수원지방법원 2025타경53271. 시흥시 정왕동 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 113호입니다. 감정평가상 집합건축물대장 용도는 판매시설이고, 112호와 113호는 시행사 분양사무실로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가 760,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 372,400,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 떨어졌지만, 이 물건은 할인율만 보고 판단하기 어렵습니다. 113호와 임차조사상 125호가 일치하지 않는 문제, 그리고 112호·113호 사이 경계벽이 없는 상태가 함께 있기 때문입니다.

등기상 구조는 상대적으로 단순합니다. 현 소유자는 주식회사시원파트너스이고, 2024.07.15. 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025.09.08. 임의경매개시결정, 2025.10.01. 국의 압류, 2026.01.16. 시흥시 압류가 이어졌으며 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 매수인 부담 여부는 등기만으로 끝나지 않습니다. 현황조사에 기재된 임차관계를 본건 호실에 적용할 수 있는지가 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸

말소기준은 2024.07.15. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 9,360,000,000원이고 공동담보목록 제2024-356호가 기재돼 있습니다. 이후 임의경매개시결정과 국·시흥시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 50,000,000원 인수표시는 있으나 호수가 다르다

현황조사에는 실제 임차인 1명이 기재돼 있습니다. 주식회사 청담리테일의 전입일은 2023.02.17.로 말소기준일 2024.07.15.보다 빠르므로 조사자료상 대항력이 있습니다. 배당 시뮬레이션 역시 우선변제권 없이 보증금 50,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.

③ 가격 — 49% 할인보다 ‘실질취득’과 시세 공백이 중요

현재 최저매각가는 372,400,000원으로 감정가 760,000,000원의 49%입니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 50,000,000원을 그대로 적용하면 조건부 실질취득액은 422,400,000원입니다. 다음 회차도 인수액은 동일하게 50,000,000원으로 계산돼, 3회 유찰 시 매각가 260,679,999원에 조건부 총부담 310,679,999원, 4회 유찰 시 매각가 182,475,999원에 조건부 총부담 232,475,999원이 됩니다.

다만 이 사건에는 동일 물건 또는 유사 물건의 실거래 시세자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다. 판매시설이고 2회 유찰된 상태라는 점까지 고려하면 환금성과 실제 임대·매매 수요는 별도 검증이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 372,400,000원 가정)

배당계산상 중소기업은행의 미배당액은 8,993,613,600원입니다. 임차보증금 50,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 다만 임차조사 부분이 125호로 기재되어 본건 113호와 불일치하므로 적용 여부는 반드시 원본에서 재확인해야 합니다.

⑤ 현황·구조 리스크 — 113호 경계벽 없음

매각물건명세서에는 112호와 113호 사이 각 호별 경계벽이 없는 상태라고 기재돼 있습니다. 다만 건축물현황도에 의해 각 호수의 위치와 면적을 특정할 수 있고, 각 구분건물의 경계가 명확히 표시되어 있어 경계벽의 설치 또는 복원은 가능한 것으로 판단된다고 되어 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 시화나래중학교 북서측 인근이며 상업용·업무용 부동산, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
• 용도. 집합건축물대장상 판매시설이며 112호·113호는 시행사 분양사무실로 이용 중입니다.
• 도로. 북동측 약 32m, 남동측 약 20m 도로에 접합니다.
• 지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역에 속합니다.
• 토지. 대지 5,007.2㎡, 평지의 가로장방형 토지이며 상업용으로 이용 중이고 공시지가는 2,430,000원/㎡입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·소방·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 호수 대조. 본건은 113호, 조사 임차 부분은 125호입니다. 현황조사서·매각물건명세서 원문에서 50,000,000원 인수가 본건에 실제 적용되는지 가장 먼저 확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준. 배당 시뮬레이션을 그대로 적용하면 현재 최저가 372,400,000원에 인수 50,000,000원이 추가돼 조건부 총부담은 422,400,000원입니다.
• 경계벽 확인. 112호·113호 사이 경계벽이 없는 상태입니다. 건축물현황도상 경계와 현장 실제 사용범위를 대조해야 합니다.
• 별도등기 확인. 대지권 목적 토지에 공유수면 관련 금지사항 부기등기가 존재하므로 원문 내용을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 실거래 시세자료가 없어 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 동일 건물·인근 판매시설의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 공동담보목록 제2024-356호가 기재돼 있습니다. 채권 규모와 공동담보 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것이 있다

이 물건은 감정가 760,000,000원에서 최저가 372,400,000원까지 내려와 숫자상 할인폭은 큽니다. 등기상으로도 중소기업은행 근저당 이후의 경매개시결정과 압류는 소멸합니다. 하지만 가격보다 먼저 풀어야 할 문제가 있습니다. 본건은 113호인데 대항력 임차조사는 125호이고, 제공된 배당표는 그 임차보증금 50,000,000원을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 여기에 112호·113호 경계벽 부재와 대지권 목적 토지의 별도등기까지 확인해야 합니다.

따라서 현재 단계의 결론은 단순한 “49% 저가매수”가 아닙니다. 등기상 후순위 소멸은 명확하지만, 임차인 적용 호수와 물리적 구분 상태를 확인하기 전에는 보수적으로 50,000,000원 인수 가능성을 포함한 422,400,000원 실질부담을 기준으로 검토해야 합니다. 실거래 시세자료도 없어 가격 자체가 싸다고 단정할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 호수별 임차관계와 현장 구분을 정확히 확정하는 것입니다.