수원지방법원 2025타경53271. 시흥시 정왕동 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 107호입니다. 감정평가상 집합건축물대장 용도는 판매시설이고, 본건이 포함된 나머지 호수는 기준시점 공실 상태로 조사됐습니다. 감정가 611,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 299,390,000원, 감정가의 49%입니다.
등기상 기준권리는 2024년 7월 15일 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 9,360,000,000원이고 공동담보목록 제2024-356호가 붙어 있습니다. 이후 임의경매개시결정과 국·시흥시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 배당 계산에는 대항력 임차보증금 50,000,000원이 매수인 부담으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53271 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 107호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매시설 · 본건이 포함된 나머지 호수는 공실 상태 |
| 소유자 | 주식회사시원파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 611,000,000원 / 299,390,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 7,948,065,430원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2024.07.15. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤 2025.09.08. 임의경매개시결정, 2025.10.01. 국 압류, 2026.01.16. 시흥시 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸합니다. 근저당 채권최고액 9,360,000,000원은 본건 감정가를 크게 웃돌지만 공동담보가 설정된 권리입니다.
② 임차인 — 50,000,000원 인수 계산과 ‘125호’ 불일치
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 청담리테일(대표자 김상훈) | 125호 | 2023.02.17 | 50,000,000원 | 6,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 50,000,000원 인수 |
전입일 2023.02.17.은 말소기준권리인 중소기업은행 근저당권 설정일 2024.07.15.보다 앞섭니다. 배당 시뮬레이션은 이 임차인을 대항력 있음·우선변제권 없음으로 보고 보증금 50,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산했습니다. 현재 최저가 299,390,000원에 이 금액을 더하면 실질취득은 349,390,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 299,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,991,460원 |
| 인수 · 주식회사 청담리테일 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 9,360,000,000원 | 294,398,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 중소기업은행 미배당액은 9,065,601,460원입니다. 임차보증금 50,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 5천만원 인수는 유지
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 299,390,000원 | 50,000,000원 | 349,390,000원 | 9,065,601,460원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 209,573,000원 | 50,000,000원 | 259,573,000원 | 9,154,161,022원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 146,701,100원 | 50,000,000원 | 196,701,100원 | 9,216,152,715원 |
이 사건은 임차보증금 50,000,000원이 현재 계산대로 실제 본건에 적용된다는 전제에서는 유찰될수록 최저가는 내려가지만 인수액 50,000,000원은 그대로입니다. 다만 현재 최저가가 임차보증금보다 크기 때문에 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 유형은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북서측 인근으로 상업용·업무용 부동산, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 판매시설입니다. 112호·113호는 시행사 분양사무실, 125호는 편의점으로 이용 중이고 나머지 호수는 공실 상태로 조사됐습니다.
- 물리적 상태. 107호~111호는 각 호별 경계벽이 없는 상태입니다. 위치·면적 특정 및 경계벽 복원은 가능한 것으로 판단됐습니다.
- 내부공사. 107호가 포함된 일련번호 1~5는 기준시점 현재 내부공사가 마무리되지 않은 상태입니다.
- 도로. 북동측 약 32미터, 남동측 약 20미터 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 2,430,000원/㎡입니다.
- 규모. 대상 토지는 5,007.2㎡의 평탄한 가로장방형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 107호·125호 임차관계 대조. 현황조사 임차인의 점유 부분이 본건과 다르므로 50,000,000원 인수 여부를 원본 서류로 먼저 확정해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 배당 계산을 그대로 적용하면 299,390,000원이 아니라 인수액을 더한 349,390,000원이 실제 자금 판단 기준입니다.
- 경계벽. 107호~111호에 경계벽이 없으므로 현황도상 위치·면적과 실제 경계 표시를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부공사 상태. 본건이 포함된 1~5호는 내부공사가 마무리되지 않은 상태이므로 사용을 위한 추가 상태 점검이 필요합니다.
- 토지 별도등기. 대지권 목적 토지에 공유수면 관련 금지사항 부기등기가 존재하므로 원문 내용을 확인해야 합니다.
- 공동담보. 중소기업은행 근저당은 공동담보목록 제2024-356호가 붙어 있으므로 본건 단독 채무로 단순 해석하지 않아야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없어 감정가 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “49% 최저가보다 먼저 볼 것은 점유와 경계”
표면적으로는 감정가 611,000,000원짜리 물건이 299,390,000원까지 내려온 2회 유찰 건입니다. 하지만 현재 계산대로라면 임차보증금 50,000,000원을 별도로 떠안아 실질취득은 349,390,000원입니다. 게다가 그 임차인의 점유 부분은 125호이고 경매 대상은 107호라 임차인 적용 대상부터 다시 확인해야 하는 사건입니다.
물리적으로도 107호~111호는 경계벽이 없고, 본건이 포함된 구간은 내부공사가 마무리되지 않은 상태입니다. 등기상 후순위 압류는 소멸하지만, 실제 입찰 판단은 임차관계 특정·경계 확인·공사상태 확인이 끝난 뒤에야 가능합니다. 최저가 49%라는 숫자만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
