수원지방법원 2025타경1524. 수원시 팔달구 인계동 1030-17의 2층 202호입니다. 사건상 용도는 대지로 기재되어 있고, 등기부는 집합건물입니다. 감정평가 이용상태에는 기호(1,2)는 사무소, 기호(3~18)는 공동주택(도시형생활주택)으로 기재되어 있습니다. 이 물건에서 가장 중요한 부분은 신건 2.5억이라는 숫자가 아니라 임차관계입니다.

등기부에는 2017년 설정된 하나은행 근저당권 채권최고액 1,500,000,000원이 있으나 현재는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 제공된 권리분석에서는 2025.07.29. 임의경매개시결정을 말소기준으로 잡고 있으며, 2025.08.13. 메리츠캐피탈 가압류 11,843,989원은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 문제는 임차인들의 전입일이 모두 이 기준일보다 앞선다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심

소유권은 2017.02.16. 임명석에게 보존된 뒤 2017.04.26. 최민욱에게 이전됐습니다. 하나은행 근저당은 2017.04.26. 계약인수로 채무자가 최민욱으로 변경된 기록도 있으나, 현재 제공된 등기에서는 해당 근저당 자체가 이미 말소 상태입니다.

② 임차인 17명 — 확정 인수 1,000만원, 나머지는 금액 미상

실제 임차인으로 확인되는 사람은 17명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 중 최재혁은 2017.09.25. 전입, 보증금 10,000,000원, 월세 800,000원이며 배당 시나리오에서 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.

나머지 16명은 모두 기준일인 2025.07.29.보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 일률적으로 ‘대항력 있음’으로 확정하면 안 됩니다. 대항력 가능·미상으로 보되, 실제 보증금과 점유관계가 확인되기 전까지는 추가 인수액도 미상으로 남겨야 합니다.

③ 배당표 (매각가 250,000,000원 가정)

배당 시나리오에서는 메리츠캐피탈 가압류 11,843,989원이 전액 배당되고, 최재혁 보증금 10,000,000원은 배당되지 않아 매수인이 전액 인수합니다. 소유자 잔여는 233,856,011원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 회차별 실질취득 — 낙찰가만 보면 위험하다

유찰되어 낙찰가가 내려가더라도 알려진 인수액 10,000,000원은 그대로입니다. 더 중요한 것은 보증금 미상의 점유자 16명입니다. 따라서 2회 유찰되어 매각가가 160,000,000원까지 내려가도 단순히 ‘1.6억짜리 물건’으로 보면 안 됩니다. 최소 실질취득은 170,000,000원이고, 확인되지 않은 추가 인수액이 더해질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 인계동 수원시청 북측 인근으로, 근린생활시설·도시형생활주택·오피스텔·유흥시설·상업나지가 혼재한 상업지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2017.02.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며 위생·급배수·급탕·엘리베이터·화재발신·간이스프링클러·옥외주차장 설비가 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 기호(1,2)는 사무소, 기호(3~18)는 공동주택(도시형생활주택)으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 평탄한 세장형 토지이며 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용되고, 북측으로 폭 7~8m 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구)·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
• 현황 차이. 공동주택 일부 호는 집합건축물대장상 원룸형 구조와 달리 현황 방1 또는 방2로 구분되어 있는 것으로 확인됐습니다.
• 임대관계. 일부 임대가 확인됐으나 대부분 폐문부재로 감정평가 당시 임대관계 조사가 충분히 이뤄지지 않았습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 16명 보증금 전수 확인. 최재혁 외 16명은 보증금이 미상입니다. 주민등록·점유현황·임대차계약서·매각물건명세서를 대조해 인수 가능 금액을 숫자로 확정해야 합니다.
• 확정일자·우선변제 확인. 최재혁은 우선변제권이 없는 것으로 계산돼 전액 인수입니다. 다른 임차인은 확정일자와 우선변제 여부가 미상이라 개별 확인이 필요합니다.
• 배당요구자 확인. 안혜진·성원기·고의정·조아라·류관석·한두희·강윤지·정인하는 배당요구 기록이 있습니다. 배당요구 여부만으로 인수 여부가 확정되는 것은 아니므로 보증금·대항력과 함께 봐야 합니다.
• 말소기준 원본 대조. 기존 하나은행 근저당 1,500,000,000원은 이미 말소되어 있고, 제공된 분석상 2025.07.29. 임의경매개시결정이 기준권리입니다. 실제 집행기록과 등기 원본을 반드시 맞춰야 합니다.
• 신청채권자 배당 구조 확인. 하나은행 청구액 1,281,795,529원인데 시나리오상 배당액은 0원입니다. 경매신청의 법적 근거와 채권관계를 확인해야 합니다.
• 용도·현황 확인. 사건 용도는 대지이고 감정평가상 건물 내 사무소와 도시형생활주택이 함께 존재합니다. 202호의 실제 이용 및 건축물현황도와 현황 차이를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.5억 신건”이 아니라 “인수액 미상 사건”

이 사건을 단순히 감정가 250,000,000원의 신건으로 보면 핵심을 놓칩니다. 최재혁 보증금 10,000,000원은 이미 매수인 전액 인수로 계산되어 있고, 나머지 16명 역시 모두 2025.07.29. 기준일보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.

따라서 현 회차 실질취득은 최소 260,000,000원이며 최종 총액은 아직 확정할 수 없습니다. 여기에 등기부상 하나은행 근저당은 이미 말소됐는데 신청채권 1,281,795,529원에 대한 시나리오상 배당이 0원이라는 특이점까지 있습니다. 가격보다 먼저 임차관계와 집행 근거를 원본으로 확정해야 하는 사건이며, 그 전에는 신건이든 유찰 후든 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.