수원지방법원 2025타경53271. 경기도 시흥시 정왕동 2697 ‘시흥엠티브이웨이브파크리움’ 주건축물제1동 1층 112호입니다. 감정평가 이용상태상 112호와 113호는 판매시설로서 시행사 분양사무실로 이용 중이며, 각 호별 경계벽은 없는 상태입니다. 다만 건축물현황도에 의해 각 호수의 위치와 면적을 특정할 수 있고, 각 구분건물의 경계가 명확히 표시돼 경계벽의 설치 또는 복원이 가능한 것으로 판단됐습니다.
등기상 말소기준은 2024.07.15. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 9,360,000,000원이고 공동담보목록 제2024-356호가 기재돼 있습니다. 이후 임의경매개시결정과 국·시흥시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 후순위 등기보다 임차인 인수 가정과 대상 호수의 불일치에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53271 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동 1층112호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 판매시설 · 112호 시행사 분양사무실 이용 |
| 소유자 | 주식회사시원파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 865,000,000원 / 423,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구액 | 중소기업은행 / 7,948,065,430원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.15. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 9,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차인 인수는 별도
2023.01.31. 하나자산신탁 명의의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2024.07.15. 온누리종합건설로 신탁재산이 귀속된 뒤 같은 날 주식회사시원파트너스로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준이며, 2025.09.08. 임의경매개시결정, 2025.10.01. 국 압류, 2026.01.16. 시흥시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 ‘125호’ 기재를 반드시 대조
현황조사에는 보증기관 대위·승계가 아닌 실제 임차인 1명이 기재돼 있습니다. 주식회사 청담리테일(대표자 김상훈)은 전입일 2023.02.17.로 말소기준일 2024.07.15.보다 빠르며, 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 보증금은 50,000,000원, 월차임은 6,000,000원이고, 배당 시뮬레이션에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인 인수로 처리합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 청담리테일(대표자 김상훈) | 125호 | 2023.02.17 | 50,000,000원 | 6,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 50,000,000원 |
③ 현재 회차의 실질취득 — 최저가만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 423,850,000원입니다. 하지만 배당표상 매수인 인수액이 50,000,000원이므로 실질취득은 473,850,000원입니다. 3회 유찰 시 매각가는 296,695,000원, 4회 유찰 시 207,686,500원으로 내려가지만, 각 시나리오에서도 임차보증금 인수 가정은 50,000,000원으로 유지됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 인수 가정 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 423,850,000원 | 50,000,000원 | 473,850,000원 | 8,942,788,500원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 296,695,000원 | 50,000,000원 | 346,695,000원 | 9,068,258,730원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 207,686,500원 | 50,000,000원 | 257,686,500원 | 9,156,021,111원 |
④ 예상배당표 (매각가 423,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,638,500원 |
| 인수 · 청담리테일 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 9,360,000,000원 | 417,211,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션에서는 매각대금에서 집행비용 6,638,500원을 제외한 417,211,500원이 중소기업은행에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 8,942,788,500원입니다. 청담리테일 보증금 50,000,000원은 배당 0원·매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 112호와 113호는 집합건축물대장상 판매시설이며 시행사 분양사무실로 이용 중입니다. 125호는 편의점으로 이용 중입니다.
- 경계벽. 112호·113호는 각 호별 경계벽이 없지만 건축물현황도로 위치와 면적을 특정할 수 있고, 각 구분건물 경계가 명확히 표시돼 경계벽 설치 또는 복원이 가능한 것으로 판단됐습니다.
- 별도등기. 대지권의 목적인 토지에 ‘공유수면관리및매립에관한법률’에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다.
- 입지. 시화나래중학교 북서측 인근이며 상업용·업무용 부동산, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 32미터, 남동측 약 20미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 2,430,000원/㎡이며 토지면적은 5,007.2㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 112호와 125호 임차인 대응관계. 현황조사 임차인의 점유 호수가 125호입니다. 112호에 보증금 승계가 실제 적용되는지 매각물건명세서와 현황조사 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 배당 가정을 그대로 적용하면 423,850,000원이 아니라 473,850,000원이 취득비용 판단 기준입니다.
- 경계벽 복원. 112호·113호 사이 경계벽이 없는 상태이므로 실제 사용·인도·공사 범위와 복원 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기. 대지권 목적 토지의 금지사항 부기등기 내용을 원문으로 확인해 사용·처분상 영향을 검토해야 합니다.
- 공동담보. 중소기업은행 근저당에는 공동담보목록 제2024-356호가 기재돼 있으므로 해당 공동담보 범위와 실제 채권관계를 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국·시흥시 압류가 존재하고 배당표는 당해세 등을 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당순위와 인수 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 최근 동일·유사 판매시설 거래와 실질취득 473,850,000원을 비교해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다, 무엇을 인수하는지가 먼저다”
이 사건은 표면만 보면 감정가 865,000,000원에서 2회 유찰돼 423,850,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 감정가 대비 할인율만 보고 접근하면 핵심을 놓칩니다. 현재 배당 시뮬레이션은 청담리테일의 보증금 50,000,000원을 매수인 인수로 잡기 때문에 실질취득은 473,850,000원입니다.
동시에 현황조사의 임차인 점유 호수는 125호, 분석 대상은 112호이고, 감정평가에서도 112·113호는 분양사무실, 125호는 편의점으로 구별됩니다. 이 차이는 단순한 표시 문제가 아니라 실제 인수액을 좌우할 수 있는 핵심 확인사항입니다. 등기부상 후순위 권리는 소멸하더라도, 임차보증금의 적용 범위·경계벽 없는 구분상가 상태·토지 별도등기를 확인하기 전에는 권리가 완전히 정리된 물건으로 단정하기 어렵습니다. 현재 결론은 “등기 소멸구조는 단순하지만, 실질 인수범위는 확인이 필요한 물건”입니다.
