수원지방법원 2025타경1524. 수원시 팔달구 인계동 1030-17의 3층 304호로, 사건상 용도는 다세대이며 감정 이용상태에는 공동주택(도시형생활주택)이 포함돼 있습니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 164,000,000원입니다. 그러나 이 물건은 최저가만 놓고 판단할 수 없습니다. 현황조사 등에 이름이 확인되는 실제 임차·점유인이 17명이고, 그중 최재혁은 전입일 2017.09.25, 보증금 10,000,000원·월세 800,000원으로 대항력 있는 임차인으로 분류돼 보증금 전액이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
따라서 현재 회차에서 확인되는 최소 실질취득액은 164,000,000원 + 10,000,000원 = 174,000,000원입니다. 여기에 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않은 다수 점유자가 남아 있습니다. 특히 안혜진은 임차권등기 내용상 임차보증금 145,000,000원, 주민등록일자 2021.12.06, 점유개시일자 2021.11.29, 확정일자 2021.10.15 및 2024.12.12가 기재돼 있습니다. 임차권등기 자체의 접수일은 말소기준 이후인 2025.09.09이지만, 임차인의 실제 점유·전입 시점과 보증금 반환 여부는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1524 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 3층304호 · 도로명 경기도 수원시 팔달구 효원로235번길 46-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 최민욱 (2017.04.26 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,281,795,529원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 사용승인 | 2017.02.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 선행 여부가 핵심
등기부상 2017.02.21 설정된 하나은행 근저당권 채권최고액 1,500,000,000원은 이미 말소된 상태입니다. 현재 제공된 권리분석에서는 2025.07.29 하나은행의 임의경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있고, 이후 메리츠캐피탈 가압류 및 안혜진의 임차권등기는 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차·점유관계 — 실제 17명, 확인되지 않은 금액이 더 위험하다
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최재혁 | 2017.09.25 | 10,000,000원 월 800,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 10,000,000원 인수 |
| 김동한 | 2021.05.18 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계액 미상 |
| 박상아 | 2024.05.10 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계액 미상 |
| 최정윤 | 2023.11.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계액 미상 |
| 성원기 | 2021.02.24 배당요구 2025.09.26 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 잔액 미상 |
| 고의정 | 2024.11.11 배당요구 2025.09.12 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 잔액 미상 |
| 이종민 | 2023.12.29 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계액 미상 |
| 박민지 | 2023.12.11 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계액 미상 |
| 이주훈 | 2020.08.03 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계액 미상 |
| 조아라 | 2024.04.25 배당요구 2025.08.18 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 잔액 미상 |
| 류관석 | 2024.02.29 배당요구 2025.09.25 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 잔액 미상 |
| 한두희 | 2021.05.12 배당요구 2025.08.21 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 잔액 미상 |
| 강윤지 | 2023.09.11 배당요구 2025.12.22 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 잔액 미상 |
| 정인하 | 2024.05.17 배당요구 2025.08.20 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 잔액 미상 |
| 김태하 | 2024.03.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계액 미상 |
| 최용준 | 2022.05.30 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계액 미상 |
| 안혜진 | 점유 2021.11.29 주민등록 2021.12.06 임차권등기 2025.09.09 | 145,000,000원 | 대항력 有 | 확정일자 有·배당여부 미상 | 잔액 인수 가능·미상 |
보증금·확정일자 또는 배당 결과가 확인되지 않은 점유자는 대항력·승계 여부를 단정하지 않았습니다. 배당요구 사실만으로 보증금 전액 회수 여부를 확정할 수 없으므로 실제 미배당 잔액 확인이 필요합니다.
③ 현재가와 유찰 시나리오 — 최소 인수 1천만원은 별도
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 164,000,000원 | 10,000,000원 | 174,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 131,200,000원 | 10,000,000원 | 141,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 104,960,000원 | 10,000,000원 | 114,960,000원 | 0원 |
유찰돼 매각가가 내려가더라도 현재 확인되는 최재혁 보증금 10,000,000원은 별도입니다. 따라서 입찰가가 아니라 입찰가 + 인수액을 최소 실질취득액으로 봐야 합니다. 더구나 나머지 임차·점유관계의 보증금이 확정되지 않았으므로 위 금액들은 어디까지나 확인된 10,000,000원만 더한 최소치입니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 인수 · 최재혁 보증금 | 10,000,000원 | 0원 매수인 인수 10,000,000원 |
| 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 11,843,989원 | 11,843,989원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 149,060,011원 |
제시된 배당계산에서는 메리츠캐피탈 청구액 11,843,989원이 전액 배당되고 채권 미배당은 0원입니다. 최재혁 보증금 10,000,000원은 배당에서 빠져 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 다른 임차·점유인의 보증금과 실제 배당 결과도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북측 인근으로 근린생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 2017.02.14 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며 위생·급배수·급탕·엘리베이터·화재발신·간이스프링클러·옥외주차장·주택부분 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 현황 차이. 공동주택 일부 호는 건축물현황도상 원룸형이나 현황 방1 또는 방2로 구분된 구조가 확인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 164,000,000원에 확인된 인수 10,000,000원을 더하면 최소 실질취득은 174,000,000원입니다.
- 안혜진 임차권 확인. 보증금 145,000,000원, 점유개시 2021.11.29, 주민등록 2021.12.06, 확정일자 2021.10.15·2024.12.12의 배당·반환 상태를 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자들은 대항력과 승계액을 단정할 수 없습니다. 각 임대차계약과 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 명세서와 조사자료 대조. “인수권리 해당사항없음” 기재와 개별 임차자료 사이의 차이를 법원 원문으로 확인해야 합니다.
- 명도 난도. 실제 임차·점유인이 17명으로 확인돼 단순 소유자 점유 물건보다 인도·명도 확인 항목이 많습니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 시세 자료가 확인되지 않아 현재 최저가 또는 유찰가가 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — “1.64억짜리 신건”이 아니라 “인수액을 먼저 확정해야 하는 물건”
이 사건의 핵심은 감정가 164,000,000원이 아닙니다. 확인된 것만으로도 최재혁 보증금 10,000,000원이 전액 매수인 인수로 계산돼 실질취득은 최소 174,000,000원입니다. 여기에 안혜진의 145,000,000원 임차권등기와 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않은 다수 점유자가 함께 존재합니다.
등기상 말소 구조만 보면 후순위 가압류와 임차권등기는 소멸 예정이지만, 임차인의 선행 점유·전입과 미배당 보증금 문제는 별도입니다. 특히 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음” 문구와 개별 조사자료 사이에 차이가 있으므로, 이 물건은 낙찰가를 정하기 전에 실제 임차인별 보증금·배당·잔존 인수액을 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 현재 상태에서는 가격 메리트를 논하기보다 권리 불확실성 해소가 우선입니다.
