수원지방법원 2025타경1524. 수원시 팔달구 인계동 1030-17의 3층 303호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 2017.02.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며, 수원시청 북측 인근의 중심상업지역에 자리합니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 1,500,000,000원의 거액 근저당 자체가 아니라 그 근저당이 2017.02.21. 말소기준이라는 점입니다. 이후 경매개시결정·가압류·임차권등기는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서도 인수할 권리를 별도로 적시하지 않았습니다.
다만 권리가 소멸한다고 해서 현장 확인까지 단순한 것은 아닙니다. 사건 조사에는 실제 임차인·전입자가 17명 등장하고, 그중 최재혁은 대상 부분이 “엠에스타워202호 79.5000㎡”로 명시돼 본건 303호와 다른 호실로 표시되어 있습니다. 최정윤은 등기부 임차권등기상 수원시 팔달구 효원로235번길 46-8, 303호의 임차권자로 확인됩니다. 나머지는 대상 부분이 특정되지 않은 경우가 있어, 303호 실제 점유자와 사건 전체 전입자 목록을 구분해 대조하는 작업이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1524 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 3층303호 · 도로명 경기도 수원시 팔달구 효원로235번길 46-8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 최민욱 · 2017.04.26. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,281,795,529원 |
| 말소기준 | 2017.02.21. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,500,000,000원 · 공동담보목록 제2017-75호 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2017.02.21. 하나은행 근저당이 말소기준입니다. 같은 해 4월 최민욱에게 소유권이 이전되면서 근저당 채무자도 최민욱으로 계약인수됐습니다. 이후 2023.08.23. 민간임대주택등기가 추가됐고, 2025.07.29. 하나은행의 임의경매가 시작됐습니다. 메리츠캐피탈의 11,843,989원 가압류와 최정윤의 140,000,000원 주택임차권등기는 모두 말소기준보다 뒤입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 ‘호실·배당’ 확인은 남는다
사건 조사상 보증기관 대위·승계 신고는 없고, 실제 임차인·전입자는 17명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2017.02.21.보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 대항력을 근거로 보증금이 매수인에게 승계되는 임차인은 없습니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 인원이 많아 배당순위와 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 대상 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최재혁 | 엠에스타워202호 79.5000㎡ | 2017.09.25 | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김동한 | 확인 필요 | 2021.05.18 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 박상아 | 확인 필요 | 2024.05.10 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 안혜진 배당요구 2025.09.01 | 확인 필요 | 2021.12.06 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 성원기 배당요구 2025.09.26 | 확인 필요 | 2021.02.24 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 고의정 배당요구 2025.09.12 | 확인 필요 | 2024.11.11 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이종민 | 확인 필요 | 2023.12.29 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 박민지 | 확인 필요 | 2023.12.11 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이주훈 | 확인 필요 | 2020.08.03 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 조아라 배당요구 2025.08.18 | 확인 필요 | 2024.04.25 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 류관석 배당요구 2025.09.25 | 확인 필요 | 2024.02.29 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 한두희 배당요구 2025.08.21 | 확인 필요 | 2021.05.12 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 강윤지 배당요구 2025.12.22 | 확인 필요 | 2023.09.11 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 정인하 배당요구 2025.08.20 | 확인 필요 | 2024.05.17 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김태하 | 확인 필요 | 2024.03.15 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 최용준 | 확인 필요 | 2022.05.30 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 최정윤 확정일자 2023.11.08 · 배당요구 2025.10.02 | 건물의 전유부분 전부 · 303호 임차권등기 | 2023.11.28 점유개시 2023.11.27 | 140,000,000원 / 30,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 임차권등기 매각 소멸 |
③ 가격 검증 — 실거래 비교는 보류
이번 분석에서 확인 가능한 동일 물건·유사 물건의 실거래 비교값은 없습니다. 따라서 감정가와 동일한 신건 최저가 186,000,000원이 시세보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 권리 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액은 186,000,000원이지만, 이것을 곧바로 ‘저가’로 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,404,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,500,000,000원 | 182,596,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 11,843,989원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,511,843,989원 중 예상 배당은 182,596,000원이며, 미배당은 1,329,247,989원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액으로, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 186,000,000원 | 182,596,000원 | 1,329,247,989원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 148,800,000원 | 145,916,800원 | 1,365,927,189원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 119,040,000원 | 116,573,440원 | 1,395,270,549원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북측 인근으로, 주변은 근린생활시설·도시형생활주택·오피스텔·유흥시설·상업나지 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 기호 3~18은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 건물. 2017.02.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며 위생·급배수·급탕·엘리베이터·화재발신·간이스프링클러·옥외주차장·주택부분 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다.
- 건축물 확인. 위반건축물 표시는 없지만, 건물 내 일부 공동주택 호는 집합건축물대장 현황도상 원룸형 구조와 실제 방 구획이 다른 것으로 조사됐습니다.
- 임대상황. 감정평가 당시 일부는 임대 중인 것으로 확인됐고 대부분 폐문부재로 임대관계 전체를 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303호 실제 점유자 특정. 최정윤은 303호 임차권등기가 명확하지만, 사건 조사상 다른 전입자들의 대상 호실은 확인이 필요한 경우가 많습니다.
- 임차권등기 원본 대조. 최정윤 보증금 140,000,000원, 계약일 2023.11.08, 점유개시 2023.11.27, 주민등록 2023.11.28, 확정일자 2023.11.08을 등기부·매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 배당요구·최우선변제 확인. 대항력은 없더라도 배당요구 여부와 보증금 규모에 따라 배당표가 달라질 수 있으며, 현재 배당 시뮬레이션에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.08.23. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각물건명세서와 관련 등록 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 비교 가능한 실거래 값이 확인되지 않으므로 최저가 186,000,000원을 단순히 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
- 구조 확인. 건물 일부 호는 공부상 원룸형과 현황 방 구획이 다르다고 평가돼, 본건 303호의 실제 구조도 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 명확하지만, 입찰 난도까지 0은 아니다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 2017.02.21. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·최정윤 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서도 인수권리와 법정지상권을 해당 없음으로 정리하고 있어, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 실무 난도는 임차·점유관계에서 올라갑니다. 사건 전체 조사에는 실제 임차인 17명이 있고, 일부는 보증금·확정일자·대상 호실을 추가 확인해야 합니다. 303호에는 최정윤의 140,000,000원 임차권등기가 명확하게 존재하지만 대항력은 없고 매각으로 소멸합니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험은 낮지만 점유와 배당 확인이 필요한 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
가격 측면에서는 실거래 비교값이 확인되지 않았기 때문에 신건 최저가 186,000,000원의 매력도를 높게 평가할 근거가 없습니다. 권리는 통과, 점유는 확인, 가격은 보류. 이 세 문장이 본건의 핵심입니다.
