수원지방법원 2025타경1524. 수원시 팔달구 인계동 1030-17, 5층 502호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정 이용상태에는 공동주택 부분이 도시형생활주택으로 기재돼 있습니다. 감정가는 186,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 그러나 이 사건은 가격표보다 임차인 승계구조를 먼저 봐야 하는 물건입니다.

제공된 권리기준 판정은 2025.07.29. 하나은행의 임의경매개시결정입니다. 2017.02.21. 하나은행 근저당권은 채권최고액 1,500,000,000원이었지만 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 한두희의 주택임차권등기는 2025.06.27. 접수돼 기준일보다 앞섭니다. 배당 계산 역시 한두희 175,000,000원과 최재혁 10,000,000원을 매수인 인수로 처리하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 임차관계가 핵심

가장 중요한 등기는 한두희의 주택임차권입니다. 임차보증금은 등기에 1차 175,000,000원, 2차 160,000,000원으로 기재돼 있고, 주민등록일자는 2021.05.12., 점유개시일자는 2021.05.07.입니다. 확정일자는 1차 2021.04.06., 2차 2025.04.21.로 기재돼 있습니다. 제공된 배당 계산은 이 임차인에 대해 우선변제권 없음·보증금 175,000,000원 전액 매수인 인수로 처리합니다.

② 임차인 — 확인된 인수 1.85억, 미상 점유자 15명

보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없고 임차인 명단은 17명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않는 점유자는 대항력 있다고 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.

최재혁의 현황조사상 점유부분은 “엠에스타워202호 79.5000㎡”로 기재돼 있어 본건 502호 표기와 다릅니다. 이 임차관계가 본건에 직접 귀속되는지 원문 대조가 필요합니다.

③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득비용’부터 본다

현재 최저매각가는 186,000,000원입니다. 하지만 배당 시뮬레이션이 매수인 인수로 잡은 금액은 최재혁 10,000,000원과 한두희 175,000,000원, 합계 185,000,000원입니다. 따라서 현재 회차에서 확인된 금액만 합쳐도 실질취득비용 하한은 371,000,000원입니다.

즉 유찰돼 최저가가 내려가더라도, 현재 계산상 인수액 185,000,000원은 별도로 남아 있습니다. 더 중요한 점은 이 185,000,000원이 확인된 두 임차인의 금액일 뿐이라는 것입니다. 보증금 미상 15명의 승계 여부가 정리되기 전에는 최저가 하락을 곧바로 “싸졌다”라고 해석하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)

배당 계산상 공개된 채권 합계 11,843,989원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 그러나 임차인 보증금 185,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 별도 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시청 북측 인근으로 각종 근린생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등이 형성된 상업지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 있어 제반 교통상황이 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2017.02.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로 위생·급배수·급탕·엘리베이터·화재발신·간이스프링클러·옥외주차장·도시가스보일러 난방설비가 기재돼 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다.
• 현황 차이. 공동주택 일부 호는 집합건축물대장상 원룸형 구조이나 현황상 방1 또는 방2로 구분된 구조로 확인됐습니다.
• 임대현황. 일부는 임대 중인 것으로 확인됐으나 대부분 폐문부재로 임대관계를 조사하지 못한 것으로 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 한두희 임차권 원문 대조. 임차권등기명령, 주민등록일자, 점유개시일자, 1·2차 계약과 확정일자, 배당요구 및 현재 임차권 존속 여부를 다시 확인해야 합니다.
• 명세서와 인수계산 충돌 확인. “인수권리 해당없음” 기재와 배당 계산상 185,000,000원 인수가 동시에 존재하므로 매각물건명세서 원문과 등기부를 우선 대조해야 합니다.
• 미상 임차인 15명 확인. 각 점유자의 실제 점유호수, 보증금, 확정일자, 전입 유지 여부, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 승계액을 0원으로 볼 수 없습니다.
• 최재혁 점유호수 확인. 현황조사에는 “엠에스타워202호 79.5000㎡”라고 기재돼 본건 502호와 다르므로 본건과의 관련성을 확인해야 합니다.
• 입찰가는 실질취득비용 기준. 현재 회차는 최저가 186,000,000원이 아니라 확인된 인수액까지 포함한 최소 371,000,000원을 출발점으로 판단해야 합니다.
• 체납·우선채권. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “1.86억 신건”이 아니라 “3.71억 이상 인수위험형”

이 물건의 핵심은 유찰 횟수나 후순위 가압류가 아닙니다. 현재 최저가는 186,000,000원이지만, 배당 시뮬레이션에서 이미 185,000,000원의 임차보증금 인수가 잡혀 있어 확인된 금액만으로 최소 실질취득비용이 371,000,000원입니다. 여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 15명 더 있어 추가 승계액은 아직 확정할 수 없습니다.

더구나 매각물건명세서 관련 메모의 “인수권리 해당없음”과 등기·배당자료의 인수 판정이 서로 맞지 않습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 싸 보인다는 이유로 접근할 물건이 아니라, 임차인별 권리와 금액을 완전히 해소한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 사건입니다. 현 상태에서는 권리불확실성이 크므로 보수적 판단이 필요합니다.