수원지방법원 2025타경53271. 시흥 정왕동 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 118호입니다. 사건 용도 표시는 대지이지만 감정 이용상태상 해당 집합건물의 용도는 판매시설이고, 118호는 112·113호와 125호를 제외한 나머지 호수에 해당해 기준시점 현재 공실 상태로 조사됐습니다. 등기상 말소기준은 2024년 7월 15일 중소기업은행 근저당권 9,360,000,000원이며, 이후 경매개시결정과 국·시흥시 압류는 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 구조는 비교적 명확하지만, 이 사건의 핵심은 임차 조사입니다. 현황조사에는 주식회사 청담리테일(대표자 김상훈)이 보증금 50,000,000원, 월차임 6,000,000원, 전입일 2023.02.17로 기재되고 말소기준보다 앞서 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 그런데 임차 부분은 125호로 적혀 있고 본건 주소는 118호입니다. 감정평가 이용상태 역시 125호를 편의점으로, 나머지 호수를 공실로 구분합니다. 따라서 이 50,000,000원이 정말 118호 매수인에게 승계되는지는 반드시 원본 서류끼리 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53271 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 118호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 판매시설 · 기준시점 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사시원파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 732,000,000원 / 358,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 7,948,065,430원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 등기 발급 | 2026.08.11 · 수원지방법원 안산지원 시흥등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차 호수는 재확인
2023년 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 2024.07.15 이미 말소됐고, 같은 날 온누리종합건설로 귀속된 뒤 주식회사시원파트너스로 소유권이 이전됐습니다. 이어 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정, 연수세무서장 압류, 시흥시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 그러나 표시 호수는 125호
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 청담리테일(대표자 김상훈) | 125호 | 50,000,000원 | 6,000,000원 | 2023.02.17 | 대항력 있음 | 확인되지 않음 | 50,000,000원 가정 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일 2023.02.17은 말소기준 2024.07.15보다 빠르고, 배당 시나리오는 우선변제권 없이 보증금 전액 50,000,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 다만 이 임차인의 점유 부분이 125호로 명시돼 있고 본건은 118호이므로, 이 인수액을 118호에 곧바로 확정 적용하는 것은 위험합니다.
③ 가격 — 49%라고 해서 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
감정가는 732,000,000원, 현재 최저매각가는 358,680,000원으로 감정가의 49%입니다. 배당 시나리오상의 임차보증금 50,000,000원을 그대로 인수한다고 보면 현재 회차 실질취득 가정액은 408,680,000원입니다.
하지만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 판매시설이고, 내부공사가 마무리되지 않은 호수군에 포함되며, 경계벽 문제까지 있어 실제 시장가치는 현장·임대수익·상권·공사비 등을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 358,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,821,520원 |
| 인수 · 주식회사 청담리테일 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 9,360,000,000원 | 352,858,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,821,520원을 제외한 352,858,480원이 중소기업은행에 배당되고, 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 9,007,141,520원입니다. 임차보증금 50,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 물건 상태 — 경계벽·미완성 내부공사 확인
- 용도. 집합건축물대장상 판매시설입니다. 1층 112호·113호는 시행사 분양사무실, 125호는 편의점으로 이용 중이며 나머지 호수는 공실로 조사됐습니다.
- 경계벽. 114호~120호는 각 호별 경계벽이 없는 상태입니다. 다만 건축물현황도로 각 호수의 위치·면적을 특정할 수 있고, 각 구분건물의 경계가 명확히 표시돼 경계벽 설치 또는 복원이 가능한 것으로 판단됐습니다.
- 내부공사. 일련번호 8~18은 기준시점 현재 내부공사가 마무리되지 않은 상태로 조사됐습니다.
- 건물. 벽식·라멘구조 평지붕, 지하4층·지상8층 건물이며 외벽은 외장 석재, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북서측 인근으로 상업용·업무용 부동산, 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 32m, 남동측 약 20m 도로에 접합니다.
- 토지. 5,007.2㎡의 평지·가로장방형 토지이며 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 2,430,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)· 성장관리권역에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 회차별 자금 구조
| 회차 | 최저가 | 인수 가정 | 단순 합산 취득부담 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 358,680,000원 | 50,000,000원 | 408,680,000원 | 9,007,141,520원 |
| 3회 유찰 시 | 251,075,999원 | 50,000,000원 | 301,075,999원 | 9,113,239,065원 |
| 4회 유찰 시 | 175,753,199원 | 50,000,000원 | 225,753,199원 | 9,187,507,346원 |
위 단순 합산 취득부담은 각 회차 최저가에 제공된 매수인 인수 가정액 50,000,000원을 더한 값입니다. 임차인의 표시 호수가 본건과 다르므로 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차 호수 대조. 본건은 118호, 현황조사 임차인은 125호입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 50,000,000원 승계 여부를 가장 먼저 확정해야 합니다.
- 경계벽 확인. 114호~120호는 호별 경계벽이 없습니다. 118호의 실제 경계표시와 복원 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부공사 확인. 내부공사가 마무리되지 않은 호수군에 포함되므로 잔여 공사 범위와 비용을 확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 공유수면관리및매립에관한법률상 금지사항 부기등기 내용을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가가 제시되지 않았습니다. 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 임대수익·상권·공실·공사비를 별도로 검토해야 합니다.
- 세금 압류. 국과 시흥시 압류는 등기상 매각으로 소멸하지만, 배당표는 당해세 등을 별도로 반영하지 않았으므로 배당관계 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 숫자는 118호와 125호다
이 사건은 감정가 732,000,000원에서 두 번 유찰돼 358,680,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 눈길을 끌지만, 핵심은 할인율이 아닙니다. 본건은 118호인데 대항력 임차인 자료는 125호이고, 배당 계산은 그 보증금 50,000,000원을 매수인 인수로 잡고 있습니다. 여기에 118호가 포함된 구간은 경계벽이 없고 내부공사도 마무리되지 않은 상태입니다.
따라서 현재 회차에서 보수적으로 보면 최저가 358,680,000원에 인수 가정액 50,000,000원을 더한 408,680,000원까지 염두에 둬야 하지만, 그보다 먼저 청담리테일 임차권이 실제 118호에 미치는지를 확정해야 합니다. 실거래 시세가 없는 상태에서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없고, 경계벽·공사비·공실 상가의 환금성까지 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
