수원지방법원 2025타경1524. 수원시청 북측 인근의 4층 403호로, 사건 용도는 다세대이며 감정평가상 해당 건물의 공동주택 부분은 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다. 2017.02.21 설정된 주식회사하나은행 근저당권 채권최고액 1,500,000,000원이 말소기준이고, 2017.04.26 현재 소유자 최민욱에게 채무가 계약인수됐습니다. 이후 경매개시결정·메리츠캐피탈 가압류·박민지 임차권등기는 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다.
중요한 것은 낙찰자에게 남는 금액입니다. 현재 회차 186,000,000원 기준 배당에서는 집행비용 3,404,000원을 제외한 182,596,000원이 하나은행 근저당에 배당되고도 대규모 미배당이 남지만, 그 미배당 채권을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 주어진 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1524 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 4층 403호 · 도로명 경기도 수원시 팔달구 효원로235번길 46-8 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 2017.02.14 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 6층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 최민욱 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,281,795,529원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 뒤의 권리가 대부분
말소기준은 2017.02.21 하나은행 근저당권입니다. 이후 2025.07.29 임의경매개시결정과 2025.08.13 메리츠캐피탈 가압류 11,843,989원은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 2025.09.23 박민지의 주택임차권등기 역시 말소기준 뒤의 권리이며, 전입일 2023.12.11도 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
② 임차인·점유 — 전입일은 모두 말소기준 뒤
현황조사·등기·매각물건명세서에 나타난 전입·임차 관계는 총 17명입니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일인 2017.02.21 이후로 정리돼 있어 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 다수 전입자의 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로, 배당 여부와 실제 점유범위는 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최재혁 | 2017.09.25 | 10,000,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동한 | 2021.05.18 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상아 | 2024.05.10 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정윤 | 2023.11.28 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안혜진 | 2021.12.06 | 미상 | 2025.09.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성원기 | 2021.02.24 | 미상 | 2025.09.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고의정 | 2024.11.11 | 미상 | 2025.09.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종민 | 2023.12.29 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주훈 | 2020.08.03 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조아라 | 2024.04.25 | 미상 | 2025.08.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류관석 | 2024.02.29 | 미상 | 2025.09.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한두희 | 2021.05.12 | 미상 | 2025.08.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강윤지 | 2023.09.11 | 미상 | 2025.12.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정인하 | 2024.05.17 | 미상 | 2025.08.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태하 | 2024.03.15 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최용준 | 2022.05.30 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민지 | 2023.12.11 | 150,000,000원 | 2025.09.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
박민지는 본건 전유부분 전부에 대한 임차권등기자로, 임대차계약일은 2023.11.15, 전입·점유개시일은 2023.12.11, 보증금은 150,000,000원입니다. 등기 내용에는 확정일자 2023.11.15가 기재돼 있습니다. 그러나 전입·점유개시가 2017.02.21 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,404,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,500,000,000원 | 182,596,000원 |
| 3. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 11,843,989원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 합계 1,511,843,989원 중 채권자 예상배당은 182,596,000원, 미배당은 1,329,247,989원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 주어진 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 186,000,000원 | 182,596,000원 | 1,329,247,989원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 148,800,000원 | 145,916,800원 | 1,365,927,189원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 119,040,000원 | 116,573,440원 | 1,395,270,549원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북측 인근으로, 주변은 근린생활시설·도시형생활주택·오피스텔·유흥시설·상업나지가 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 위치해 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물의 기호 1·2는 사무소, 기호 3~18은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용됩니다.
- 설비. 위생·급배수·급탕설비, 엘리베이터, 화재발신설비, 간이스프링클러, 옥외주차장, 주택부분 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시청지구 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 현황 차이. 일부 공동주택 호는 건축물현황도상 원룸형이나 실제 개문 확인 결과 방1 또는 방2로 구분된 구조가 확인됐습니다.
- 임대관계. 일부는 임대 중인 것으로 확인됐으나 대부분 폐문부재로 임대관계 조사가 완료되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 403호 실제 점유자 특정. 박민지는 본건 전유부분 전부 임차권등기자로 확인되지만, 현황조사상 다수 전입자가 함께 나타납니다. 현재 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 박민지 임차권 확인. 보증금 150,000,000원, 전입·점유개시 2023.12.11, 임차권등기 2025.09.23입니다. 대항력은 없고 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 보증금 미상 전입자 확인. 대다수 전입자의 보증금·확정일자가 특정되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 배당·점유관계와 명도상대방 확인은 별개의 문제입니다.
- 최재혁 기재 부위 확인. 현황조사상 엠에스타워202호 79.5000㎡로 표시돼 있어 본건 403호와의 관련성을 원문에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.08.23 민간임대주택등기의 구체적 말소·변경 상태를 최신 등기부와 매각서류에서 대조하세요.
- 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 가격 검증. 확인된 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 186,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 별도의 실거래 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 인수보다 점유 확인이 더 중요한 사건”
이 사건의 권리 골격은 비교적 명확합니다. 2017.02.21 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 확인되는 임차·전입 관계는 모두 그 뒤입니다. 박민지의 150,000,000원 임차권등기도 전입·점유개시가 2023.12.11이라 대항력이 없으며, 매각물건명세서와 배당 시나리오 역시 매수인 인수 0원으로 정리합니다.
그러나 ‘인수 0원’이 곧 ‘아무 확인도 필요 없다’는 뜻은 아닙니다. 현황조사에는 다수의 전입자가 나타나고, 대부분은 보증금·확정일자와 점유 부위가 구체적으로 특정되지 않았습니다. 일부는 본건과 다른 호수 표기까지 확인됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 누가 실제 403호를 점유하고 있는지, 명도 상대방이 누구인지를 입찰 전에 확정하는 것입니다. 실거래 비교자료도 확인되지 않아 가격 메리트에는 가점을 주기 어렵습니다. 권리 인수는 양호, 점유·가격 검증은 필수. 이것이 이 사건의 결론입니다.
