수원지방법원 2025타경1524. 수원시청 북측 인근, 인계동 1030-17의 3층 302호 다세대 물건입니다. 감정평가상 건물은 사무소와 공동주택(도시형생활주택)이 함께 구성된 형태이고, 공동주택 부분에는 도시가스보일러 난방, 엘리베이터와 옥외주차장 등이 갖춰져 있습니다. 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 임차인 인수 범위가 어디까지인가입니다.

등기부상 2017년 설정된 하나은행 근저당은 이미 말소되어 있고, 현재 계산된 말소기준은 2025.07.29 임의경매개시결정입니다. 조사된 점유자들의 전입일은 모두 이 날짜보다 앞서 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자까지 일률적으로 “대항력 있음”으로 단정할 수 없으므로, 이들은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 먼저 들어온 점유자들이 핵심

2017.02.21 설정된 하나은행 근저당권의 채권최고액은 1,500,000,000원이었으나 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 따라서 현재 계산된 말소기준은 2025.07.29 임의경매개시결정입니다. 이후 메리츠캐피탈 가압류와 박상아의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 17명, 보증금 미상 15명

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 조사상 실제 임차인 수는 17명입니다. 이 가운데 보증금이 확인되는 사람은 최재혁과 박상아 두 명이며, 나머지 15명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 알려진 임차보증금 170,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 구조입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시청 북측 인근으로, 근린생활시설·도시형생활주택·오피스텔·유흥시설·상업나지 등이 혼재한 상업지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 2017.02.14 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로, 엘리베이터·급배수·급탕·간이스프링클러·옥외주차장·주택부분 도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시청지구 지구단위계획구역이며, 북측으로 폭 7~8m 도로에 접합니다.
• 현황 차이. 공동주택 일부 호는 집합건축물대장 현황도상 원룸형이나 실제 개문확인 결과 방1 또는 방2로 구분된 구조가 확인되었습니다.
• 임대관계. 일부 임대가 확인되었으나 대부분 폐문부재로 임대관계 조사가 완료되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원문 최우선. “인수권리 해당사항없음”과 170,000,000원 인수 추정이 서로 충돌합니다. 임차인별 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
• 15명 보증금 확인. 김동한 등 15명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성만 열어둔 상태입니다. 임대차계약서·전입세대·배당요구·현황조사 내용을 연결해 확인해야 합니다.
• 최재혁 호수 불일치. 조사상 임차부분이 202호로 적혀 있으므로 본건 302호에 실제 귀속되는 보증금인지 확인해야 합니다.
• 박상아 권리구조 재검증. 확정일자 2024.04.12가 등기내용에 기재되어 있는데 배당 시뮬레이션은 우선변제권이 없는 것으로 처리합니다. 배당요구와 임차권등기 효력을 원문에서 다시 확인해야 합니다.
• 최저가 착시 금지. 현재 알려진 인수액만 반영해도 186,000,000원 낙찰은 356,000,000원+의 실질취득 부담으로 연결됩니다.
• 현황 구조 확인. 일부 공동주택의 공부상 구조와 현황 구조가 다르므로 302호 내부 현황도 직접 확인해야 합니다.
• 관리비·세금·최우선변제 확인. 배당표에 반영되지 않은 항목이 실제 부담에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 직전 최신 자료를 확인해야 합니다.

맺으며 — 이 사건은 ‘가격’보다 ‘인수 범위 확정’이 먼저다

감정가와 최저가는 모두 186,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건이지만, 이 사건을 단순한 186,000,000원짜리 다세대로 보면 위험합니다. 현재 배당 시뮬레이션이 명시하는 매수인 인수액만 170,000,000원이고, 알려진 실질취득 부담은 356,000,000원+입니다. 동시에 보증금이 확인되지 않은 점유자가 15명 더 존재합니다.

무엇보다 매각물건명세서 요약의 “인수권리 해당사항없음”과 배당 시뮬레이션의 170,000,000원 인수가 서로 맞지 않습니다. 여기에 최재혁의 조사상 호수가 본건과 다르고, 박상아는 확정일자가 기재돼 있음에도 우선변제권이 없는 것으로 처리되는 등 확인해야 할 충돌점이 여러 개입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리관계가 원문에서 정리되기 전에는 가격 메리트를 논할 단계가 아닙니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 실제로 302호에 승계되는 임차보증금이 얼마인지 확정하는 것입니다.