수원지방법원 2025타경1524. 수원시 팔달구 인계동 1030-17, 효원로235번길 46-8의 5층 505호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태에는 건물 일부가 사무소, 기호 3~18은 공동주택(도시형생활주택)으로 기재돼 있습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 가압류가 아니라 말소기준보다 앞서 전입한 다수 점유자입니다.

2017년 하나은행 근저당권은 채권최고액 1,500,000,000원으로 설정됐지만 현재 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 권리기준은 2025.07.29. 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 그런데 확인된 17명의 전입일은 모두 이 날짜보다 앞섭니다. 보증금과 임차관계가 확인되는 최재혁·김태하는 인수 시뮬레이션상 각각 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있고, 나머지 15명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2025.07.29., 문제는 그보다 앞선 점유다

말소기준 이후인 메리츠캐피탈 가압류와 김태하의 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 그러나 임차권등기의 등기일과 임차인의 대항력 발생 시점은 별개입니다. 김태하는 임대차계약일 2024.02.15., 확정일자 2024.02.16., 주민등록·점유개시 2024.03.15.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 2025.10.16. 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수 문제까지 없어진다고 볼 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 17명, 확인 인수만 1.4억

보증기관 대위·승계 중복신고는 없으므로 아래 17명은 모두 실제 임차인·점유자로 집계합니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 15명은 전입일만으로 대항력을 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 분류합니다.

현재 확인 가능한 인수액은 140,000,000원입니다. 최저매각가 159,000,000원과 합치면 현 회차 실질취득액은 최소 299,000,000원입니다. 이는 감정가 159,000,000원의 약 188.1%에 해당하며, 보증금이 확인되지 않은 15명의 추가 승계 가능성은 이 금액에 포함되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)

매각대금 159,000,000원 안에서는 집행비용 3,026,000원, 메리츠캐피탈 11,843,989원, 소유자 잔여 144,130,011원으로 배분됩니다. 최재혁·김태하 보증금 140,000,000원은 배당에서 빠지고 매수인 인수로 별도 반영됩니다. 신청채권자 하나은행은 각 회차 시나리오에서 배당 0원으로 잡혀 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시청 북측 인근으로 각종 근린생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등이 형성된 상업지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2017.02.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로, 위생·급배수·급탕, 엘리베이터, 화재발신설비, 간이스프링클러, 옥외주차장, 주택부분 도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시청지구 지구단위계획구역이며, 비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 현황 차이. 공동주택 일부 호는 집합건축물대장 건축물현황도상 원룸형이나 실제 확인 결과 방1 또는 방2로 구분된 구조가 있는 것으로 조사됐습니다.
• 임대 현황. 일부는 임대 중인 것으로 확인됐으나 대부분 폐문부재로 임대관계가 충분히 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확인 인수 140,000,000원 재검증. 최재혁 10,000,000원, 김태하 130,000,000원이 전액 매수인 인수로 잡힌 근거와 실제 미배당 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
• 미상 점유자 15명 계약 확인. 보증금·확정일자·실제 점유 지속 여부·배당요구 효력을 개별 확인해야 총 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 최재혁 점유부분 확인. 현황조사상 점유부분이 “엠에스타워202호 79.5000㎡”로 기재돼 있어 본건 5층 505호와의 관계를 원문에서 반드시 확인해야 합니다.
• 김태하 선행 대항요건 확인. 임차권등기는 2025.10.16.이지만 임대차계약 2024.02.15., 확정일자 2024.02.16., 주민등록·점유 2024.03.15.로 말소기준보다 앞섭니다.
• 명세서와 권리 시뮬레이션의 차이 확인. “명시 인수권리 해당사항없음” 문구와 보증금 140,000,000원 인수 계산이 동시에 존재하므로 어느 판단이 실제 매각조건에 부합하는지 원본 문서로 확인해야 합니다.
• 배당구조 확인. 신청채권자 하나은행 청구액은 1,281,795,529원이지만 각 시나리오에서 배당액이 0원으로 잡혀 있습니다. 배당순위와 신청채권의 법적 근거를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.59억짜리 신건”으로 보면 안 된다

이 물건의 숫자 하나만 기억한다면 159,000,000원이 아니라 299,000,000원+입니다. 현재 최저가 159,000,000원에 확인된 임차보증금 인수 140,000,000원을 더한 최소 실질취득액입니다. 여기에는 보증금이 확인되지 않은 15명의 추가 인수 가능성이 들어 있지 않습니다.

등기 후순위 가압류와 임차권등기가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보이지만, 실제 승부처는 말소기준 전에 들어온 17명의 점유관계입니다. 특히 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 인수 시뮬레이션의 140,000,000원 부담이 서로 다른 방향을 가리키고 있습니다. 따라서 이 사건은 가격을 정하기 전에 인수액부터 확정해야 하는 고위험 권리분석 물건입니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 임차인 위험이 해소됐다는 뜻은 아닙니다.