수원지방법원 2025타경1524. 수원시 팔달구 인계동 1030-17의 4층 405호입니다. 감정평가상 건물은 2017.02.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며, 공동주택 부분은 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다. 권리의 기준점은 2017.02.21. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 1,500,000,000원입니다. 이후 경매개시결정·가압류·조아라의 주택임차권등기는 모두 말소기준 뒤에 발생했고, 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
특히 임차·점유관계가 많다는 점은 눈에 띕니다. 현황조사 등에 이름이 나타난 인원은 모두 17명이고, 전입일은 2017.09.25.부터 2024.11.11.까지로 전부 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 17명 모두 대항력 없음입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 인원이 다수이고, 최재혁의 점유부분은 “엠에스타워202호 79.5000㎡”로 기재돼 있어 이 사건 405호와 실제 점유관계가 일치하는지는 현장에서 반드시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1524 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 4층 405호 · 경기도 수원시 팔달구 효원로235번길 46-8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 최민욱 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 159,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,281,795,529원 |
| 말소기준 | 2017.02.21. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
갑구에는 2023.08.23. 민간임대주택 등록이 기재돼 있습니다. 등기 내용은 임대의무기간 동안의 계속 임대와 임대료 증액기준 준수에 관한 사항입니다. 입찰 전에는 해당 등록의 현재 상태와 매각 이후 처리관계를 원문 서류에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 임차·점유관계 — 17명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최재혁 | 엠에스타워202호 79.5000㎡ | 2017.09.25 | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김동한 | 미상 | 2021.05.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박상아 | 미상 | 2024.05.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최정윤 | 미상 | 2023.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 안혜진 | 미상 | 2021.12.06 | 미상 | 없음 | 2025.09.01 | 미상 | 없음 |
| 성원기 | 미상 | 2021.02.24 | 미상 | 없음 | 2025.09.26 | 미상 | 없음 |
| 고의정 | 미상 | 2024.11.11 | 미상 | 없음 | 2025.09.12 | 미상 | 없음 |
| 이종민 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박민지 | 미상 | 2023.12.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이주훈 | 미상 | 2020.08.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 류관석 | 미상 | 2024.02.29 | 미상 | 없음 | 2025.09.25 | 미상 | 없음 |
| 한두희 | 미상 | 2021.05.12 | 미상 | 없음 | 2025.08.21 | 미상 | 없음 |
| 강윤지 | 미상 | 2023.09.11 | 미상 | 없음 | 2025.12.22 | 미상 | 없음 |
| 정인하 | 미상 | 2024.05.17 | 미상 | 없음 | 2025.08.20 | 미상 | 없음 |
| 김태하 | 미상 | 2024.03.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최용준 | 미상 | 2022.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 조아라 | 건물의 전유부분 전부 | 2024.04.25 | 130,000,000원 | 없음 | 2025.09.15 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 1.59억, 시세 가점은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 159,000,000원으로 신건입니다. 매수인이 인수할 금액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 159,000,000원입니다. 다만 최근 동일·유사 물건의 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 이 금액을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 가격 메리트는 실거래 원문을 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,026,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,500,000,000원 | 155,974,000원 |
| 2. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 11,843,989원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,511,843,989원 가운데 현재 회차 예상배당은 155,974,000원이며, 미배당은 1,355,869,989원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 수원시청 북측 인근. 각종 근린생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 위치해 교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 2017.02.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로, 엘리베이터·위생설비·급배수 및 급탕설비·화재발신설비·간이스프링클러설비·옥외주차장과 주택부분 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 기호 1·2는 사무소, 기호 3~18은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용됩니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시청지구 지구단위계획구역, 비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 현황 차이. 공동주택 일부 호는 집합건축물대장 건축물현황도상 원룸형이나 실제로는 방1 또는 방2로 구분된 구조가 확인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 17명 점유관계 재확인. 모두 대항력은 없지만, 405호의 실제 점유자와 각 점유부분을 현황조사·매각물건명세서·현장에서 대조하세요.
- 최재혁 점유부분 확인. “엠에스타워202호 79.5000㎡” 기재가 이 사건 405호와 어떤 관계인지 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 조아라 임차권. 보증금 130,000,000원, 전입·점유개시 2024.04.25., 임차권등기 2025.09.15.입니다. 대항력은 없고 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 보증금 미상 점유자. 여러 점유자의 보증금·우선변제 여부가 특정되지 않았으므로 배당요구·임대차계약 관계를 매각물건명세서 원문에서 재확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 2023.08.23. 민간임대주택 등록이 등기돼 있으므로 현재 등록상태와 매각 이후 처리관계를 확인하세요.
- 가격 상한. 실거래 비교 없이 감정가 159,000,000원을 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 별도 실거래 확인 후 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “단순한 물건”은 다르다
수원지방법원 2025타경1524의 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2017.02.21. 하나은행 근저당이고, 확인된 17명의 전입은 모두 그 이후입니다. 주택임차권자 조아라 역시 2024.04.25. 전입으로 대항력이 없으며, 매수인이 떠안을 보증금이나 권리는 0원으로 정리됩니다.
그러나 점유자가 17명이고 여러 인원의 보증금이 확인되지 않았으며, 일부 점유부분 표기도 405호와 직접 일치하지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험은 낮지만 현장 확인 난도는 높은 물건입니다. 여기에 최근 실거래 비교 근거가 없어 신건 최저가 1.59억의 가격 경쟁력도 아직 확정할 수 없습니다. 결론은 “인수는 0원, 가격과 점유는 확인 후”입니다.
