수원지방법원 2025타경1524. 수원시 팔달구 인계동 1030-17의 3층 305호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 공동주택 부분이 도시형생활주택으로 기재돼 있습니다. 말소기준권리는 2017년 2월 21일 주식회사하나은행의 근저당권으로 채권최고액은 1,500,000,000원입니다. 이 근저당권은 공동담보목록 제2017-75호에 연결돼 있고, 2017년 4월 26일 소유권이 최민욱에게 이전되면서 근저당권의 채무자도 최민욱으로 변경됐습니다.

그 뒤 2025년 7월 29일 하나은행이 임의경매를 신청했고, 2025년 8월 13일 메리츠캐피탈의 11,843,989원 가압류, 2025년 9월 11일 성원기의 주택임차권등기가 이어집니다. 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 권리의 핵심은 ‘선순위 인수’가 아니라 후순위 점유자들이 실제로 어느 호실을 어떤 조건으로 점유하고 있는지 정리하는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차인이 없다

말소기준은 2017.02.21 하나은행 근저당권입니다. 조사 명단의 전입일은 가장 빠른 최재혁 2017.09.25부터 시작해 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 조사된 명단 중 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인은 0명입니다. 성원기도 전입 2021.02.24, 확정일자 2021.01.22, 임차권등기 2025.09.11로 모두 근저당권 설정 이후입니다.

② 임차·점유 조사 — 승계보다 ‘누가 305호를 점유하는지’ 확인

현황조사·등기부·문건접수 등에 표시된 인원은 17명입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 인원은 없으며, 모두 전입일이 말소기준일 2017.02.21보다 늦어 대항력은 없는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 여러 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.

성원기의 115,500,000원·130,000,000원·80,000,000원은 각각 1차·2차·3차 계약에 기재된 금액으로, 서로 다른 임차인의 보증금처럼 합산하지 않습니다. 말소기준권리보다 전입·확정일자·임차권등기가 모두 늦어 매수인 승계액은 0원으로 분석됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 집행비용 3,026,000원을 제외한 155,974,000원이 하나은행에 배당되고, 메리츠캐피탈과 소유자에게는 배당 잔여가 없습니다. 채권자 총 청구액 1,511,843,989원 중 155,974,000원이 배당돼 미배당액은 1,355,869,989원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 수원시청 북측 인근으로, 근린생활시설·도시형생활주택·오피스텔·유흥시설·상업나지 등이 형성된 상업지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 2017.02.14 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며, 위생·급배수·급탕·엘리베이터·화재발신·간이스프링클러·옥외주차장·주택부분 도시가스보일러 난방설비가 기재돼 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역(시청지구)이며, 비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
• 현황 차이. 공동주택 일부 호는 건축물현황도상 원룸형이나 개문확인 결과 방1 또는 방2로 구분된 구조가 확인됐습니다. 본건 내부 구조는 현장 확인이 필요합니다.
• 임대 현황. 일부 호는 임대 중인 것으로 확인됐으나 대부분 폐문부재로 임대관계 조사가 충분히 이뤄지지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 305호 점유자 특정. 조사 명단이 17명이고 다수는 호실 범위가 특정되지 않았습니다. 본건 305호 실제 점유자를 현황조사 원문·전입세대·현장 확인으로 재확인해야 합니다.
• 성원기 임차권등기. 전입 2021.02.24·확정일자 2021.01.22·임차권등기 2025.09.11로 모두 2017.02.21 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 임차권등기와 계약 변동 내역 자체는 원문 대조가 필요합니다.
• 보증금·우선변제 확인. 성원기를 제외한 다수 조사 인원의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 최우선변제 가능성은 배당표에 반영되지 않았으므로 별도 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2023.08.23 민간임대주택 등록 등기의 현재 상태와 매각 이후 행정상 처리 여부를 관계기관·원본서류로 확인하세요.
• 가격 검증. 현재 159,000,000원이 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 신건 가격 자체보다 인계동 동일 용도·유사 면적의 최근 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수는 깨끗하지만, 점유관계는 단순하지 않다”

이 사건의 권리구조는 결론이 비교적 명확합니다. 2017.02.21 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정·가압류·성원기 임차권등기는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없습니다. 현재 회차 매수인 인수액은 0원, 실질취득은 159,000,000원입니다.

다만 이 물건을 ‘쉬운 경매’로만 보면 안 됩니다. 현황조사 등에 이름이 올라온 인원이 17명이고, 다수는 보증금·확정일자·점유 호실이 명확하지 않습니다. 성원기는 305호 전유부분 전체에 관한 임차권등기가 확인되고, 최재혁은 202호로 기재돼 있어 조사 명단을 그대로 305호 임차인 명단으로 받아들이기도 어렵습니다. 따라서 권리 승계 위험은 낮지만 명도와 점유 확인의 실무량은 큰 사건입니다. 여기에 최근 실거래 비교 근거가 없으므로 “인수 0원 = 가격 메리트”라는 결론도 금물입니다. 이 물건의 승부처는 권리 자체보다 305호 실제 점유관계와 159,000,000원의 시장가격 검증입니다.