수원지방법원 2025타경53271. 시흥시 정왕동 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 116호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가의 이용상태에서는 해당 집합건물의 용도를 판매시설로 확인하고 있습니다. 감정가는 771,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 377,790,000원으로 감정가의 49% 수준입니다.
권리 흐름 자체는 비교적 선명합니다. 2024년 7월 15일 설정된 중소기업은행 근저당권 9,360,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 임의경매개시결정과 국·시흥시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차관계에서는 별도의 검증 포인트가 있습니다. 현황조사상 주식회사 청담리테일(대표자 김상훈)의 점유 부분은 125호로 기재되어 있지만, 경매 대상 주소는 116호입니다. 배당 계산에는 이 임차인의 보증금 50,000,000원이 매수인 인수액으로 반영되어 있으므로, 원본 서류에서 대상 호수와 임차범위를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53271 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 1층 116호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 판매시설 |
| 소유자 | 주식회사시원파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 771,000,000원 / 377,790,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 7,948,065,430원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 토지 | 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 공시지가 2,430,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.07.15. 접수된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 9,360,000,000원이고 채무자는 주식회사시원파트너스입니다. 이후 2025.09.08. 임의경매개시결정, 2025.10.01. 국 압류, 2026.01.16. 시흥시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차관계 — 5,000만원 인수 반영, 그러나 호수 확인이 먼저
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 청담리테일(대표자 김상훈) | 125호 | 2023.02.17 | 50,000,000원 | 6,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 없음 |
전입일 2023.02.17.은 말소기준권리 2024.07.15.보다 앞서 있어 자료상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 배당 계산에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리되어 보증금 50,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 시나리오가 적용됐습니다.
③ 가격 — 최저가는 49%지만 실질취득은 427,790,000원
현재 최저매각가는 377,790,000원이지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 50,000,000원을 더하면 실질취득은 427,790,000원입니다. 감정가 771,000,000원과 비교하면 상당히 낮아졌지만, 동일 물건의 실제 거래 시세 자료가 없어 “시세보다 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 특히 판매시설 성격, 2회 유찰, 내부공사 및 경계벽 관련 사항을 가격과 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 377,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,089,060원 |
| 인수 · 주식회사 청담리테일(대표자 김상훈) 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 9,360,000,000원 | 371,700,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,089,060원을 제외한 371,700,940원이 중소기업은행에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 8,988,299,060원입니다. 임차보증금 50,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 377,790,000원 | 50,000,000원 | 427,790,000원 | 8,988,299,060원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 264,452,999원 | 50,000,000원 | 314,452,999원 | 9,100,049,343원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 185,117,099원 | 50,000,000원 | 235,117,099원 | 9,178,274,540원 |
유찰되면 입찰가는 내려가지만 배당 시뮬레이션상 인수액 50,000,000원은 그대로입니다. 따라서 회차별 가격 판단은 최저매각가가 아니라 최저매각가 + 인수액인 실질취득 기준으로 해야 합니다.
⑥ 물건 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 시화나래중학교 북서측 인근으로 상업용 및 업무용 부동산, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 판매시설이며, 감정평가상 1층 125호는 편의점으로 이용 중이고 나머지 호수는 공실 상태로 확인되었습니다.
- 구조. 지하4층·지상8층 건물로 외벽은 외장 석재 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호이며 위생·급배수·승강기·소방·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 평탄한 장방형이고 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 북동측 약 32미터, 남동측 약 20미터 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 물리적 상태. 114호~120호는 각 호별 경계벽이 없는 상태이나 건축물현황도에 따라 각 호수의 위치와 면적을 특정할 수 있고 경계벽 설치 또는 복원이 가능한 것으로 판단되어 있습니다.
- 내부공사. 일련번호 1~5, 8~18은 내부공사가 마무리되지 않은 상태로 기재되어 있어 대상 호수의 실제 마감 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차 호수 원본 대조. 대상은 116호인데 임차내역에는 125호가 기재되어 있습니다. 매각물건명세서·현황조사에서 적용 호수를 최우선으로 확인하세요.
- 인수액 기준 계산. 현재 시뮬레이션대로라면 입찰가 외에 보증금 50,000,000원이 추가되어 실질취득은 427,790,000원입니다.
- 별도등기 확인. 대지권의 목적인 토지에 존재하는 금지사항 부기등기의 구체적 내용을 확인하세요.
- 경계벽 확인. 114호~120호는 호별 경계벽이 없는 것으로 기재되어 있으므로 116호의 실제 경계·출입·복원비용을 현장에서 확인하세요.
- 내부공사 확인. 내부공사 미완료 상태가 기재되어 있으므로 추가 공사비를 별도 산정하세요.
- 시세 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘인수와 호수’를 먼저 본다
이 물건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 771,000,000원에서 현재 최저가 377,790,000원까지 내려온 49%입니다. 그러나 그 숫자만 보고 싸다고 결론 내리기는 어렵습니다. 배당 시뮬레이션상 보증금 50,000,000원이 매수인에게 인수되어 현재 실질취득은 427,790,000원이고, 비교 가능한 실거래 시세도 없습니다.
무엇보다 경매 대상은 116호인데 현황조사 임차내역은 125호입니다. 이 불일치가 해소되지 않은 채 입찰가만 계산하는 것은 순서가 뒤바뀐 접근입니다. 말소기준권리 이후의 등기상 권리는 소멸하지만, 임차인 인수 여부와 실제 점유 범위, 경계벽·내부공사 상태가 수익성과 환금성을 좌우합니다. 가격은 내려왔지만 확인할 항목이 많은 물건으로 보는 편이 안전합니다.
