수원지방법원 2025타경1524. 수원시 팔달구 인계동 1030-17, 효원로235번길 46-8의 4층 404호입니다. 감정평가상 건물은 2017년 2월 14일 사용승인된 철근콘크리트조 6층 건물이고, 기호 3~18은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 본건 사건의 용도 표시는 다세대입니다.

권리구조에서 가장 먼저 볼 것은 2026년 5월 12일 등기된 이주훈의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2020년 7월 11일, 주민등록·점유개시는 2020년 8월 3일, 보증금은 140,000,000원입니다. 최초 125,000,000원에는 2020년 7월 13일 확정일자가, 증액된 15,000,000원에는 2022년 7월 8일 확정일자가 반영되어 있습니다. 배당요구도 접수되어 신건 매각가 164,000,000원 가정에서는 보증금 전액을 우선배당하는 계산입니다.

문제는 그 밖의 현황조사 명단입니다. 최재혁은 보증금 10,000,000원·월 800,000원으로 확인되지만 점유 부분이 엠에스타워 202호 79.5000㎡로 기재되어 대상인 404호와 다릅니다. 나머지 다수 전입자는 보증금이나 확정일자가 확인되지 않았고 호수도 특정되지 않았습니다. 이런 점유자를 단순히 “대항력 있음”으로 확정하면 안 됩니다. 대항력 가능·미상으로 두고 404호 실제 점유 여부와 임대차 내용을 원본에서 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선행 점유’ 확인이 핵심

등기부에는 2017년 2월 21일 하나은행 근저당권 1,500,000,000원이 있었지만 현재는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 제공된 말소기준은 2025년 7월 29일 하나은행의 임의경매개시결정입니다. 그 뒤인 2025년 8월 13일 메리츠캐피탈 가압류 11,843,989원과 2026년 5월 12일 이주훈 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차·점유 관계 — 404호 직접 특정과 미상 명단을 구분

③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)

위 표는 제공된 신건 매각가 164,000,000원 시뮬레이션입니다. 이 계산에서는 이주훈 보증금 140,000,000원이 전액 우선배당되고, 메리츠캐피탈 11,843,989원도 전액 배당됩니다. 최재혁 보증금 10,000,000원은 매수인 인수로 계산되어 있으나, 현황조사의 202호 표기 때문에 대상 404호에 실제 적용되는지는 별도 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수위험은 늘어난다

이 사건은 “유찰되면 무조건 싸진다”고 보기 어렵습니다. 제공된 시나리오 자체가 낙찰가가 164,000,000원에서 131,200,000원, 104,960,000원으로 내려갈수록 매수인 인수액을 10,000,000원 → 21,436,800원 → 47,309,440원으로 높여 계산합니다. 따라서 회차가 내려갈수록 낙찰가뿐 아니라 인수액을 합친 실질부담을 함께 봐야 합니다. 게다가 호수·보증금 미상 전입자가 남아 있으므로 이 시뮬레이션만으로 최종 실질취득액을 확정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시청 북측 인근으로 각종 근린생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등이 형성된 상업지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 2017년 2월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며 엘리베이터, 급배수·급탕, 화재발신, 간이스프링클러, 옥외주차장, 주택부분 도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
• 용도. 감정평가상 기호 1·2는 사무소, 기호 3~18은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
• 공부와 현황. 공동주택 일부 호는 집합건축물대장 현황도상 원룸형이나 실제로 방1 또는 방2로 구분되어 있는 구조가 확인됐습니다.
• 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시청지구 지구단위계획구역 등에 해당합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 404호 실제 점유자 확인. 현황조사 명단 17명 중 이주훈은 404호 전유부분 전부로 특정되지만, 최재혁은 202호로 표시되고 나머지는 호수가 확인되지 않습니다.
• 미상 전입자의 임대차계약 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정하지 말고 404호 점유 여부와 계약 내용을 직접 대조해야 합니다.
• 이주훈 배당요건 확인. 보증금 140,000,000원, 전입 2020.08.03, 확정일자 2020.07.13 및 2022.07.08, 배당요구가 확인됩니다.
• 최재혁 10,000,000원 인수 시뮬레이션 검증. 배당표에는 매수인 인수로 잡히지만 현황조사 점유 부분은 202호입니다.
• 유찰가만 보지 않기. 시나리오상 매각가가 낮아질수록 매수인 인수액은 21,436,800원, 47,309,440원으로 늘어납니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 표시되어 있으나, 실제 점유·임대차관계와 배당순위는 원본 기록을 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — 신건 가격보다 먼저 ‘404호에 누가 사는지’를 확정해야 한다

이 사건은 단순히 최저가 164,000,000원만 보고 판단할 물건이 아닙니다. 404호에 직접 연결된 이주훈의 140,000,000원 임차권은 배당 구조가 비교적 분명하지만, 동시에 현황조사에는 다수의 선행 전입자가 존재합니다. 특히 제공된 배당 시뮬레이션은 최재혁 보증금 10,000,000원을 매수인 인수로 잡고 있는데, 정작 그의 점유 부분은 202호로 기재되어 있습니다. 나머지 전입자 역시 상당수가 호수·보증금·확정일자가 미상입니다.

따라서 이 물건의 핵심은 “가격이 싸냐”가 아니라 “404호에 귀속되는 임차관계가 어디까지냐”입니다. 이 관계가 정리되기 전에는 신건도, 유찰 후 가격도 안전한 실질취득가로 환산할 수 없습니다. 등기부 후순위 권리는 비교적 단순하지만 점유관계는 복잡한 사건으로 보는 것이 맞습니다.