수원지방법원 2025타경1524. 수원시 팔달구 인계동 1030-17 4층402호, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용되는 다세대 물건입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 186,000,000원이지만 권리분석의 핵심은 이 숫자가 아닙니다. 배당 시나리오에서는 최재혁의 보증금 10,000,000원과 이종민의 보증금 150,000,000원을 모두 대항력 있는 선순위 임차보증금으로 보아 낙찰자가 전액 인수하는 것으로 계산하고 있습니다.
더 큰 문제는 금액이 확인되지 않은 점유자들입니다. 현황조사상 김동한·박상아·최정윤·안혜진·성원기· 고의정·박민지·이주훈·조아라·류관석·한두희·강윤지·정인하·김태하·최용준의 전입일은 모두 2025.07.29. 경매개시결정보다 앞서 있습니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 有로 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 즉 160,000,000원은 최대치가 아니라 현재 확인 가능한 최소 인수액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1524 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 4층402호 · 경기도 수원시 팔달구 효원로235번길 46-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 최민욱 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,281,795,529원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
등기부상 2017.02.21. 하나은행 근저당권은 채권최고액 1,500,000,000원으로 설정됐다가 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 계산된 말소기준은 2025.07.29. 임의경매개시결정입니다. 문제는 현황조사상 임차·점유자 17명의 전입일이 모두 이 날짜보다 앞선다는 점입니다. 이후 메리츠캐피탈 가압류와 이종민의 임차권등기는 매각으로 소멸 예정이지만, 임차권등기 자체가 지워지는 것과 임대차보증금 인수 문제가 없어지는 것은 별개입니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 조사 인원 17명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 판단 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최재혁 | 2017.09.25 | 10,000,000원 | 확인 안 됨 | 대항력 有 | 10,000,000원 인수 |
| 김동한 | 2021.05.18 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 추가 인수 가능성 |
| 박상아 | 2024.05.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 추가 인수 가능성 |
| 최정윤 | 2023.11.28 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 추가 인수 가능성 |
| 안혜진 | 2021.12.06 | 미상 | 2025.09.01 | 가능·미상 | 배당 후 잔액 확인 필요 |
| 성원기 | 2021.02.24 | 미상 | 2025.09.26 | 가능·미상 | 배당 후 잔액 확인 필요 |
| 고의정 | 2024.11.11 | 미상 | 2025.09.12 | 가능·미상 | 배당 후 잔액 확인 필요 |
| 박민지 | 2023.12.11 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 추가 인수 가능성 |
| 이주훈 | 2020.08.03 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 추가 인수 가능성 |
| 조아라 | 2024.04.25 | 미상 | 2025.08.18 | 가능·미상 | 배당 후 잔액 확인 필요 |
| 류관석 | 2024.02.29 | 미상 | 2025.09.25 | 가능·미상 | 배당 후 잔액 확인 필요 |
| 한두희 | 2021.05.12 | 미상 | 2025.08.21 | 가능·미상 | 배당 후 잔액 확인 필요 |
| 강윤지 | 2023.09.11 | 미상 | 2025.12.22 | 가능·미상 | 배당 후 잔액 확인 필요 |
| 정인하 | 2024.05.17 | 미상 | 2025.08.20 | 가능·미상 | 배당 후 잔액 확인 필요 |
| 김태하 | 2024.03.15 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 추가 인수 가능성 |
| 최용준 | 2022.05.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 추가 인수 가능성 |
| 이종민 | 2023.12.29 | 150,000,000원 | 2025.09.11 | 대항력 有 | 150,000,000원 인수 |
보증금이 확인된 실제 임차인은 최재혁과 이종민입니다. 이종민의 등기내용에는 임대차계약일자 2023.12.13., 주민등록일자 2023.12.29., 점유개시일자 2023.12.28., 확정일자 2023.12.13.이 기재되어 있습니다. 다만 배당 계산에서는 최재혁과 이종민 모두 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 처리돼 있습니다. 나머지 15명은 보증금 자체가 확인되지 않아 인수 규모를 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 실질 취득비용 — 유찰돼도 ‘낙찰가만’ 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 186,000,000원 | 160,000,000원 | 346,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 148,800,000원 | 160,000,000원 | 308,800,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 119,040,000원 | 160,000,000원 | 279,040,000원 |
제시된 회차별 시나리오에서는 낙찰가가 186,000,000원에서 148,800,000원, 119,040,000원으로 내려가도 확인된 매수인 인수액은 계속 160,000,000원입니다. 따라서 유찰만 보고 “싸졌다”고 판단할 수 없습니다. 더구나 위 최소 실질취득액에는 보증금 미상 15명의 잠재 인수액이 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,404,000원 |
| 인수 · 최재혁 임차보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이종민 임차보증금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 11,843,989원 | 11,843,989원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 170,752,011원 |
제시된 배당 계산에서는 최재혁·이종민 보증금 합계 160,000,000원을 배당하지 않고 매수인 인수로 처리합니다. 또한 신청채권자 하나은행의 청구액 1,281,795,529원은 회차별 시나리오상 배당 0원으로 기록되어 있으므로, 실제 원인채권·공동담보·말소관계는 원문 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북측 인근으로, 근린생활시설·도시형생활주택·오피스텔·유흥시설·상업나지 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 위치해 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 2017.02.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며, 위생·급배수·급탕·엘리베이터·화재발신·간이스프링클러·옥외주차장·도시가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 감정평가상 기호 3~18은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용되고 있습니다.
- 현황 차이. 공동주택 일부 호는 집합건축물대장 건축물현황도상 원룸형이나 실제로는 방1 또는 방2로 구분된 구조가 확인됐습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당하며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 160,000,000원부터 다시 계산. 신건 최저가 186,000,000원에 확인된 인수보증금 160,000,000원을 더하면 현재 최소 실질취득액은 346,000,000원입니다.
- 보증금 미상 15명 확인. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 각 임대차계약·점유·보증금·확정일자·배당요구 내용을 원문으로 대조해야 합니다.
- 명세서와 현황조사 충돌 해소. “인수권리 해당사항없음” 기재와 배당 시나리오의 160,000,000원 인수 판단이 서로 다르므로 어느 자료가 최종 매각조건에 반영되는지 확인해야 합니다.
- 이종민 임차권. 임차권등기 자체는 말소기준 이후라 소멸 예정이지만, 보증금 150,000,000원은 배당 계산상 매수인 전액 인수로 잡혀 있습니다.
- 배당구조 확인. 하나은행 청구액 1,281,795,529원이 시나리오상 배당 0원으로 표시되는 이유와 기존 1,500,000,000원 근저당 말소 관계를 원문 등기로 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.86억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 감정가나 유찰률이 아니라 인수액의 불확실성입니다. 현재 확인되는 매수인 인수만 최재혁 10,000,000원과 이종민 150,000,000원, 합계 160,000,000원입니다. 그래서 신건 기준 최소 실질취득액은 346,000,000원이고, 2회 유찰돼도 확인된 부담만 반영한 최소 실질취득액이 279,040,000원입니다. 여기에 보증금 미상 선행 전입자 15명의 금액이 추가될 수 있습니다.
특히 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 현황조사·배당 계산이 서로 다른 방향을 가리킵니다. 따라서 이 물건은 원본 서류로 임차관계를 전부 확정하기 전에는 입찰가를 정할 수 없는 고위험 권리분석형입니다. 현재 단계의 결론은 단순합니다. 낙찰가보다 인수액 확인이 먼저입니다.
