수원지방법원 2025타경1524. 수원시 팔달구 인계동 1030-17, 5층 504호입니다. 감정평가상 건물은 2017년 2월 14일 사용승인된 6층 건물이고, 기호 3~18은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용됩니다. 본건 용도 표시는 다세대이며, 주변은 근린생활시설·도시형생활주택·오피스텔·유흥시설·상업나지 등이 혼재한 중심상업지역입니다.

권리관계는 단순하지 않습니다. 2017년 하나은행 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 분석상 말소기준은 2025.07.29. 임의경매개시결정입니다. 따라서 그 이전에 전입한 점유자들이 다수 존재합니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람에게는 ‘대항력 있음’이라고 단정하지 않고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 전 점유가 핵심

2017.02.21. 설정된 하나은행 근저당권 1,500,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 분석에서 말소기준으로 잡힌 것은 2025.07.29. 하나은행의 임의경매개시결정이고, 그 뒤 2025.08.13. 메리츠캐피탈 가압류와 2025.09.25. 정인하의 주택임차권등기가 이어집니다. 가압류와 임차권등기 자체는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸 예정이지만, 임차권자의 기존 점유·전입 시점은 2024.05.17.로 더 빠릅니다.

② 임차·점유 현황 — 실제 확인 대상 17명

최재혁의 점유부분 표시는 본건 5층504호가 아니라 “엠에스타워202호 79.5000㎡”로 기재돼 있어, 본건과의 실제 관련 여부를 반드시 원문으로 대조해야 합니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 유무를 확정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다.

③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션은 최재혁·정인하 보증금 합계 140,000,000원을 배당하지 않고 매수인 인수로 계산합니다. 현재 회차라면 매각가 164,000,000원 + 인수 140,000,000원으로 실질취득 추정액은 304,000,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 ‘인수권리 해당사항없음’ 표시와 충돌하므로 이 수치를 확정 인수액으로 보아서는 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가만 내려가도 안심할 수 없다

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시청 북측 인근으로, 근린생활시설·도시형생활주택·오피스텔·유흥시설·상업나지가 혼재한 상업지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 있어 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 2017.02.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며, 엘리베이터·급배수·급탕·간이스프링클러·도시가스보일러 난방설비 등이 있습니다.
• 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
• 현황 차이. 공동주택 일부 호는 건축물현황도상 원룸형이나 현황은 방1 또는 방2로 구분된 구조가 확인됐습니다.
• 임대관계. 일부는 임대 중인 것으로 확인됐으나 대부분 폐문부재로 임대관계를 조사하지 못했습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원문 대조. ‘인수권리 해당사항없음’ 표시와 140,000,000원 인수 시뮬레이션이 정면으로 충돌합니다. 입찰 전 최신 명세서와 배당요구 현황을 반드시 확인해야 합니다.
• 정인하 임차권. 보증금 130,000,000원, 전입 2024.05.17., 확정일자 2024.05.16., 임차권등기 2025.09.25.의 배당·인수 관계를 원문 기준으로 재검토해야 합니다.
• 최재혁 표시 불일치. 기재된 점유부분이 “엠에스타워202호 79.5000㎡”로 본건 주소와 달라 실제 본건 임차인인지 확인이 필요합니다.
• 미상 점유자. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 다수 전입자가 있어 각각의 실제 점유 여부·세대·임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
• 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없어 감정가·최저가가 시장가격 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다.
• 현황 확인. 공동주택 일부 호에 공부와 실제 내부구조 차이가 확인됐으므로 본건 504호 내부구조도 별도 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 없음” 문구만 믿기엔 충돌이 너무 크다

이 사건의 핵심은 감정가 1.64억이 아닙니다. 현황조사에는 말소기준보다 앞선 전입자가 다수 있고, 배당 시뮬레이션은 최재혁 10,000,000원과 정인하 130,000,000원, 합계 140,000,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 그 계산을 적용하면 신건 실질취득은 304,000,000원입니다.

하지만 동시에 매각물건명세서에는 인수권리 ‘해당사항없음’이라고 표시돼 있습니다. 여기에 최재혁의 점유부분 주소 불일치, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 다수 점유자까지 겹칩니다. 따라서 현재 자료만으로는 안전한 인수액을 확정할 수 없고, 가격 메리트 역시 평가할 수 없습니다. 이 사건은 최저가가 아니라 임차관계 원본 검증이 먼저인 물건입니다.