동한의 보증금 145,000,000원과 최재혁의 보증금 10,000,000원이 현재 예상 계산에서 매수인 인수액으로 반영돼 있습니다. 따라서 알려진 금액만으로도 낙찰대금 162,000,000원에 155,000,000원이 추가되어 최소 317,000,000원의 경제적 부담이 됩니다. 더구나 그 밖의 점유자 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 승계 범위를 현재 금액으로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권이 핵심

현재 권리 흐름에서 기준이 되는 날짜는 2025.07.29 임의경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2025.05.19 김동한의 주택임차권등기가 존재하며, 등기상 임차보증금은 145,000,000원입니다. 반면 2025.08.13 메리츠캐피탈의 가압류 11,843,989원은 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 17명, 미상 보증금이 가장 큰 변수

보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 아래 17명 모두 실제 임차인 또는 점유 신고자로 봐야 합니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않는 경우에는 전입일만으로 대항력을 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보수적으로 표시했습니다.

③ 실질취득 — 1.62억 낙찰이 1.62억 취득이 아니다

현재 회차에서 최저매각가는 162,000,000원입니다. 그러나 예상 계산상 김동한 145,000,000원과 최재혁 10,000,000원, 합계 155,000,000원이 매수인 인수로 남습니다.

따라서 이 사건을 “최저가 1.62억짜리 물건”으로 보는 것은 위험합니다. 현재 확인된 인수액만 반영해도 경제적 부담은 최저가의 약 195.7%가 됩니다. 그리고 이 수치에는 보증금이 확인되지 않은 15명의 잠재 승계액이 들어 있지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)

배당대금 162,000,000원 자체는 집행비용 3,068,000원, 메리츠캐피탈 11,843,989원, 소유자 잔여 147,088,011원으로 계산됩니다. 임차보증금 155,000,000원은 배당액 0원으로 잡혀 매수인 인수 부담으로 별도 반영돼 있습니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시청 북측 인근으로 각종 근린생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등이 형성된 상업지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 용도. 건물의 기호 1·2는 사무소, 기호 3~18은 공동주택인 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다.
• 건물. 2017.02.14 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로, 위생·급배수·급탕·엘리베이터·화재발신·간이스프링클러·옥외주차장·도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
• 토지·도로. 평탄한 세장형 토지의 근린생활시설 및 공동주택 건부지이며, 북측으로 폭 7~8m 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시청지구 지구단위계획구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 현황 차이. 공동주택 일부 호는 집합건축물대장상 원룸형 구조이나, 실제 확인된 일부 세대는 방 1개 또는 방 2개로 구분된 구조입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김동한 임차권. 2025.05.19 등기된 주택임차권, 보증금 145,000,000원, 주민등록일 2021.05.18, 점유개시일 2021.05.15를 원문과 대조하세요.
• 임대차 변경. 김동한 임차권등기에는 1차 보증금 145,000,000원, 2차 보증금 135,000,000원이 함께 기재돼 있으므로 현재 잔존채권의 정확한 범위를 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 15명. 주민등록만으로 승계액을 산정할 수 없습니다. 각 임대차계약, 확정일자, 점유 여부, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
• 최재혁 호수 표기. 조사상 “엠에스타워202호 79.5000㎡”로 표시돼 대상 301호와 일치 여부 확인이 필요합니다.
• 명세서와 등기 비교. 명세서의 “인수권리 해당사항없음” 문구와 실제 임차권등기·예상 인수액 사이의 차이를 해소하기 전에는 인수 0원으로 판단하면 안 됩니다.
• 유찰가 착시. 1회 유찰가 129,600,000원, 2회 유찰가 103,680,000원으로 내려가도 알려진 인수액 155,000,000원은 그대로 계산돼 있습니다.
• 시세 판단 분리. 실거래 비교 자료가 없으므로 이 리포트에서는 감정가나 최저가가 주변 시세보다 싸거나 비싸다고 판단하지 않습니다.

맺으며 — “낙찰가”보다 “인수액”이 더 중요한 사건

이 사건은 최저가 162,000,000원이라는 숫자만 보고 접근하면 권리 위험을 크게 과소평가할 수 있습니다. 현재 확인된 보증금 인수액만 155,000,000원이고, 이를 더한 실질취득 최소액은 317,000,000원입니다. 게다가 실제 임차인·점유 신고자는 17명이고, 이 중 15명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 승계 규모 자체가 아직 열려 있습니다.

매각물건명세서에는 명시적 인수권리가 없다고 적혀 있지만, 등기부의 김동한 임차권과 현재의 예상 인수 계산은 정반대 방향의 경고를 줍니다. 이 불일치를 원문으로 해소하지 않은 채 입찰하는 것은 위험합니다. 결론은 단순합니다. 최저가가 아니라 실제 인수액을 확정한 뒤에야 입찰가격을 계산할 수 있는 물건입니다.