수원지방법원 2025타경1524. 수원시 팔달구 인계동 1030-17의 5층 503호로, 용도는 다세대이며 감정평가 이용상태상 공동주택(도시형생활주택)에 해당합니다. 말소기준은 2017.02.21 설정된 주식회사하나은행 근저당권 1,500,000,000원입니다. 소유권은 2017.04.26 최민욱에게 이전됐고, 같은 날 근저당 채무자도 최민욱으로 변경됐습니다.
이후 2025.07.29 하나은행이 임의경매를 신청했고, 2025.08.13 메리츠캐피탈의 11,843,989원 가압류와 2025.09.19 강윤지의 주택임차권이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 데이터상 매각으로 소멸합니다. 강윤지의 임차보증금은 135,000,000원이지만 전입일 2023.09.11로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고 매수인 승계액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1524 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 5층 503호 · 도로명 경기도 수원시 팔달구 효원로235번길 46-8 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 최민욱 · 2017.04.26 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,281,795,529원 |
| 말소기준 | 2017.02.21 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.05.03 전입한 민서영의 주택임차권은 2023.06.01 등기됐다가 2023.08.14 이미 말소됐습니다. 현재 등기된 강윤지의 주택임차권 역시 말소기준 이후에 발생했고, 데이터상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 17명, 대항력은 모두 없음
조사된 임차·점유 관계는 총 17명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산되는 보증기관 신고는 없습니다. 다만 강윤지와 최재혁을 제외한 15명은 보증금이 확인되지 않았고, 최재혁의 점유 부분은 엠에스타워 202호 79.5000㎡로 기재돼 본건 503호와 호수가 다릅니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리 판정 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최재혁 | 엠에스타워202호 79.5000㎡ | 2017.09.25 | 10,000,000원 / 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 김동한 | 미상 | 2021.05.18 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 박상아 | 미상 | 2024.05.10 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 최정윤 | 미상 | 2023.11.28 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 안혜진 | 미상 | 2021.12.06 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 2025.09.01 |
| 성원기 | 미상 | 2021.02.24 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 2025.09.26 |
| 고의정 | 미상 | 2024.11.11 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 2025.09.12 |
| 이종민 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 박민지 | 미상 | 2023.12.11 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 이주훈 | 미상 | 2020.08.03 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 조아라 | 미상 | 2024.04.25 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 2025.08.18 |
| 류관석 | 미상 | 2024.02.29 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 2025.09.25 |
| 한두희 | 미상 | 2021.05.12 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 2025.08.21 |
| 정인하 | 미상 | 2024.05.17 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 2025.08.20 |
| 김태하 | 미상 | 2024.03.15 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 최용준 | 미상 | 2022.05.30 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 강윤지 | 건물의 전유부분 전부 | 2023.09.11 | 135,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 2025.09.19 |
③ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,404,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,500,000,000원 | 182,596,000원 |
| 2. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 11,843,989원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각대금 186,000,000원 중 집행비용 3,404,000원을 제외한 182,596,000원이 하나은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 채권자 총 미배당액은 1,329,247,989원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 186,000,000원 | 182,596,000원 | 1,329,247,989원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 148,800,000원 | 145,916,800원 | 1,365,927,189원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 119,040,000원 | 116,573,440원 | 1,395,270,549원 | 0원 |
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북측 인근으로 각종 근린생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 2017.02.14 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며 위생·급배수·급탕·엘리베이터·화재발신·간이스프링클러·옥외주차장·도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 3~18은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 토지·도로. 평탄한 세장형 토지의 근린생활시설 및 공동주택 건부지이며 북측으로 폭 7~8m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구)·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 현황 차이. 공동주택 일부 호는 집합건축물대장상 원룸형 구조이나 현황은 방1 또는 방2로 구분된 구조로 확인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 503호 실제 점유자 특정. 조사 명단이 17명이며 일부는 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 본건 503호의 현재 점유관계를 매각물건명세서·현황조사 원문과 현장에서 대조하세요.
- 202호 표기 분리. 최재혁은 점유 부분이 엠에스타워202호 79.5000㎡로 기재돼 있어 본건 503호와 구분해 판단해야 합니다.
- 강윤지 임차권. 보증금 135,000,000원, 전입 2023.09.11, 확정일자 2023.09.01이나 말소기준 이후여서 대항력 없고 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 보증금 미상 점유자. 15명은 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당·명도 관계 확인을 위해 원문 대조가 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.08.23 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 입찰 전 현재 등기사항과 관련 원문을 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “점유 단순”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리축은 명확합니다. 2017.02.21 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 경매개시결정·가압류·강윤지 임차권은 매각으로 소멸합니다. 조사된 전입자도 모두 말소기준 이후라 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 실무상 확인해야 할 부분은 점유관계입니다. 조사 명단은 17명이고 15명은 보증금이 특정되지 않았으며, 1명은 본건과 다른 202호로 표시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다는 실제 503호의 점유자 특정과 명도 대상 확인이 승부처입니다. 권리는 말소형이지만, 입찰 전 점유관계를 정리하지 않고 들어갈 만큼 단순한 사건은 아닙니다.
