수원지방법원 2025타경1524. 수원시 팔달구 인계동 1030-17 6층 601호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태에는 공동주택 부분이 도시형생활주택으로 기재돼 있습니다. 건물은 2017년 2월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 187,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
이 물건의 핵심은 등기상 권리보다도 점유·임차관계의 밀도입니다. 현황조사 등에 나타나는 실제 임차인은 17명이며, 그중 최재혁은 보증금 10,000,000원과 월세 800,000원이 확인됩니다. 나머지 여러 점유자는 보증금이나 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 최용준은 별도의 주택임차권등기까지 마친 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1524 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 6층 601호 · 도로명 경기도 수원시 팔달구 효원로235번길 46-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 최민욱 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 187,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,281,795,529원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 말소기준 판정 | 2025.07.29 임의경매개시결정 · 주식회사 하나은행 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 승계가 핵심
등기부에는 2017.02.21 하나은행 근저당권 채권최고액 1,500,000,000원이 있었으나 현재는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 제공된 권리 판정상 말소기준은 2025.07.29 임의경매개시결정이며, 이후 2025.08.13 메리츠캐피탈 가압류 11,843,989원과 2025.10.20 최용준 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 17명, 보증기관 중복 0명
보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고자는 없으므로 아래 17명은 모두 실제 임차인·점유자로 분류됩니다. 보증금과 점유관계가 확인되는 경우만 대항력을 단정하고, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 표시합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최재혁 | 2017.09.25 | 10,000,000원 / 800,000원 | 대항력 有 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 김동한 | 2021.05.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 박상아 | 2024.05.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 최정윤 | 2023.11.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 안혜진 | 2021.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 성원기 | 2021.02.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 고의정 | 2024.11.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 이종민 | 2023.12.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 박민지 | 2023.12.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 이주훈 | 2020.08.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 조아라 | 2024.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 류관석 | 2024.02.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 한두희 | 2021.05.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 강윤지 | 2023.09.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 정인하 | 2024.05.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김태하 | 2024.03.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 최용준 | 2022.05.30 | 190,000,000원(1차) 185,000,000원(2차) | 대항력 有 | 확인 필요 | 미배당분 위험 |
③ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,418,000원 |
| 인수 · 최재혁 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 메리츠캐피탈 | 11,843,989원 | 11,843,989원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 171,738,011원 |
위 배당계산에서 매수인 인수로 명시된 금액은 최재혁 보증금 10,000,000원입니다. 그러나 다수 임차인의 보증금이 미상이고 최용준의 임차권등기 보증금이 별도로 존재하므로, 이 표의 10,000,000원을 전체 승계액으로 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 실제 배당에서는 변동 요인입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북측 인근으로 각종 근린생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물 내 기호 1·2는 사무소, 기호 3~18은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용되고 있습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구), 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현황 차이. 공동주택 일부 호는 집합건축물대장 건축물현황도상 원룸형이나 현황은 방1 또는 방2로 구분된 구조가 확인됐습니다.
- 임대관계. 일부는 임대 중인 것으로 확인됐으나 대부분 폐문부재로 전체 임대관계가 조사되지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 17명 전원 점유관계 재확인. 현재 601호와 직접 대응하는 점유자가 누구인지, 각 점유자의 실제 점유부분과 전입·퇴거 여부를 현황조사 원문과 주민등록 자료로 대조해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 김동한·박상아·최정윤 등 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 “대항력 없음”으로 전제하고 입찰하면 안 됩니다.
- 최용준 임차권등기 검증. 2022.03.26 1차 계약 보증금 190,000,000원, 2024.05.09 2차 계약 보증금 185,000,000원, 주민등록일 2022.05.30, 점유개시일 2022.05.29, 확정일자 2022.05.02가 기재돼 있습니다. 배당 후 미회수액 승계 여부가 핵심입니다.
- 최재혁 10,000,000원 인수 반영. 현재 배당계산은 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 잡혀 있습니다.
- 말소기준 원본 확인. 2017.02.21 하나은행 근저당은 등기부상 이미 말소 상태이고, 제공된 권리 판정은 2025.07.29 경매개시결정을 말소기준으로 잡고 있으므로 말소 경위와 경매신청 채권의 근거를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격판단 보류. 실거래 자료가 제시되지 않았고 총 승계액도 확정되지 않았으므로 187,000,000원이 시세 대비 싼지 비싼지는 현재 자료만으로 결론내릴 수 없습니다.
맺으며 — “신건 1.87억”보다 먼저 임차보증금 총액을 확정해야 한다
이 사건은 권리분석 난도가 낮은 물건이 아닙니다. 실제 임차인·점유자가 17명이고, 이 중 상당수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 최재혁의 10,000,000원은 현재 배당계산상 매수인 인수로 잡혀 있으며, 최용준은 185,000,000원의 2차 보증금이 기재된 임차권등기까지 존재합니다. 따라서 신건 최저가 187,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
현재 확정 가능한 실질취득의 하한은 197,000,000원이지만, 이것도 최재혁 보증금 10,000,000원만 반영한 최소치입니다. 미상 임차인과 최용준의 미배당 보증금이 승계되는 경우 실제 부담은 더 높아질 수 있습니다. 이 물건의 순서는 명확합니다. 입찰가 계산보다 임차인별 보증금·배당·승계 여부 확정이 먼저입니다.
