수원지방법원 2025타경1524. 인계동 1030-17 건물의 5층 501호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 공동주택 (도시형생활주택)입니다. 이 물건의 핵심은 감정가 162,000,000원이 아니라 임차인 인수 가능성입니다. 배당 시뮬레이션은 최재혁 보증금 10,000,000원과 류관석 보증금 130,000,000원을 우선변제 없는 대항력 임차보증금으로 보고 전액 매수인 인수, 합계 140,000,000원을 산정하고 있습니다.

더 큰 문제는 나머지 점유자들입니다. 김동한·박상아·최정윤·안혜진·성원기·고의정·이종민·박민지· 이주훈·조아라·한두희·강윤지·정인하·김태하·최용준은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 일률적으로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 확인된 140,000,000원만으로도 최저가와 합친 취득 부담은 302,000,000원이고, 미상 보증금이 확인되면 부담은 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시결정이 말소기준

등기부상 2017.02.21 설정된 하나은행 근저당권 1,500,000,000원은 이미 말소된 권리로 표시되어 있습니다. 현재 산정된 말소기준은 2025.07.29 임의경매개시결정입니다. 이후 메리츠캐피탈 가압류와 류관석 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.

② 임차인·점유자 — 확인 인수 1.40억, 나머지는 미상

보증기관 대위·승계 신고는 없어 위 표의 실제 임차인·점유자는 17명입니다. 다만 최재혁의 현황조사 기재 부분은 “엠에스타워202호 79.5000㎡”로 되어 있어 대상 501호와의 관계를 입찰 전에 반드시 원본 서류로 대조해야 합니다. 다른 다수 점유자도 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아 인수 범위를 확정할 수 없는 상태입니다.

③ 가격 판단 — 시세가 아니라 ‘총 취득 부담’을 먼저 본다

이 사건에는 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 162,000,000원이 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 반면 확인된 권리 부담은 명확합니다. 현재 배당 시뮬레이션 기준 매수인 인수액은 140,000,000원이고, 신건 최저가 162,000,000원과 합치면 302,000,000원의 현금성 부담 구조가 됩니다.

1회 유찰 시 매각가 129,600,000원, 2회 유찰 시 103,680,000원으로 내려가지만 시나리오상 매수인 인수액 140,000,000원은 그대로입니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려간다는 사실만으로 ‘싸졌다’고 판단할 수 없습니다. 특히 보증금 미상 점유자들의 실제 계약관계가 확인되지 않았기 때문에 140,000,000원도 최종 확정 상한이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 채권자 배당 부족액은 0원이나, 최재혁·류관석 보증금 합계 140,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시청 북측 인근으로, 주변은 각종 근린생활시설·도시형생활주택·오피스텔·유흥시설·상업나지가 형성된 상업지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
• 이용상태. 감정평가상 기호 3~18은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용되고 있습니다.
• 건물. 2017.02.14 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로, 주택부분에는 도시가스보일러 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다.
• 현황 차이. 공동주택 일부 호는 집합건축물대장 건축물현황도상 원룸형이나 현황은 방1 또는 방2로 구분된 구조가 확인됐습니다.
• 임대관계. 일부 임대 중인 사실은 확인됐으나 대부분 폐문부재로 임대관계를 조사하지 못했습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 140,000,000원 인수 재검증. 최재혁 10,000,000원·류관석 130,000,000원이 실제로 전액 인수되는지 매각물건명세서와 배당요구·임대차 원본을 대조해야 합니다.
• 미상 점유자 계약 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자들은 대항력 가능·미상입니다. 실제 보증금이 존재하면 취득 부담이 달라질 수 있습니다.
• 최재혁 점유 부분 확인. 현황조사에는 “엠에스타워202호 79.5000㎡”로 기재되어 있어 대상 501호와의 관계 확인이 필요합니다.
• 류관석 임차권. 임차보증금 130,000,000원, 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일은 모두 2024.02.29로 등기돼 있고, 2025.10.23 주택임차권등기가 접수됐습니다.
• 유찰가 착시 경계. 1회 유찰 129,600,000원, 2회 유찰 103,680,000원으로 가격이 낮아져도 시나리오상 인수액 140,000,000원은 유지됩니다.
• 시세 확인. 실거래 자료가 없어 감정가의 적정성을 판단할 수 없으므로 인근 동일 용도·규모 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차인 배당요구와 계약관계를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 인수액이 먼저다”

이 사건은 신건 최저가 162,000,000원이라는 숫자만 보면 단순해 보이지만, 권리 구조는 그렇지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 최재혁과 류관석 보증금 140,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있고, 그 밖에도 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 다수입니다. 확인된 부담만 적용해도 최저가와 합친 금액은 302,000,000원입니다.

더구나 실거래 자료가 없어 이 총 부담이 시장가 대비 어느 수준인지도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 유찰을 기다리는 것이 아니라 누가 501호의 실제 임차인인지, 각 보증금은 얼마인지, 배당 후 얼마가 실제 승계되는지를 먼저 확정하는 것입니다. 현재 상태에서는 권리 불확실성이 큰 고위험 물건으로 보는 것이 맞습니다.