수원지방법원 2025타경1524. 수원시 팔달구 인계동 1030-17, 효원로235번길 46-8의 4층 401호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태에는 공동주택 부분이 도시형생활주택으로 기재돼 있습니다. 건물은 2017년 2월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 현재 소유자는 최민욱이며 2017.04.26 소유권을 취득했습니다.
권리의 출발점은 소유권이전보다 앞선 2017.02.21 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,500,000,000원이고 공동담보목록 제2017-75호가 붙어 있습니다. 이후 2017.04.26 근저당 채무자가 최민욱으로 변경됐고, 2025.07.29 하나은행이 임의경매를 신청했습니다. 경매개시 후 메리츠캐피탈 가압류 11,843,989원과 고의정의 주택임차권등기 135,000,000원이 추가됐지만 모두 말소기준보다 뒤입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1524 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 4층 401호 · 경기도 수원시 팔달구 효원로235번길 46-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 최민욱 (2017.04.26 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,281,795,529원 |
| 말소기준권리 | 2017.02.21 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 1,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 하나은행 근저당
핵심은 기준일입니다. 2017.02.21 하나은행 근저당보다 뒤에 들어온 권리와 전입은 매수인에게 대항하는 선순위 권리로 잡히지 않습니다. 등기부상 고의정의 주택임차권도 임대차계약일 2024.10.07, 확정일자 2024.10.28, 주민등록·점유개시 2024.11.11로 모두 기준권리보다 늦고, 등기부상 매각으로 소멸 처리되는 후순위 임차권입니다.
② 점유·임차인 — 대항력보다 ‘누가 401호 점유자인가’가 핵심
조사 명단은 모두 말소기준권리인 2017.02.21 이후 전입입니다. 따라서 자료상 대항력은 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 명단 중 최재혁은 엠에스타워202호 79.5000㎡로 별도 호실이 특정돼 있고, 고의정은 등기부와 매각물건명세서에서 건물의 전유부분 전부로 특정됩니다. 나머지는 점유 부분이 특정되지 않아 실제 401호 점유관계는 현장에서 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
| 이름 | 점유·부분 | 전입일 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최재혁 | 엠에스타워202호 79.5000㎡ | 2017.09.25 | 보증금 10,000,000원 차임 800,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김동한 | 미상 | 2021.05.18 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 박상아 | 미상 | 2024.05.10 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 최정윤 | 미상 | 2023.11.28 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 안혜진 | 미상 | 2021.12.06 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 배당요구 2025.09.01 | 승계 없음 |
| 성원기 | 미상 | 2021.02.24 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 배당요구 2025.09.26 | 승계 없음 |
| 이종민 | 미상 | 2023.12.29 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 박민지 | 미상 | 2023.12.11 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 이주훈 | 미상 | 2020.08.03 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 조아라 | 미상 | 2024.04.25 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 배당요구 2025.08.18 | 승계 없음 |
| 류관석 | 미상 | 2024.02.29 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 배당요구 2025.09.25 | 승계 없음 |
| 한두희 | 미상 | 2021.05.12 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 배당요구 2025.08.21 | 승계 없음 |
| 강윤지 | 미상 | 2023.09.11 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 배당요구 2025.12.22 | 승계 없음 |
| 정인하 | 미상 | 2024.05.17 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 배당요구 2025.08.20 | 승계 없음 |
| 김태하 | 미상 | 2024.03.15 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 최용준 | 미상 | 2022.05.30 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 고의정 | 건물의 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 2024.11.11 | 135,000,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 확인필요 확정일자 2024.10.28 · 배당요구 2025.09.11 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 확정일자·배당요구 관계가 특정되지 않은 점유자는 우선변제 여부를 단정하지 않았습니다. 다만 모든 전입일은 말소기준일보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없음으로 정리돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 그대로 시작하는 신건
현재 최저매각가는 감정가와 같은 162,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서 권리 인수 기준 실질취득액도 162,000,000원입니다. 다만 이 금액이 주변 거래가격보다 싼지 비싼지를 입증하는 비교값 없이 ‘신건이므로 저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,068,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,500,000,000원 | 158,932,000원 |
| 2. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 11,843,989원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,511,843,989원 중 예상배당은 158,932,000원이며, 총 미배당은 1,352,911,989원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 배당 부족액은 채권자의 미회수 문제이고, 자료상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북측 인근으로, 주변은 근린생활시설·도시형생활주택·오피스텔·유흥시설·상업나지 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 위치해 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2017.02.14 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며, 위생·급배수·급탕·엘리베이터·화재발신·간이스프링클러·옥외주차장·주택부분 도시가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 7~8m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구)이며, 비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현황 차이. 공동주택 일부 호는 집합건축물대장 건축물현황도상 원룸형이나 실제로 방1 또는 방2로 구분된 구조가 확인됐습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 임대 현황. 일부가 임대 중인 것으로 확인됐으나 대부분 폐문부재로 임대관계 조사가 충분히 이뤄지지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 실제 점유자 특정. 고의정은 전유부분 전부로 특정되지만, 나머지 현황조사 명단 다수는 점유 부분이 기재되지 않았습니다. 실제 호실별 점유자를 맞춰 확인해야 합니다.
- 고의정 임차권 확인. 보증금 135,000,000원, 계약일 2024.10.07, 확정일자 2024.10.28, 전입·점유개시 2024.11.11, 임차권등기 2025.09.11입니다. 말소기준 이후 권리라는 점과 배당관계를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2023.08.23 등록 내용과 매각물건명세서의 인수권리 해당사항없음 기재를 함께 대조하세요.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가 162,000,000원은 감정가와 동일합니다. 유찰 전 가격을 ‘할인된 가격’으로 보지 말고 별도의 시장가격 검증이 필요합니다.
- 공동담보 근저당. 하나은행 근저당에는 공동담보목록 제2017-75호가 기재돼 있습니다. 실제 채권·배당관계는 사건 원본과 배당표를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 권리의 선후관계만 보면 비교적 명확합니다. 2017.02.21 하나은행 근저당이 기준이고, 현재 확인되는 전입과 임차권은 모두 그 뒤입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없어 매수인 인수 0원이라는 결론은 분명합니다.
다만 실제 입찰 난도는 다른 곳에 있습니다. 현황조사 명단이 17명이고, 여러 사람의 점유 부분과 보증금·확정일자가 특정되지 않았습니다. 본건 전체에 대한 135,000,000원 임차권등기까지 존재하므로 낙찰 후 명도와 점유관계 정리에 들어갈 시간을 가볍게 보면 안 됩니다. 가격도 현재는 162,000,000원 감정가 그대로인 신건입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리 인수는 안전, 점유 확인은 필수, 가격 평가는 보류”입니다.
